Nhận tài liệu công bố thông tin của bên bán rồi thì đọc cho hết

Nó là hai thứ cùng lúc

Thứ nhất, nó cho bạn biết tình trạng mà bên bán biết: đã sửa gì, đã xảy ra chuyện gì, có vấn đề nào đã biết không.

Thứ hai, nó vạch ra một phạm vi: đây là những gì họ đã nói. Đã nói và chưa nói có ý nghĩa khác nhau khi xử lý về sau. Vì vậy bạn cần biết trong đó thật sự ghi gì, chứ không phải ký tên rồi cất đi.

Xem trước có mục nào được đánh dấu không

Phần lớn tài liệu công bố thông tin là dạng bảng, một danh sách dài câu hỏi, mỗi câu đánh dấu một ô. Lượt đầu đọc lướt nhanh, lọc ra tất cả các mục “Có”, đó là chỗ tập trung thông tin.

Sau đó xem mỗi mục “Có” có ghi chú thêm không. Có mục ghi rất ngắn, và chính sự ngắn gọn đó là lý do để hỏi thêm.

Mấy nhóm cần đặc biệt để ý

Điểm chung của mấy nhóm này là: ảnh hưởng lớn, và xử lý về sau tốn kém. Trang này có một bài khác về “xác nhận căn nhà có phần cải tạo nào không khai báo hay không”.

• Có thể hỏi ai
• Từng bị thấm, ngập nước hoặc ẩm
• Lịch sử sửa chữa mái nhà, móng, kết cấu
• Lịch sử xử lý côn trùng gây hại
• Từng có hỏa hoạn hoặc sự cố lớn
• Tranh chấp về ranh giới, quyền đi qua, hoặc liên quan đến đất bên cạnh
• Phần cải tạo tự làm hoặc không khai báo
• Tranh chấp hoặc khoản phí chưa đóng với hiệp hội chủ nhà (HOA)

“Không biết” khác với “Không”

Tài liệu công bố thông tin thường có lựa chọn thứ ba, nghĩa là bên bán không biết. Cái này khác với một chữ “Không” rõ ràng: nó chỉ cho biết họ không có thông tin, không có nghĩa là không có chuyện đó.

Vì vậy khi thấy rất nhiều chữ “Không biết”, nên hỏi một câu vì sao. Có thể là họ sở hữu chưa lâu, có thể là nhà thừa kế, cũng có thể là nhà đầu tư chưa từng ở thật. Những tình huống này đều ảnh hưởng đến lượng thông tin mà tài liệu công bố có thể cho bạn, và bạn cần bổ sung bằng cách khác, chẳng hạn kiểm tra nhà kỹ hơn và các đợt kiểm tra chuyên biệt. Trang này có một bài khác về “tùy tình trạng căn nhà mà làm thêm các đợt kiểm tra chuyên biệt”.

Đọc thấy vấn đề thì làm gì

Đừng vội suy ra mức độ nghiêm trọng, cũng đừng vội quyết định bỏ. Thứ tự đúng là: gom lại thành một danh sách câu hỏi cụ thể, rồi giao cho người nên xử lý.

Phần sửa chữa và kết cấu giao cho người kiểm tra nhà (home inspector): đưa họ danh sách và nhờ họ xem kỹ những chỗ đó khi kiểm tra. Phần quyền lợi và nghĩa vụ giao cho luật sư của bạn hoặc người có chuyên môn đủ tư cách. Trang này có một bài khác về “tự chọn người kiểm tra nhà, đừng chỉ dùng người duy nhất mà môi giới giới thiệu”. Trang này có một bài khác về “xác nhận tiểu bang của bạn có cần bên mua thuê luật sư bất động sản hay không”.

Để ý hạn chót

Tài liệu công bố thông tin thường có một thời hạn xem xét, và thời hạn đó gắn với các điều khoản điều kiện (contingency) khác của bạn. Ngay ngày nhận, phải xác nhận hạn cuối là ngày nào.

Nếu tài liệu rất dày mà thời gian rất ngắn, có thể nhờ người môi giới (agent) hỏi xem có gia hạn được không, hoặc ít nhất đọc xong những phần quan trọng nhất trước. Trang này có một bài khác về “giá được chấp nhận rồi thì bày ngay mọi hạn chót sắp tới ra”. Trang này có một bài khác về “đưa hạn ký của mọi tài liệu vào lịch”.

Phạm vi bài này

Bài này nói về cách đọc và nên hỏi ai sau đó. Bài không giải thích ý nghĩa hay hệ quả pháp lý của bất kỳ mục công bố nào, không đánh giá tình trạng của bất kỳ căn nhà nào, và không phải là tư vấn pháp lý. Quy định về công bố thông tin mỗi tiểu bang khác nhau, xin theo tài liệu bạn nhận được và lời giải thích của người có chuyên môn đủ tư cách.