Quyết định yêu cầu sửa chữa hay yêu cầu giảm giá

Hai cách khác nhau ở đâu

Nhờ bên bán sửa: bạn không phải tự tìm thợ, không phải bỏ tiền ra trước. Nhưng chất lượng thi công và vật liệu do họ quyết định, và động cơ của họ là hoàn tất giao dịch, chưa chắc là làm tốt nhất. Lịch làm cũng có thể bị dồn sát ngày closing, có rủi ro làm vội.

Nhờ bên bán điều chỉnh số tiền (credit): bạn tự tìm thợ, tự giám sát chất lượng, tự quyết định làm đến mức nào. Nhưng bạn phải tự lo, và tiền thường không đến thẳng tay bạn; cách xử lý chịu ảnh hưởng của hợp đồng và quy định của bên cho vay.

Hỏi trước xem có giới hạn gì không

Câu này phải hỏi trước, vì nó có thể loại thẳng một trong hai lựa chọn.

Việc điều chỉnh số tiền có thể chịu ảnh hưởng của quy định bên cho vay: có mức trần không, có được dùng cho mục đích nhất định không, có ảnh hưởng đến việc duyệt khoản vay không. Ngược lại, trong một số trường hợp, bên cho vay có thể yêu cầu một số mục phải sửa xong trước closing, nếu không sẽ không giải ngân.

Vì vậy trước khi nói chuyện với bên bán, hỏi bên cho vay và người môi giới của bạn: với tình huống của hồ sơ này, mỗi cách có những giới hạn gì?

Vài câu hỏi giúp bạn có cơ sở để quyết định

Chọn cách nào tùy vào tình huống cụ thể của bạn, và mấy câu sau giúp quyết định đó có căn cứ.

• Có thể hỏi ai
• Nếu mục này làm hỏng thì hậu quả là gì? (Hậu quả càng nặng thì quyền kiểm soát chất lượng có thể càng quan trọng)
• Tôi có thời gian và khả năng tự tìm người xử lý không?
• Thời gian trước closing có đủ để bên bán làm xong không?
• Nếu bên bán sửa, tôi có được chỉ định yêu cầu về trình độ thợ hoặc yêu cầu nghiệm thu không?
• Nếu là điều chỉnh số tiền, tôi có sẵn tiền mặt để trả trước không?

Nếu nhờ bên bán sửa, ghi rõ điều kiện

“Sửa xong” là một từ rất mơ hồ. Khi ghi vào thỏa thuận phải cụ thể: ai thi công (có yêu cầu về trình độ không), dùng vật liệu hay quy cách gì, khi nào xong, và xong rồi phải đưa giấy tờ gì làm bằng chứng.

Ngoài ra cần thỏa thuận cách nghiệm thu: bạn sẽ kiểm tra trong lần kiểm tra cuối (final walk-through), nếu không đúng thì xử lý thế nào. Nếu không ghi phần này, khi phát hiện vấn đề ở lần kiểm tra cuối bạn sẽ không có căn cứ.

Không phải mục nào cũng cần đem ra thương lượng

Đưa ra mọi mục trên báo cáo thường không phải cách hiệu quả. Cách thường gặp hơn là tập trung vào một số ít mục, tức những mục nằm trong nhóm “an toàn” và “kết cấu” sau khi phân loại.

Còn chọn mục nào, đưa ra thế nào, đó là chuyện chiến lược giữa bạn và người môi giới của bạn. Trang này có một bài khác về “lấy báo giá sửa chữa thật, đừng đoán”. Trang này có một bài khác về “chia các vấn đề trong báo cáo kiểm tra nhà thành ba nhóm: an toàn, kết cấu, còn lại”.

Phạm vi của bài này

Bài này nói về những điều cần cân nhắc chung của hai hướng và nên hỏi ai. Bài không khuyên chọn cách nào, không đưa ra chiến lược thương lượng hay đề xuất về số tiền, cũng không phải là tư vấn pháp lý hay tài chính. Giới hạn thực tế căn cứ theo hợp đồng của bạn, quy định của bên cho vay và giải thích của người có chuyên môn đủ điều kiện.