美国买房置产完全指南 100 项

为什么重要只算首付是最常见的误判。成交费用（closing costs）通常是房价的 2% 到 5%，缓冲金则决定你交房后遇到意外时要不要刷卡。三笔混在一起看，数字会失真。

可以问谁问贷款人员：以我这个价位区间，成交费用大概落在多少？哪些项目是可以协商的？

为什么重要贷款利率跟信用分数直接挂钩，而三家（Equifax、Experian、TransUnion）的分数常常不一样，贷款方看的可能是你没查的那一家。差几十分，三十年下来是很大的数字。

可以问谁透过 annualcreditreport.com 索取免费报告。发现错误要立刻争议，更正需要时间。

为什么重要这是贷款审核最看重的数字之一。你自己先算过，就知道现在的申请大概会落在什么位置，而不是等到被拒绝才知道。

可以问谁问贷款人员：你们这个产品的 DTI 上限是多少？我的车贷如果提前还清，会有多少改善？

为什么重要贷款方会核对资金来源。近期的大额存入、亲友赠与（gift funds）、或刚从别的账户转进来的钱，通常需要额外的文件说明。实际要求依 lender、贷款方案与个人状况而不同，没有一套全美通用的天数。

可以问谁问贷款人员：以我的情况，这几笔钱需要哪些证明？近期这笔存入要不要书面说明？亲友赠与需要哪一种文件？

为什么重要贷款方在交房前会再拉一次信用报告与在职证明。任何变动都可能让已核准的贷款重新审核，最坏的情况是交房前几天被撤回。

可以问谁如果工作变动无法避免，先告诉贷款人员，让他评估影响，不要自己判断。

为什么重要核准额度是贷款方的风险计算，不是你的生活品质计算。两者差距常常很大，而多出来的那部分要你自己每个月扛三十年。

可以问谁把房贷、税、保险、HOA、水电、通勤、维修预备金全部加总，再对照你目前的实际支出。

为什么重要很多州与郡有首付补助、优惠利率或税额抵减，条件与名额每年变动。不主动查就等于放弃。

可以问谁查该州的住房金融局（Housing Finance Agency）官网，以官方公告为准，不要只听中介转述。

为什么重要从开始准备到交房，顺利的话也要三到六个月。知道自己的时间表，才不会在租约到期前被迫接受不合适的房子。

可以问谁问自己：现在的租约什么时候到期？如果买房延后三个月，我有没有地方住？

为什么重要前者只是根据你口头提供的数字做的粗估，后者才有实际查核。卖方看重的是后者，拿错的那一张去出价会被视为不够认真。

可以问谁问贷款人员：你们给我的这张是哪一种？有没有实际拉信用报告与查核收入？

为什么重要利率与费用在不同机构之间差距明显，而短期内的多次房贷查询，多数信用评分模型会合并计算成一次，所以比价的代价比想象中小。不比价等于白付钱。

可以问谁把所有询价集中在 14 到 45 天内完成，各家的计算窗口不同，先问清楚。

为什么重要这是联邦规定的统一格式，三页，栏位一致，所以可以逐项比较。口头报的利率没有比较意义，因为费用可能藏在别的地方。

可以问谁比较时看 Comparisons 区的 APR 与‘In 5 Years’累计成本（标准表格在第三页），不要只看利率数字。

为什么重要利率锁定有期限，过期要付费延长。如果你的看房期比锁定期长，这笔费用会冒出来。

可以问谁问：锁定期多久？延长要多少钱？如果利率在锁定期间下跌，有没有一次调降的机会？

为什么重要传统贷款、FHA、VA、USDA 的首付要求、保险成本与房屋条件限制都不同，适合的情况也不同。这会影响你能看哪些房子。

可以问谁问贷款人员：以我的状况，这几种各有什么取舍？哪一种在这个市场比较容易被卖方接受？

为什么重要核准信上的数字会被卖方看到。开太高会削弱你议价的立场，也会诱惑自己往上加。

可以问谁可以请贷款方开一张金额等于你出价的版本，这是常见做法。

为什么重要报税单、W-2、薪资单、银行对账单会被反复索取。整理成一个文件夹，之后每一次补件都只是寄文件，不用重找。

可以问谁自雇者通常要两年完整报税资料，准备时间更长，要提早开始。