ローンの種類ごとのトレードオフ：どの家を見られるかはそれで決まる

違いはいくつかの面に出る

ローンの種類ごとの違いはいくつかの異なる箇所に分かれていて、しかもそれらは互いに影響し合います。金利はその1つにすぎません。

• 確認できる相手
• 頭金の最低割合
• ローン保険の有無、コスト、解約できるかどうか
• 申込者に対する資格の制限（たとえば軍務に関する身分、所得の上限、地域）
• 住宅そのものの状態に対する要件

最後の項目がいちばん見落とされやすい

ローンの種類によっては住宅の状態に要件があり、査定（appraisal）の過程で適合していないと分かると、審査を通すために修理が必要になることがあります。そしてその修理は、通常クロージングの前に終えなければなりません。

状態が古めの物件では、これが購入できるかどうかに直接響きます。つまり、あなたが選ぶローンの種類が、どの家を実際に買えるかを逆に決めることになります。

売主に受け入れられやすいかどうかも要素の1つ

買主どうしの競争が激しい市場では、売主が考えるのは価格だけではなく、その取引が無事に完了する見込みもです。ローンの種類によって売主から見たリスクの受け止め方は異なり、それがオファーを受け入れてもらえる可能性に影響します。

この点に決まった答えはなく、地域や市況によって違います。ですから、その土地に詳しい人に直接聞く価値があります。

どう質問するか

どれがいちばん良いかを自分で調べるより、自分の状況をはっきり伝えて、相手にトレードオフを挙げてもらうほうがよいでしょう。

• 確認できる相手
• 私の状況だと、これらの種類にはそれぞれどんなトレードオフがありますか。
• それぞれ頭金は最低いくら必要ですか。保険のコストはどのくらい違いますか。
• 住宅の状態について追加の要件がある種類はありますか。
• この市場では、どの種類が売主に受け入れられやすいですか。

選んだあとでも変えられるが、変えるにはコストがかかる

途中で種類を変えるということは、通常、一部の資料を出し直し、場合によっては査定をやり直し、全体の日程が後ろへずれるということです。すでにオファーを出していてクロージング日が決まっている場合、その遅れのコストは2つのプランの差額より大きくなることがあります。

ですから、トレードオフを聞くタイミングが大切です。事前承認（pre-approval）を取る前に聞き終えておきます。オファーが受け入れられてから、別の種類のほうが合っていたと気づくのでは遅いのです。当サイトには、事前審査（pre-qualification）と事前承認（pre-approval）は別々の書類であることについての別の記事があります。当サイトには、3社以上に同時に問い合わせ、同じ期間内に聞き終えることについての別の記事があります。

3社に聞くときに、同じ一連のトレードオフの質問もついでにすれば、3通りの説明が得られます。食い違っているところこそ、さらに聞く価値のあるところです。たいていは、あなたがまだはっきり伝えていない条件が1つあるということです。

この記事の範囲

この記事が扱うのは、種類ごとの構造上の違いと、聞くべき質問です。誰かにどの種類を選ぶべきかを勧めるものではなく、いずれかの種類の条件や資格要件を述べるものでも、特定の貸し手・プラン・商品を推薦するものでもありません。金利・金額・条件を示すものではなく、誰かの資格や返済能力を評価するものでもありません。財務上または法律上の助言にもあたりません。