Tính riêng ba khoản tiền: tiền trả trước, chi phí hoàn tất giao dịch và quỹ dự phòng sau khi dọn vào

Vì sao phải tính riêng

Ba khoản tiền này khác nhau về giới hạn nguồn tiền, thời điểm, và mức linh hoạt khi sử dụng. Gộp thành một tổng số để tính thì rất dễ rơi vào tình trạng "trên giấy thì đủ, thực tế thì thiếu": vì có một khoản chưa có sẵn đúng lúc cần, hoặc không được dùng để trả cho mục đó.

Tính riêng thì bạn sẽ thấy mỗi khoản đang hụt ở đâu, thay vì nhìn một tổng số mơ hồ rồi thấy chắc là vẫn ổn.

Khoản thứ nhất: tiền trả trước

Đây là khoản nhiều người đã tính nhất, nhưng cần lưu ý hai điều. Thứ nhất, tỷ lệ không cố định: mỗi loại khoản vay và mỗi chương trình có yêu cầu khác nhau, còn bạn thuộc loại nào thì phải hỏi bên cho vay (lender).

Thứ hai, khoản tiền này thường phải nằm trong tài khoản đủ một khoảng thời gian thì bên cho vay mới công nhận nguồn gốc. Tiền chuyển gấp từ nơi khác vào có thể bị yêu cầu giải trình. Trang này có một bài khác về “tiền trả trước phải nằm trong tài khoản đủ lâu”.

Khoản thứ hai: các chi phí khi hoàn tất giao dịch

Ngày hoàn tất mua nhà (closing), thứ phải trả không chỉ có tiền trả trước. Không phải khoản nào dưới đây cũng sẽ xuất hiện, nội dung thực tế căn cứ vào tài liệu chính thức bạn nhận được, nhưng biết trước là có loại chi phí này rất quan trọng.

• Có thể hỏi ai
• Các loại phí liên quan đến khoản vay
• Chi phí liên quan đến quyền sở hữu và sang tên
• Thuế và bảo hiểm đóng trước
• Số tiền ban đầu đưa vào tài khoản escrow
• Phí kiểm tra nhà và các loại thẩm định (có khoản đã trả từ sớm hơn)

Khoản thứ ba: quỹ dự phòng sau khi dọn vào

Khoản này hay bị bỏ qua hoàn toàn nhất, và cũng là khoản dễ gây chuyện nhất trong ba khoản. Vì hai khoản đầu có người nhắc bạn, khoản thứ ba thì không.

Vài tháng đầu sau khi dọn vào thường có nhiều khoản chi dồn lại: dọn nhà, đồ đạc và thiết bị cần thiết, những chỗ phải sửa ngay, và đủ thứ mở tài khoản, cài đặt dịch vụ. Cùng lúc đó, tiền tiết kiệm của bạn vừa cạn vì hai khoản đầu.

Vì vậy cách làm hợp lý là coi quỹ dự phòng là mục bắt buộc, chứ không phải "còn dư thì tính". Cần bao nhiêu thì không có đáp án chuẩn, nhưng ít nhất phải chịu được một lần sửa chữa ngoài kế hoạch, cộng thêm vài tháng tiền trả góp và sinh hoạt phí.

Tính bằng con số thực tế, đừng dùng tỷ lệ

Trên mạng có nhiều cách nói kiểu "chi phí hoàn tất giao dịch khoảng vài phần trăm giá nhà", nhưng số tiền thực tế khác nhau tùy tiểu bang, loại khoản vay và từng giao dịch. Ước tính bằng tỷ lệ dễ sai nhiều.

Cách đáng tin hơn là sau khi chính thức vào quy trình, xin bên cho vay bản ước tính chi phí bằng văn bản, và hỏi rõ khoản nào có thể thay đổi. Trang này có một bài khác về “yêu cầu bên nào cũng đưa bạn bản biểu mẫu chuẩn ba trang đó, rồi so từng cột”.

Phạm vi bài này

Bài này nói về những loại tiền nên xét riêng khi lên kế hoạch tài chính và những hướng có thể hỏi. Bài không đưa ra số tiền hay tỷ lệ nào, không giới thiệu tổ chức tài chính hay sản phẩm nào, và không phải là lời khuyên tài chính, thuế hay pháp lý. Chi phí thực tế căn cứ vào tài liệu chính thức bạn nhận được; có thắc mắc xin hỏi người có chuyên môn phù hợp.