Chương trình hỗ trợ người mua nhà lần đầu: điều kiện và suất thay đổi mỗi năm, không tự tra là coi như bỏ qua

Vì sao phải tự tra

Các chương trình này thường có giới hạn số suất hoặc ngân sách, dùng hết thì ngừng đến năm sau. Vì vậy điều kiện áp dụng năm ngoái chưa chắc năm nay còn giống, còn các bài tổng hợp tìm được trên mạng thì thường đã cũ.

Người môi giới (agent) hoặc nhân viên cho vay chưa chắc sẽ chủ động nhắc đến, và lý do không nhất thiết là họ giấu: có chương trình thủ tục khá rườm rà, hoặc không phải bên cho vay (lender) nào cũng nhận làm.

Bắt đầu tra từ đâu

Điểm khởi đầu đáng tin nhất là trang web chính thức của Cơ quan Tài chính Nhà ở (Housing Finance Agency) của tiểu bang bạn. Đó là cơ quan phụ trách các chương trình này ở mỗi tiểu bang; thông báo của họ liệt kê các chương trình trong năm, điều kiện và danh sách bên cho vay nhận làm.

Tra được rồi thì lấy thông báo trên trang chính thức làm chuẩn, đừng chỉ dựa vào lời kể lại của người môi giới hay trang web bên thứ ba. Chi tiết điều kiện (ví dụ trần thu nhập tính thế nào, trần giá nhà, có phải học xong khóa học mua nhà không) là thứ quyết định bạn có đủ điều kiện hay không, và lời kể lại dễ sai lệch nhất ở chính những chỗ này.

• Có thể hỏi ai
• Tìm "tên tiểu bang + Housing Finance Agency" để ra trang web chính thức
• Tra luôn quận và thành phố bạn đang ở, vì có chương trình thuộc cấp địa phương
• Xác nhận năm nay chương trình còn nhận hồ sơ không, còn suất không

Một vài tiêu chí điều kiện thường gặp

Mỗi chương trình một khác, nhưng tiêu chí thường gặp gồm: thu nhập có dưới mức trần không, giá nhà có dưới mức trần không, có phải mua nhà lần đầu không (định nghĩa chưa chắc là "lần đầu tiên trong đời"), và đã học xong khóa giáo dục mua nhà được chỉ định chưa.

Định nghĩa "mua nhà lần đầu" đặc biệt đáng xác nhận lại. Không ít chương trình tính cả trường hợp "trong ba năm qua không sở hữu nơi ở chính", nên người từng có nhà ở nước nhà, hay nhiều năm trước từng có nhà ở Mỹ, chưa chắc đã bị loại.

Những câu cần hỏi

Sau khi xác nhận chương trình có tồn tại, bước tiếp theo là xác nhận nó có kết hợp được với khoản vay của bạn không. Không phải bên cho vay nào cũng nhận làm mọi chương trình, và danh sách bên cho vay nhận làm thường được đăng trên trang web của Cơ quan Tài chính Nhà ở.

• Có thể hỏi ai
• Năm nay trần thu nhập và trần giá nhà của chương trình này là bao nhiêu?
• Trong chương trình này, "mua nhà lần đầu" được định nghĩa thế nào?
• Có khóa giáo dục mua nhà nào phải học xong trước không? Mất bao lâu?
• Những bên cho vay nào nhận làm chương trình này? Bên tôi đang làm việc có trong danh sách không?
• Khoản hỗ trợ là tiền tặng, khoản vay được xóa, hay khoản vay thế chấp thứ hai phải trả lại?

Câu hỏi cuối cùng phải hỏi cho rõ

Hình thức hỗ trợ tiền trả trước khác nhau rất nhiều: có loại là trợ cấp không phải trả, có loại được xóa sau khi ở đủ một số năm nhất định, có loại thật sự là một khoản vay thế chấp thứ hai. Ba loại này ảnh hưởng hoàn toàn khác nhau đến việc bạn bán nhà hay tái cấp vốn (refinance) sau này.

Điểm này phải làm rõ trước khi nộp đơn, vì nó thay đổi cách bạn nhìn khoản tiền đó: là nhận được một khoản tiền, hay gánh thêm một khoản nợ.

Trang này có một bài khác về “tự tính trước tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI), đừng đợi bị từ chối mới biết”. Có con số này trước khi tra chương trình, bạn sẽ biết mình đang hỏi về cái gì.

Trang này (trang Công cụ) có một bài khác về “quy định thường có nhiều cấp, hỏi xem có mấy cấp trước rồi mới hỏi cấp nào quản việc này”. Quận và thành phố mỗi nơi có chương trình riêng chính là một ví dụ của cấu trúc đó.

Phạm vi bài này

Bài này nói về việc các chương trình như vậy có tồn tại và nên tra ở đâu. Bài không mô tả điều kiện, mức hỗ trợ hay thủ tục nộp đơn của bất kỳ chương trình nào, không đánh giá ai có đủ điều kiện hay không, và không giới thiệu chương trình nào. Điều kiện và số suất mỗi nơi một khác và có thay đổi, nội dung thực tế xin căn cứ vào thông báo chính thức của cơ quan có thẩm quyền.