売主にエージェントがいない：欠けるのは、本来その人が進めていたいくつかのこと
当サイトには、オファーからクロージングまでの各段階で誰が何をしているかについての別の記事があります。売主が自分で売る場合にまず思い浮かぶのは「手数料が1つ減る」ことですが、実際に先に感じるのは別のことです。相手に次の一歩を知らせる人がおらず、書類がそろっているとは限らず、期限を見張っている人もいません。これらは消えるのではなく、あなたか、あなたのエージェントか、中立の第三者に回ってくるだけです。誰に回ってくるかを先に知っておくほうが、その手数料を節約すべきかどうかを論じるよりも役に立ちます。
どの種類の「エージェントなし」かをまず確認する
すべて自分で進める売主もいれば、以前は依頼していたが契約が切れた売主、人を頼んではいるが一部しか任せていない売主もいます。この3つは書類の準備と慣れの度合いが大きく違い、しかもどれも直接聞くことができます。
当サイトには、オファーからクロージングまでの流れの骨組み、つまりどの段階で誰が何をしているかについての別の記事があります。その記事の段階を使ってこう聞きます。この中で、ご自分で対応するつもりなのはどの段階ですか。その答えで、あなたがどれだけ余分に担うことになるかがわかります。
期限の表を見ているのは、今回は本当にあなただけ
ホームインスペクション、ローン、査定、タイトル、保険の開始。どの段階にも期限があり、ふだんならどちらかの側のエージェントが双方に知らせてくれます。その側が欠けても、見落としたときの代償は同じようにあなたにかかってきます。
当サイトには、オファーが受け入れられたらすぐにその先のすべての期限を洗い出し、日数ではなく実際の日付を書き、どの期限がほかに影響するかに印を付けることについての別の記事があります。今回はその表に1列増やします。この項目は誰に知らせる必要があるか、です。
書類が標準の一式ではない可能性がある
自分で売る売主は、既成の書式や開示書類を持っているとは限らず、出どころのわからないひな形を使っていることもあります。見るべきなのは、その契約書があなたに必要な条件を網羅しているかどうかであって、それらしく見えるかどうかではありません。
当サイトには、売主の開示書類を受け取ったら実際に最後まで読むことについての別の記事があります。当サイトには、署名の前にまず1通ずつ書類の表題を読むことについての別の記事があります。この2つは売主が自分で売る場合にいっそう重要です。相手側の専門家が先に一度ふるいにかけてくれることがないからです。
あなたのエージェントの報酬がどこから出るのかを、先にはっきり聞く
買主側エージェントの報酬の出どころは、一般的な取引と売主が自分で売る取引とで違う可能性があり、それは誰が払うのか、いくら払うのか、どの書類に書かれるのかに影響します。これは最初に会ったときに聞けることです。
当サイトには、買主を代理する不動産エージェントを見つけ、その役割と報酬の出どころを確認することについての別の記事があります。売主が自分で売る場合は、その質問をもう一度聞きます。答えが一般的な場合と違う可能性があるからです。
中立の第三者がいっそう重要になる
タイトル会社やエスクロー会社はもともと中立の立場ですが、売主が自分で売る取引では、標準的な流れに慣れている唯一の参加者であることがよくあります。誰が選ぶのか、費用はいくらか。この質問はもっと早く聞きます。
当サイトには、タイトル会社やエスクロー会社を誰が選ぶのか、費用はいくらか、そしてそれらの費用が2つの書類に出てくるので突き合わせる必要があることについての別の記事があります。売主が自分で売る場合、その記事の質問はどれも、もっと早く聞く価値があります。
すべてのやり取りを文字に残し、日付まで明確にする
個人と直接やり取りすると、口約束になりやすいものです。とくに双方がとても丁寧なときはそうです。修理、残していくもの、クロージングの時期。どの項目も文字にし、日付を書き添えます。
当サイトには、修理項目について推測ではなく実際の見積もりを取ることについての別の記事があります。売主が自分で売る場合の交渉では、具体的な数字のほうが善意よりも物事を前に進めます。相手には、妥当な範囲を判断してくれるエージェントがいないからです。当サイトには、あなたのいる州で買主が不動産弁護士に依頼する必要があるかどうかを確認することについての別の記事があります。売主が自分で売る場合は、この点をとくに先に確認しておく価値があります。
この記事の範囲
この記事が扱うのは、自分で確認できる役割分担と尋ね方です。取引書類、開示義務、エージェントの報酬に関するいかなる州の規定も説明せず、いずれの取引方法についてもどちらが良いかを判断せず、いかなる価格や費用も評価せず、住宅価格も予測せず、法律に関する助言にもあたりません。
州によって求められることは違います。実際の規定は、あなたのいる州の公式情報と専門家の説明が基準です。
ポイント
売主が自分で売る場合にまず思い浮かぶのは手数料が1つ減ることですが、先に感じるのは別のことです。相手に次の一歩を知らせる人がおらず、書類がそろっているとは限らず、期限を見張る人もいません。これらは消えるのではなく、あなたか、あなたのエージェントか、中立の第三者に回ってくるだけです。どの種類のエージェントなしかをまず確認します。すべて自分で売るのか、契約が切れたのか、一部だけ任せているのか。期限の表を見ているのは今回は本当にあなただけなので、「この項目は誰に知らせる必要があるか」の列を1つ増やします。書類は標準の一式ではない可能性があるので、あなたに必要な条件を網羅しているかを見ます。あなたのエージェントの報酬の出どころは売主が自分で売る場合には違う可能性があるので、もう一度聞きます。タイトル会社やエスクロー会社は、標準的な流れに慣れている唯一の参加者であることがよくあります。すべてのやり取りを文字に残し、日付を書き添えます。