Hiểu cách vận hành và rủi ro của điều khoản tự động nâng giá

Đại khái nó làm gì

Nói đơn giản: bạn đặt trước một mức trần, và thỏa thuận rằng khi điều kiện nhất định xảy ra, giá bạn trả sẽ tự động được điều chỉnh lên. Như vậy bạn không phải trả giá lại liên tục, cũng không lỡ căn nhà chỉ vì kém một chút.

Cách viết cụ thể, điều kiện kích hoạt, và nghĩa vụ của các bên do hợp đồng thực tế quyết định, và mỗi tiểu bang, mỗi giao dịch làm một khác.

Cái giá trực tiếp nhất: bạn để lộ mức trần

Bản chất của cách sắp xếp này là viết mức trần của bạn ra cho bên kia xem. Biết mức trần của bạn rồi, bên kia có thêm một thông tin trong những lần qua lại sau đó.

Vì vậy nó giải quyết một vấn đề nhưng đồng thời tạo ra một vấn đề khác. Có đáng hay không tùy vào tình hình cụ thể lúc đó, và việc này phải bàn với người môi giới (agent) của bạn.

Mấy điều cần xác nhận

Nếu cân nhắc dùng, mấy câu này phải hỏi rõ trước khi đưa vào lần trả giá.

• Có thể hỏi ai
• Điều kiện kích hoạt được xác định thế nào? Cần bằng chứng gì?
• Mức điều chỉnh tính thế nào? Mức trần là bao nhiêu?
• Người bán có nghĩa vụ đưa bằng chứng không? Đưa gì?
• Nếu giá cuối cùng cao hơn kết quả thẩm định giá (appraisal), sẽ xử lý thế nào?
• Theo thực tế ở khu vực này, người bán thường nhìn cách sắp xếp này thế nào?

Câu thứ tư dễ bị bỏ qua nhất

Việc tự động nâng giá có thể khiến giá mua cao hơn kết quả thẩm định về sau, và điều đó kéo theo phần khoản vay. Hai chuyện này liên động với nhau, nhưng lúc trả giá thường bị nghĩ tách rời.

Vì vậy khi đặt mức trần, không thể chỉ nghĩ “tôi sẵn lòng trả tối đa bao nhiêu”, mà còn phải nghĩ “nếu cuối cùng lên đến con số đó, kế hoạch tài chính của tôi có chịu nổi không”. Trang này có một bài khác về “hiểu điều khoản thẩm định giá vận hành thế nào”.

Không phải người bán nào cũng chấp nhận

Có những người bán hoặc người môi giới của họ không chấp nhận kiểu sắp xếp này, lý do có thể là quy trình phức tạp, hoặc họ thích những lần trả giá đơn giản, rõ ràng. Vì vậy nó không nhất thiết có hiệu quả.

Câu này có thể nhờ người môi giới của bạn tìm hiểu trước khi đưa ra. Trang này có một bài khác về “viết mức trần của mình ra trước”. Nếu bên kia không chấp nhận, thì quay về một lần trả giá đơn giản, và theo bài đó đặt mức trần trước.

Phạm vi bài này

Bài này nói về hướng cần xác nhận và những khía cạnh rủi ro cần lưu ý. Bài không giải thích nội dung hay hiệu lực pháp lý của bất kỳ điều khoản nào, không khuyên dùng hay không dùng, không đưa ra khuyến nghị nào về chiến lược trả giá, và không phải là lời khuyên pháp lý hay tài chính. Xin căn cứ vào văn bản bạn thật sự ký và hỏi ý kiến người có chuyên môn đủ tư cách.