Khi cạnh tranh gay gắt, nghĩ rõ mức trần của mình trước và viết ra

Mức trần trong đầu sẽ dịch chuyển

Nếu bạn chỉ nghĩ trong bụng “khoảng đến con số nào đó”, thì vào thời khắc quyết định, con số đó gần như chắc chắn sẽ nhích lên. Vì mỗi lần thêm trông đều rất nhỏ, và so với việc mất căn nhà này, khoản thêm nho nhỏ đó có vẻ rất đáng.

Vấn đề là lập luận này lần nào cũng đúng, nên nó có thể lặp lại vô hạn. Đó là lý do mức trần phải được đặt trước, lúc bình tĩnh, và viết ở chỗ mà về sau bạn nhìn thấy được.

Mức trần không chỉ là một con số

Chỉ ghi một tổng giá thì chưa đủ, vì nội dung của lần trả giá (offer) không chỉ có giá. Một mức trần đầy đủ nên gồm vài khía cạnh.

• Có thể hỏi ai
• Mức trần về giá
• Mức tiền đặt cọc (earnest money) tối đa bạn sẵn lòng nộp
• Những điều khoản điều kiện (contingency) nào bạn không từ bỏ
• Ngày closing muộn nhất bạn chấp nhận được
• Số tiền sửa chữa tối đa bạn sẵn lòng tự gánh

Đặt con số này thế nào

Quá trình đặt con số này có thể dựa trên căn cứ.

Các căn cứ có thể dùng gồm: số tiền trả góp hằng tháng mà bạn đã xác nhận với bên cho vay (lender) là kham nổi, số tiền mặt thực tế bạn có thể dùng (trừ đi mấy khoản nhất định phải giữ lại), và cách bạn đánh giá căn nhà này so với các lựa chọn khác. Tính ra mấy thứ này, mức trần sẽ không còn là con số theo cảm tính.

Viết ra, và nói ra

Viết vào ghi chú trên điện thoại hoặc ra giấy, ghi rõ ngày. Nếu hai người cùng mua, cả hai đều phải đồng ý và đều nhìn thấy được.

Trang này có một bài khác về “khi hai người cùng mua mà danh sách khác nhau, trước tiên tách ra đâu là sở thích, đâu là điều kiện”. Mức trần thuộc loại điều kiện, và loại điều kiện thì phải ghi rõ ai đặt ra: hai người cùng đặt, so với một người đặt còn người kia ngầm chấp nhận, sẽ có kết quả hoàn toàn khác dưới áp lực của mấy tuần sau đó.

Cũng nói con số này cho người môi giới (agent) của bạn. Đây không phải là lộ bài; họ cần biết ranh giới ở đâu mới làm việc cho bạn được, và họ cũng là người sẽ nhắc bạn ngay tại chỗ.

Khi vượt mức, cho phép mình nghĩ lại

Mức trần không phải là không được đổi, nhưng đổi phải có quy tắc: rời khỏi hiện trường, để qua một khoảng thời gian, tính lại các căn cứ ban đầu. Nếu tính xong mà bạn thật sự kham nổi con số cao hơn, thì đổi.

Điều không chấp nhận được là nâng lên ngay lúc đó, trong vài phút, chỉ vì bên kia cũng tăng giá. Đó không phải là đánh giá lại, đó là phản ứng bị động. Trang này có một bài khác về “khi bên kia nói còn có người khác trả giá và muốn bạn đưa bản cuối cùng trong hôm nay, trước tiên xác nhận quy trình rồi mới bàn con số”. Khoảnh khắc đó chính là lúc nguyên tắc này dễ bị phá nhất. Trang này có một bài khác về “mức được phê duyệt là phép tính rủi ro của bên cho vay, ngân sách của bạn thì phải tự tính”.

Phạm vi bài này

Bài này nói về cách đặt trước và ghi lại. Bài không đưa ra bất kỳ khuyến nghị nào về số tiền, tỷ lệ hay chiến lược trả giá, không đưa ra nhận định hay dự đoán nào về giá nhà hay xu hướng thị trường, và không phải là lời khuyên tài chính. Nhận định thực tế xin hỏi người môi giới bên mua của bạn và người có chuyên môn đủ tư cách.