自動増額条項（エスカレーション条項）の仕組みとリスクを知る

おおよそ何をするものか

簡単に言うと、先に上限を設定し、特定の条件が成立したときにオファー額が自動的に引き上げられるよう取り決めておきます。こうすれば何度もオファーを出し直す必要がなく、わずかな差で逃すこともありません。

具体的な書き方、発動の条件、各当事者の義務は実際の契約書で決まり、しかも州や取引ごとにやり方が異なります。

最も直接的な代償：上限を明かしてしまう

この取り決めの本質は、自分の上限を書き出して相手に見せることです。そして上限を知った相手は、その後のやり取りで情報を一つ多く持つことになります。

つまり、一つの問題を解決すると同時に、別の問題を一つ生み出します。それに見合うかどうかはその時点の具体的な状況によるもので、不動産エージェントと話し合って決めることです。

確認すること

使うことを考えているなら、オファーに書き込む前に次の質問をはっきりさせておきます。

• 確認できる相手
• 発動の条件はどう認定されますか。どんな証明が必要ですか。
• 引き上げの幅はどう計算しますか。上限はいくらですか。
• 売主には証明を提供する義務がありますか。何を提供しますか。
• 最終的な価格が査定の結果を上回った場合、どう扱われますか。
• この地域の実務では、売主は通常こうした取り決めをどう受け止めますか。

4つ目の質問が最も見落とされやすい

自動増額の結果、成約価格がその後の査定結果を上回ることがあり、それは住宅ローンの部分に影響します。この2つは連動していますが、オファーを出す時点では別々に考えられがちです。

ですから上限を設定するときは、「最大でいくらまで払ってもよいか」だけでなく、「最終的にその数字になった場合、自分の資金計画は持ちこたえられるか」も考える必要があります。当サイトには、査定条項についての別の記事があります。

すべての売主が受け入れるわけではない

売主やそのエージェントの中には、この種の取り決めを受け入れない人もいます。理由は、手続きが複雑になること、あるいは単純で明確なオファーを好むことなどが考えられます。ですから必ず効果があるとは限りません。

この点は、提示する前に不動産エージェントに調べてもらうことができます。当サイトには、先に自分の上限を書き留めることについての別の記事があります。相手が受け入れないなら単純なオファーに戻り、その記事に沿って先に上限を決めておきます。

この記事の範囲

この記事で扱うのは、確認すべき方向と注意すべきリスクの側面です。いかなる条項の内容や法的効力も説明せず、採用するかしないかを勧めず、オファー戦略に関する助言も提供せず、法律上または財務上の助言でもありません。実際に署名する書類を基準とし、資格のある専門家に相談してください。