Cẩm nang mua nhà ở Mỹ đầy đủ 100 mục

Vì sao quan trọngChỉ tính tiền trả trước là sai lầm thường gặp nhất. Chi phí hoàn tất giao dịch (closing costs) thường bằng 2% đến 5% giá nhà, còn quỹ dự phòng quyết định khi có chuyện bất ngờ sau closing bạn có phải quẹt thẻ tín dụng hay không. Gộp ba khoản lại mà nhìn thì con số sẽ sai lệch.

Cần lưu ý / nên hỏi aiHỏi nhân viên cho vay: với tầm giá của tôi, chi phí hoàn tất giao dịch khoảng bao nhiêu? Những khoản nào có thể thương lượng?

Vì sao quan trọngLãi suất khoản vay gắn trực tiếp với điểm tín dụng (credit score), mà điểm ở ba nơi (Equifax, Experian, TransUnion) thường không giống nhau; bên cho vay (lender) có thể xem đúng nơi bạn chưa kiểm tra. Chênh vài chục điểm, qua ba mươi năm sẽ thành một con số rất lớn.

Cần lưu ý / nên hỏi aiXin báo cáo miễn phí qua annualcreditreport.com. Phát hiện sai sót thì khiếu nại (dispute) ngay, vì việc sửa cần thời gian.

Vì sao quan trọngĐây là một trong những con số được xem trọng nhất khi xét duyệt khoản vay. Bạn tự tính trước thì sẽ biết hồ sơ hiện giờ đại khái nằm ở đâu, thay vì đợi bị từ chối mới biết.

Cần lưu ý / nên hỏi aiHỏi nhân viên cho vay: sản phẩm này có mức DTI tối đa là bao nhiêu? Nếu tôi trả hết sớm khoản vay mua xe thì cải thiện được bao nhiêu?

Vì sao quan trọngBên cho vay sẽ đối chiếu nguồn tiền. Các khoản tiền lớn mới nộp vào gần đây, tiền người thân tặng (gift funds), hoặc tiền vừa chuyển từ tài khoản khác sang thường cần thêm giấy tờ giải thích. Yêu cầu thực tế khác nhau tùy lender, chương trình vay và hoàn cảnh cá nhân, không có một số ngày áp dụng chung cho cả nước Mỹ.

Cần lưu ý / nên hỏi aiHỏi nhân viên cho vay: với trường hợp của tôi, mấy khoản tiền này cần giấy tờ chứng minh gì? Khoản nộp vào gần đây có cần giải thích bằng văn bản không? Tiền người thân tặng cần loại giấy tờ nào?

Vì sao quan trọngTrước closing, bên cho vay sẽ kéo lại báo cáo tín dụng và xác nhận việc làm thêm một lần. Bất kỳ thay đổi nào cũng có thể khiến khoản vay đã duyệt bị xét lại, tệ nhất là bị rút lại vài ngày trước closing.

Cần lưu ý / nên hỏi aiNếu không tránh được việc đổi việc, hãy báo trước cho nhân viên cho vay để họ đánh giá ảnh hưởng, đừng tự phán đoán.

Vì sao quan trọngSố tiền được duyệt là phép tính rủi ro của bên cho vay, không phải phép tính chất lượng cuộc sống của bạn. Hai con số này thường chênh nhau rất nhiều, và phần dư ra đó là thứ bạn phải tự gánh mỗi tháng suốt ba mươi năm.

Cần lưu ý / nên hỏi aiCộng hết khoản vay mua nhà, thuế, bảo hiểm, HOA, điện nước, đi lại và quỹ dự phòng sửa chữa, rồi so với chi tiêu thực tế hiện giờ của bạn.

Vì sao quan trọngNhiều tiểu bang và quận (county) có trợ cấp tiền trả trước, lãi suất ưu đãi hoặc tín thuế; điều kiện và số suất thay đổi mỗi năm. Không chủ động tìm thì coi như bỏ qua.

Cần lưu ý / nên hỏi aiXem trang web chính thức của Cơ quan Tài chính Nhà ở (Housing Finance Agency) của tiểu bang, lấy thông báo chính thức làm chuẩn, đừng chỉ nghe người môi giới kể lại.

Vì sao quan trọngTừ lúc bắt đầu chuẩn bị đến closing mất bao lâu thì tùy từng người; từ lúc giá bạn đưa ra được chấp nhận đến closing, Freddie Mac ghi thường là 30 đến 45 ngày. Biết lịch trình của mình thì mới không bị ép nhận một căn nhà không phù hợp trước khi hợp đồng thuê hết hạn.

Cần lưu ý / nên hỏi aiTự hỏi: hợp đồng thuê hiện tại khi nào hết hạn? Nếu việc mua nhà bị lùi ba tháng, tôi có chỗ ở không?

Vì sao quan trọngHai tên gọi prequalification và preapproval được mỗi bên cho vay dùng theo cách khác nhau, và cả hai loại thư đều không phải là bảo đảm cho vay.

Cần lưu ý / nên hỏi aiKhi nhận thư, hỏi thẳng bên kia: thực tế anh chị đã kiểm tra những giấy tờ nào?

Vì sao quan trọngLãi suất và phí chênh lệch rõ giữa các bên cho vay, còn nhiều lần tra cứu cho khoản vay mua nhà trong thời gian ngắn thì đa số mô hình chấm điểm tín dụng sẽ gộp lại tính thành một lần, nên cái giá phải trả để so sánh nhỏ hơn bạn tưởng. Không so sánh là trả tiền oan.

Cần lưu ý / nên hỏi aiGom tất cả các lần hỏi giá vào trong 14 đến 45 ngày; khoảng thời gian tính gộp của mỗi mô hình khác nhau, nên hỏi rõ trước.

Vì sao quan trọngĐây là mẫu thống nhất theo quy định liên bang, ba trang, các cột giống nhau, nên có thể so từng mục. Lãi suất báo miệng không có giá trị so sánh, vì phí có thể giấu ở chỗ khác.

Cần lưu ý / nên hỏi aiKhi so sánh, xem APR và chi phí cộng dồn “In 5 Years” ở phần Comparisons (nằm ở trang thứ ba của mẫu chuẩn), đừng chỉ nhìn con số lãi suất.

Vì sao quan trọngKhóa lãi suất (rate lock) có thời hạn, quá hạn phải trả phí để gia hạn. Nếu thời gian đi xem nhà của bạn dài hơn thời hạn khóa, khoản phí này sẽ xuất hiện.

Cần lưu ý / nên hỏi aiHỏi: khóa được bao lâu? Gia hạn tốn bao nhiêu? Nếu lãi suất giảm trong thời gian khóa, có được điều chỉnh xuống một lần không?

Vì sao quan trọngKhoản vay thông thường, FHA, VA, USDA khác nhau về yêu cầu tiền trả trước, chi phí bảo hiểm và giới hạn về tình trạng căn nhà, mỗi loại hợp với những trường hợp khác nhau. Điều này ảnh hưởng đến việc bạn xem được những căn nhà nào.

Cần lưu ý / nên hỏi aiHỏi nhân viên cho vay: với hoàn cảnh của tôi, mỗi loại có được mất gì? Ở thị trường này loại nào dễ được bên bán chấp nhận hơn?

Vì sao quan trọngCon số trên thư phê duyệt sẽ được bên bán nhìn thấy. Ghi quá cao sẽ làm yếu vị thế thương lượng của bạn, và cũng dễ cám dỗ chính bạn trả giá lên thêm.

Cần lưu ý / nên hỏi aiCó thể hỏi bên cho vay: có thể ra một thư phê duyệt với số tiền bằng đúng giá tôi đưa ra không?

Vì sao quan trọngHồ sơ khai thuế, W-2, phiếu lương, bảng sao kê ngân hàng sẽ bị yêu cầu đi yêu cầu lại. Gom vào một thư mục thì mỗi lần bổ sung về sau chỉ là gửi file, không phải tìm lại.

Cần lưu ý / nên hỏi aiNgười tự kinh doanh cần chuẩn bị giấy tờ chứng minh thu nhập nào thì hỏi bên cho vay trước. Bên cho vay nói chung bắt buộc phải xác nhận thu nhập của bạn và nguồn tiền trả trước.