Từ trả giá đến closing: mỗi giai đoạn ai làm gì

Trả giá và hợp đồng có hiệu lực

Trả giá không chỉ là con số. Các điều kiện kèm theo, lịch trình, tiền đặt cọc (earnest money) bạn phải trả, và những trường hợp bạn được rút lui, tất cả đều nằm trong đó. Giá trị của các điều kiện này đôi khi còn lớn hơn cả giá tiền.

Khi hợp đồng đã có hiệu lực, mọi hạn chót sau đó đều tính từ ngày này. Hãy ghi lại ngày đó.

• Có thể hỏi ai
• Ghi lại ngày hợp đồng có hiệu lực và hạn chót của từng điều kiện
• Hỏi rõ tiền đặt cọc trả cho ai, trả lúc nào, ai giữ
• Đọc hiểu trong những trường hợp nào bạn được rút lui mà không mất tiền đặt cọc

Kiểm tra nhà

Kiểm tra nhà (home inspection) là do bạn tự thuê người làm, mục đích là biết tình trạng thật của căn nhà. Người kiểm tra nhà đưa ra báo cáo tình trạng, không phải thẩm định giá, cũng không phải bảo đảm.

Nên có mặt tại chỗ. Một dòng chữ trong báo cáo so với việc đứng tại hiện trường nghe người kiểm tra chỉ cho bạn xem, mức độ hiểu khác nhau rất nhiều.

• Có thể hỏi ai
• Hỏi người kiểm tra nhà: mục nào là vấn đề an toàn, mục nào chỉ là hao mòn theo tuổi
• Hỏi rõ mục nào không nằm trong phạm vi kiểm tra lần này, có cần tìm thợ chuyên môn riêng không
• Làm xong trong thời hạn hợp đồng quy định; quá hạn thường được coi là chấp nhận hiện trạng

Khoản vay và thẩm định giá

Giai đoạn này do bên cho vay (lender) dẫn dắt, nhưng bạn có trách nhiệm nộp đủ giấy tờ, và nộp nhanh. Việc thẩm định giá (appraisal) do bên cho vay sắp xếp, để xác nhận giá trị căn nhà đủ để bảo đảm cho số tiền vay.

Trong giai đoạn này, đừng vay thêm khoản nào khác, đừng đổi việc, đừng chuyển những khoản tiền lớn qua lại giữa các tài khoản, vì những việc này đều có thể ảnh hưởng đến việc xét duyệt. Có bất kỳ thay đổi nào, hỏi bên cho vay trước.

• Có thể hỏi ai
• Hỏi bên cho vay: hiện còn thiếu giấy tờ gì, hạn chót nộp là khi nào
• Hỏi bên cho vay: nếu kết quả thẩm định thấp hơn giá mua, tiếp theo sẽ xử lý thế nào
• Khi nhận được tài liệu ước tính chi phí, kiểm tra từng khoản

Quyền sở hữu và bảo hiểm

Công ty title (title company) hoặc bên phụ trách kết toán sẽ xác nhận quyền sở hữu căn nhà là sạch, không có quyền lưu giữ (lien), nợ thuế hay vấn đề ranh giới. Đồng thời bạn phải mua bảo hiểm nhà (homeowners insurance), vì bên cho vay thường yêu cầu bảo hiểm có hiệu lực trước closing.

• Có thể hỏi ai
• Hỏi bên title: quá trình kiểm tra có phát hiện điều gì cần xử lý không
• Hỏi rõ ngày bảo hiểm nhà có hiệu lực phải khớp với ngày closing
• Nếu căn nhà nằm trong vùng có rủi ro đặc biệt, hỏi rõ trước các yêu cầu bảo hiểm bổ sung

Kiểm tra lần cuối và kết toán trước closing

Trước closing bạn có cơ hội xem lại căn nhà một lần nữa (final walk-through), xác nhận tình trạng đúng như đã thỏa thuận trong hợp đồng, chỗ cần sửa đã sửa, đồ cần để lại vẫn còn. Tài liệu kết toán sẽ được gửi đến trong mấy ngày này, ghi con số cuối cùng của mọi khoản phí.

• Có thể hỏi ai
• Khi kiểm tra lần cuối, mang theo hợp đồng và thỏa thuận sau kiểm tra nhà, đối chiếu từng mục
• Nhận được tài liệu kết toán thì so từng dòng với bản ước tính trước đó, có chênh lệch thì hỏi
• Hỏi rõ cách thức và thời điểm thanh toán vào ngày closing, và lúc nào bạn được giao chìa khóa

Mỗi giai đoạn đều có một bài nói chi tiết

Bài này là bộ khung của quy trình: có những giai đoạn nào, ai làm gì. Còn những điều cần kiểm tra cụ thể ở từng giai đoạn thì mỗi giai đoạn đều có một bài riêng trên trang này.

Đọc theo thứ tự ở trên sẽ dễ hơn là đọc hết cả loạt một lần.

• Có thể hỏi ai
• Giai đoạn trả giá: Trang này có một bài khác về “hiểu rõ mỗi điều khoản điều kiện (contingency) trong hợp đồng bảo vệ bạn điều gì”.
• Giai đoạn trả giá: Trang này có một bài khác về “xác nhận số tiền đặt cọc, khi nào nộp và ai giữ”.
• Giai đoạn trả giá: Trang này có một bài khác về “hỏi rõ thứ gì sẽ để lại, thứ gì sẽ mang đi”.
• Nếu người bán gửi lại một bản đã sửa: Trang này có một bài khác về “ba kiểu phản hồi, và đó là kiểu thường gặp nhất”.
• Sau khi được chấp nhận: Trang này có một bài khác về “bày ra ngay tất cả các hạn chót sắp tới”.
• Giai đoạn kiểm tra nhà: Trang này có một bài khác về “xác nhận thời hạn của điều khoản kiểm tra nhà và thủ tục rút lui cụ thể”.
• Giai đoạn vay: Trang này có một bài khác về “nộp đủ mọi giấy tờ bổ sung bên cho vay yêu cầu trong thời hạn”.
• Giai đoạn thẩm định giá: Trang này có một bài khác về “hiểu điều khoản thẩm định giá vận hành thế nào”.

Phạm vi bài này

Bài này nói đại khái quy trình có những vai trò và giai đoạn nào. Bài không mô tả thủ tục, thời hạn hay hệ quả pháp lý của bất kỳ tiểu bang nào, không đánh giá trường hợp cụ thể nào, và không phải là lời khuyên pháp lý hay bất động sản. Quy trình thực tế mỗi tiểu bang mỗi khác, xin căn cứ vào văn bản hợp đồng và lời giải thích của người có chuyên môn.