Ngày closing đã đến mà chưa hoàn tất: trước hết xác nhận đang kẹt ở phía nào
Trang này có một bài khác về “ngày hoàn công bị lùi thì trước hết xem những việc nào treo vào ngày đó”, bài đó là về nhà xây mới. Ngày hoàn tất mua nhà (closing) là lúc nhiều bên phải cùng sẵn sàng: bên cho vay (lender) giải ngân, phía title xác nhận, giấy tờ và việc dọn đi của người bán, và tiền của phía bạn. Bất kỳ bên nào chưa sẵn sàng, ngày đó sẽ không hoàn tất được. Còn việc bạn phải xử lý là “cả chuỗi việc treo vào ngày đó bây giờ tính sao”.
Trước hết xác nhận đang kẹt ở phía nào
Bên cho vay chưa duyệt cho đi tiếp, phía title có việc cần xử lý, phía người bán chưa xong, hay bản thân giấy tờ có vấn đề. Bốn trường hợp này có đầu mối phụ trách khác nhau, người có thể cho bạn ngày mới cũng khác nhau.
Cách hỏi là “bây giờ đang kẹt ở bước nào, cần ai làm gì thì mới chạy tiếp”, không phải “còn bao lâu nữa”. Trang này có một bài khác về “khi phía khoản vay gặp trục trặc, trước hết hỏi là loại nguyên nhân nào”: nếu kẹt ở phía đó, hãy theo bài đó trước.
Treo vào ngày đó là cả một chuỗi
Thời hạn khóa lãi suất (rate lock), ngày bảo hiểm nhà có hiệu lực, ngày chuyển tên điện, nước, internet, lịch hẹn với công ty dọn nhà, và ngày trả chỗ ở cũ. Những thứ này ban đầu đều xếp theo ngày cũ, và chúng sẽ không tự dời theo.
Trang này có một bài khác về “bày ra ngay tất cả các hạn chót sắp tới sau khi giá bạn đưa ra được chấp nhận”. Bảng đó bây giờ chính là danh sách việc của bạn: bên cạnh mỗi mục ghi thêm “cách ngày closing mấy ngày”, dời cả bảng về sau, xem những mục nào bị đụng nhau.
Gọi trước những cuộc có tốn tiền
Thứ tự xếp theo “để lâu có phát sinh chi phí hay mất hiệu lực không”, không phải theo trước sau thời gian. Thời hạn khóa lãi suất thường là mục đầu tiên, vì nó có thời hạn và gia hạn thì phải trả giá.
Trang này có một bài khác về “khóa lãi suất có thời hạn, hết hạn phải trả tiền gia hạn, hỏi rõ ba điều trước”. Ngày vừa đổi, cuộc gọi này phải gọi đầu tiên: hỏi còn mấy ngày, điều kiện gia hạn, và chậm nhất ngày nào phải quyết định.
Ngày có hiệu lực và ngày chuyển tên không tự cập nhật
Ngày bảo hiểm có hiệu lực để nguyên ngày cũ thì khoảng giữa sẽ không được bảo hiểm hoặc bị trả tiền trùng; ngày chuyển tên điện nước để nguyên ngày cũ thì có thể thành ra bạn trả tiền cho một căn nhà mình còn chưa vào được.
Trang này có một bài khác về “chốt ngày bảo hiểm nhà có hiệu lực và cho khớp với ngày closing”. Trang này có một bài khác về “đặt ngày chuyển tên điện, nước, gas, internet đúng vào ngày closing”. Hai mục này phải báo riêng từng nơi, và phải đổi ngay trong ngày ngày mới được chốt.
Phía dọn nhà và chỗ ở cũ phải báo trước cả khi chưa chốt
Thời hạn báo trước khi trả nhà và điều kiện đổi lịch của công ty dọn nhà đều có quy tắc riêng, và chúng sẽ không nới lỏng chỉ vì closing bị lùi. Vì vậy dù ngày mới chưa chốt, cũng phải cho hai bên đó biết trước là có thể thay đổi.
Trang này (trang Chuyển nhà) có một bài khác về “ngày dọn nhà bị đổi đột ngột thì trước hết xác nhận ngày nào thay đổi”. Lần này thứ thay đổi là ngày closing, và nó sẽ kéo đổ theo các mốc vận chuyển, mở điện nước và địa chỉ mới có hiệu lực.
Ký rồi không có nghĩa là xong, điều này lúc này đặc biệt quan trọng
Có những sự chậm trễ xảy ra sau khi ký: giấy tờ ký xong rồi, nhưng việc đăng ký hay giải ngân chưa chạy xong. Lúc đó đừng dọn vào sớm, cũng đừng bắt đầu thi công.
Trang này có một bài khác về “xác nhận đăng ký quyền sở hữu (recording) đã xong, và khi nào giao chìa khóa”. Khi bị chậm trễ, ranh giới trong bài đó càng phải giữ: thời điểm nhận chìa khóa căn cứ vào “bước nào đã hoàn tất”, không căn cứ vào “hôm nay là ngày closing ban đầu”.
Phạm vi bài này
Bài này nói về thứ tự bạn có thể tự sắp xếp và những mục cần xác nhận khi ngày tháng thay đổi. Bài không mô tả quy định, chi phí hay điều kiện vi phạm hợp đồng của bất kỳ bên cho vay, công ty title, công ty bảo hiểm hay công ty tiện ích nào, không đánh giá trách nhiệm của bất kỳ sự chậm trễ nào thuộc về ai, không dự đoán thời gian hoàn tất nào, và không phải là lời khuyên pháp lý hay tài chính.
Điều kiện thực tế xin căn cứ vào giấy tờ bằng văn bản bạn đang giữ và giải thích chính thức của các bên; khi cần, hãy hỏi người có chuyên môn đủ tư cách.
Điểm chính
Trước hết xác nhận đang kẹt ở phía nào: bên cho vay, phía title, người bán hay giấy tờ, bốn trường hợp có đầu mối khác nhau. Hỏi “bây giờ đang kẹt ở bước nào, cần ai làm gì thì mới chạy tiếp”, đừng hỏi “còn bao lâu nữa”. Mở bảng hạn chót, ghi thêm số ngày chênh lệch của từng mục so với ngày closing rồi dời cả bảng. Thứ tự xếp theo “để lâu có phát sinh chi phí hay mất hiệu lực không”, khóa lãi suất gọi đầu tiên. Ngày bảo hiểm có hiệu lực và ngày chuyển tên điện nước không tự cập nhật, ngày mới chốt là đổi ngay trong ngày. Phía dọn nhà và chỗ ở cũ phải báo trước cả khi chưa chốt. Cuối cùng, ký rồi không có nghĩa là xong, đừng dọn vào sớm.