買房置產完全指南 100 項

為什麼重要只算頭期款是最常見的誤判。成交費用（closing costs）通常是房價的 2% 到 5%，緩衝金則決定你交屋後遇到意外時要不要刷卡。三筆混在一起看，數字會失真。

可以問誰問貸款人員：以我這個價位區間，成交費用大概落在多少？哪些項目是可以協商的？

為什麼重要貸款利率跟信用分數直接掛鉤，而三家（Equifax、Experian、TransUnion）的分數常常不一樣，貸款方看的可能是你沒查的那一家。差幾十分，三十年下來是很大的數字。

可以問誰透過 annualcreditreport.com 索取免費報告。發現錯誤要立刻爭議，更正需要時間。

為什麼重要這是貸款審核最看重的數字之一。你自己先算過，就知道現在的申請大概會落在什麼位置，而不是等到被拒絕才知道。

可以問誰問貸款人員：你們這個產品的 DTI 上限是多少？我的車貸如果提前還清，會有多少改善？

為什麼重要貸款方會檢查資金來源。剛匯進來的一大筆錢需要書面說明，親友贈與另有規定的文件。臨時搬錢會讓核貸卡住。

可以問誰問貸款人員：資金需要在帳戶裡放多久？親友贈與需要哪一種證明文件？

為什麼重要貸款方在交屋前會再拉一次信用報告與在職證明。任何變動都可能讓已核准的貸款重新審核，最壞的情況是交屋前幾天被撤回。

可以問誰如果工作變動無法避免，先告訴貸款人員，讓他評估影響，不要自己判斷。

為什麼重要核准額度是貸款方的風險計算，不是你的生活品質計算。兩者差距常常很大，而多出來的那部分要你自己每個月扛三十年。

可以問誰把房貸、稅、保險、HOA、水電、通勤、維修預備金全部加總，再對照你目前的實際支出。

為什麼重要很多州與郡有頭期款補助、優惠利率或稅額抵減，條件與名額每年變動。不主動查就等於放棄。

可以問誰查該州的住房金融局（Housing Finance Agency）官網，以官方公告為準，不要只聽仲介轉述。

為什麼重要從開始準備到交屋，順利的話也要三到六個月。知道自己的時間表，才不會在租約到期前被迫接受不合適的房子。

可以問誰問自己：現在的租約什麼時候到期？如果買房延後三個月，我有沒有地方住？

為什麼重要前者只是根據你口頭提供的數字做的粗估，後者才有實際查核。賣方看重的是後者，拿錯的那一張去出價會被視為不夠認真。

可以問誰問貸款人員：你們給我的這張是哪一種？有沒有實際拉信用報告與查核收入？

為什麼重要利率與費用在不同機構之間差距明顯，而詢價本身不會傷害信用（短期內的多次房貸查詢會被合併計算為一次）。不比價等於白付錢。

可以問誰把所有詢價集中在 14 到 45 天內完成，各家的計算窗口不同，先問清楚。

為什麼重要這是聯邦規定的統一格式，三頁，欄位一致，所以可以逐項比較。口頭報的利率沒有比較意義，因為費用可能藏在別的地方。

可以問誰比較時看 APR 與第五頁的總成本，不要只看利率數字。

為什麼重要利率鎖定有期限，過期要付費延長。如果你的看房期比鎖定期長，這筆費用會冒出來。

可以問誰問：鎖定期多久？延長要多少錢？如果利率在鎖定期間下跌，有沒有一次調降的機會？

為什麼重要傳統貸款、FHA、VA、USDA 的頭期款要求、保險成本與房屋條件限制都不同，適合的情況也不同。這會影響你能看哪些房子。

可以問誰問貸款人員：以我的狀況，這幾種各有什麼取捨？哪一種在這個市場比較容易被賣方接受？

為什麼重要核准信上的數字會被賣方看到。開太高會削弱你議價的立場，也會誘惑自己往上加。

可以問誰可以請貸款方開一張金額等於你出價的版本，這是常見做法。

為什麼重要報稅單、W-2、薪資單、銀行對帳單會被反覆索取。整理成一個資料夾，之後每一次補件都只是寄檔案，不用重找。

可以問誰自雇者通常要兩年完整報稅資料，準備時間更長，要提早開始。