HOA がある場合は、書類一式を請求して期限内に読み切る
当サイトには、契約の前に見ておくべきコミュニティの書類についての別の記事があります。この記事が扱うのはエスクローに入ったあとです。完全な書類一式を受け取ることになり、それには通常、とても短い確認期限が付いています。
まず期限を確認する
書類一式を受け取って最初にすることは、確認期間がいつまでなのか、そして期限内にどんな権利があるのかを確認することです。
この質問は不動産エージェントか弁護士に聞いてください。州によって規定が異なるからです。期限が分かってはじめて、どのくらいの速さで読めばよいかが分かります。
優先して読む順序
書類一式は数百ページに及ぶことがあります。時間が限られているなら、この順序で読み、影響が最も大きい部分を先に押さえます。
- 確認できる相手
- 財務諸表と予算：現在の収支の状況
- 積立金の状況と、直近の積立金の評価
- 最近の、および計画中の特別徴収金
- 直近数回分の議事録
- 進行中の訴訟や重大な紛争があるかどうか
- 規約と細則：実際の生活上の制限
- 保険のカバー範囲：どこまでをコミュニティが保険でカバーし、どこからを自分でかけるのか
議事録は情報が最も多い書類であることが多い
財務諸表は数字を教えてくれ、議事録は背景を教えてくれます。何が議論になっているのか、繰り返し出てくる問題は何か、住民が何に不満を持っているのか、そしてまだ決まってはいないもののすでに話し合われている支出は何か、です。
ですから時間がとても厳しくても、直近数回分の議事録には目を通す価値があります。「このコミュニティで実際に何が起きているのか」を見られる唯一の場所です。
聞くべき質問
書類の中に答えが見つからないものは、管理者に直接聞きます。
- 確認できる相手
- 現在の月額費用はいくらですか。直近3年間で何回改定されましたか。
- すでに可決された、または話し合われている特別徴収金はありますか。金額はおよそいくらですか。
- 見込まれる支出に対して、積立金の状況はどうですか。
- 進行中の訴訟はありますか。
- 規約では、賃貸、ペット、駐車、外観の変更についてどんな制限がありますか。
- この住戸に現在、未払いの費用や未解決の違反記録はありますか。
最後の質問を漏らさない
前の所有者に未払いの費用や未処理の違反事項があると、それが自分に影響することがあります。ですから、コミュニティ全体の状態だけでなく、この住戸そのものの状態を特に確認する必要があります。
この質問については、口頭の回答だけに頼らず、管理者に書面の証明を請求してください。当サイトには、HOA のあるコミュニティに住むと日常で出会ういくつかのことについての別の記事があります。
この記事の範囲
この記事で扱うのは、読む優先順位と尋ねるべき質問です。いかなる規約や書類の法的効力も説明せず、いかなるコミュニティの財務状況も評価せず、法律上または財務上の助言でもありません。関連する規定は州によって異なります。受け取った書類と、資格のある専門家の説明を基準にしてください。
ポイント
確認期限は通常とても短く、それを確認するのが最初にすることです。規約、財務、議事録の順に読みます。議事録は情報が最も多いことがよくあります。進行中の訴訟と、これから費用を分担することになる大規模な工事があるかどうかは、特に聞いておきます。