Người bán không có người môi giới: thứ thiếu đi là mấy việc vốn do họ thúc
Trang này có một bài khác về “từ trả giá đến closing: mỗi giai đoạn ai làm gì”. Khi người bán tự bán, ý nghĩ đầu tiên là “bớt được một khoản hoa hồng”, nhưng thực tế thứ bạn cảm nhận được trước lại là chuyện khác: không ai nhắc bên kia bước tiếp theo phải làm gì, giấy tờ chưa chắc đã đủ, thời hạn không ai theo dõi. Mấy việc này không biến mất, chỉ rơi xuống vai bạn, người môi giới (agent) của bạn, hoặc một bên thứ ba trung lập. Biết trước nó sẽ rơi vào ai có ích hơn tranh cãi có nên tiết kiệm khoản tiền đó hay không.
Trước hết xác nhận là kiểu “không có người môi giới” nào
Có người bán hoàn toàn tự làm, có người từng ủy thác nhưng hợp đồng đã hết hạn, lại có người có thuê nhưng chỉ làm một phần. Ba kiểu này khác nhau rất nhiều về chuẩn bị giấy tờ và mức độ quen thuộc, và đều có thể hỏi thẳng.
Trang này có một bài khác về “bộ khung quy trình từ trả giá đến closing, có những giai đoạn nào, ai làm gì”. Lấy các giai đoạn trong bài đó ra hỏi: trong mấy giai đoạn này, anh chị định tự xử lý những giai đoạn nào? Câu trả lời sẽ cho bạn biết mình phải gánh thêm bao nhiêu.
Bảng hạn chót lần này thật sự chỉ có mình bạn theo dõi
Kiểm tra nhà, khoản vay, thẩm định giá, quyền sở hữu, bảo hiểm có hiệu lực: giai đoạn nào cũng có thời hạn, và bình thường sẽ có người môi giới của một bên nhắc cả hai bên. Thiếu bên đó, cái giá của việc bỏ sót vẫn tính lên đầu bạn.
Trang này có một bài khác về “bày ra ngay tất cả các hạn chót sắp tới sau khi giá bạn đưa ra được chấp nhận”, trong đó ghi ngày thực tế chứ không ghi số ngày, và đánh dấu những hạn nào kéo theo hạn khác. Lần này bảng đó phải thêm một cột: mục này cần nhắc ai.
Giấy tờ có thể không phải bộ tiêu chuẩn
Người bán tự bán chưa chắc có sẵn mẫu đơn và tài liệu công bố thông tin (disclosure), cũng có thể dùng một bản mẫu không rõ nguồn gốc. Điều cần xem là hợp đồng này có bao gồm những điều kiện bạn cần hay không, chứ không phải nó trông có giống hay không.
Trang này có một bài khác về “nhận được tài liệu công bố thông tin của người bán thì phải đọc hết thật sự”. Trang này có một bài khác về “trước khi ký, đọc tiêu đề của từng tài liệu”. Hai việc này càng quan trọng hơn khi người bán tự bán, vì không có người có chuyên môn của phía bên kia lọc qua trước một lần.
Thù lao của người môi giới của bạn từ đâu ra, phải hỏi rõ trước
Nguồn thù lao của người môi giới bên mua (buyer's agent) trong giao dịch thông thường và giao dịch người bán tự bán có thể khác nhau, và chuyện này ảnh hưởng đến ai trả, trả bao nhiêu, và ghi trong giấy tờ nào. Đây là câu có thể hỏi ngay lần gặp đầu tiên.
Trang này có một bài khác về “tìm một người môi giới đại diện cho bên mua, và xác nhận vai trò cũng như nguồn thù lao của họ”. Khi người bán tự bán, phải hỏi lại câu đó một lần nữa, vì câu trả lời có thể khác với trường hợp thông thường.
Bên thứ ba trung lập trở nên quan trọng hơn
Công ty title (title company) hay công ty escrow vốn là bên trung lập, nhưng trong giao dịch người bán tự bán, họ thường là bên duy nhất quen với quy trình tiêu chuẩn. Ai chọn, phí bao nhiêu, câu này phải hỏi sớm hơn.
Trang này có một bài khác về “công ty title hay công ty escrow do ai chọn, phí bao nhiêu, và các khoản phí đó xuất hiện trên hai tài liệu phải khớp nhau”. Khi người bán tự bán, câu hỏi nào trong bài đó cũng đáng hỏi sớm hơn.
Mọi trao đổi đều phải lưu thành văn bản, và rõ đến từng ngày
Trao đổi trực tiếp với một cá nhân rất dễ thành thỏa thuận miệng, nhất là khi hai bên đều rất khách sáo. Sửa chữa, những thứ để lại, thời gian closing: mục nào cũng phải thành văn bản, và ghi rõ ngày.
Trang này có một bài khác về “lấy báo giá thực tế cho các hạng mục sửa chữa chứ không đoán”. Trong đàm phán với người bán tự bán, con số cụ thể đẩy việc đi nhanh hơn thiện chí, vì bên kia không có người môi giới giúp họ đánh giá khoảng hợp lý. Trang này có một bài khác về “xác nhận tiểu bang của bạn có yêu cầu bên mua thuê luật sư bất động sản hay không”. Khi người bán tự bán, câu này đặc biệt đáng xác nhận trước.
Phạm vi bài này
Bài này nói về việc phân chia công việc và cách hỏi bạn có thể tự xác nhận. Bài không mô tả quy định của bất kỳ tiểu bang nào về giấy tờ giao dịch, nghĩa vụ công bố thông tin hay thù lao người môi giới, không đánh giá cách giao dịch nào tốt hơn, không đánh giá giá hay phí nào, không dự đoán giá nhà, và không phải là lời khuyên pháp lý.
Yêu cầu mỗi tiểu bang mỗi khác, quy định thực tế xin căn cứ vào thông tin chính thức của tiểu bang bạn và giải thích của người có chuyên môn.
Điểm chính
Khi người bán tự bán, ý nghĩ đầu tiên là bớt được một khoản hoa hồng, nhưng thứ cảm nhận được trước lại là chuyện khác: không ai nhắc bên kia bước tiếp theo, giấy tờ chưa chắc đủ, thời hạn không ai theo dõi. Những việc này không biến mất, chỉ rơi vào bạn, người môi giới của bạn hoặc bên thứ ba trung lập. Trước hết xác nhận là kiểu không có người môi giới nào: hoàn toàn tự bán, hợp đồng đã hết hạn, hay chỉ ủy thác một phần. Bảng hạn chót lần này thật sự chỉ có mình bạn theo dõi, phải thêm một cột “mục này cần nhắc ai”. Giấy tờ có thể không phải bộ tiêu chuẩn, phải xem nó có bao gồm những điều kiện bạn cần không. Nguồn thù lao của người môi giới của bạn có thể khác khi người bán tự bán, phải hỏi lại. Công ty title hay escrow thường là bên duy nhất quen với quy trình tiêu chuẩn. Mọi trao đổi đều phải lưu thành văn bản và ghi rõ ngày.