Tính ngược lịch mua nhà một lần: đếm lùi từ ngày nhận nhà, đừng đếm tới từ hôm nay

Vì sao phải tính ngược

Nghĩ tới từ hôm nay, bạn được câu trả lời "khoảng chừng nào mình mua được", một khoảng thời gian mơ hồ. Đếm lùi từ một ngày mục tiêu, bạn được câu trả lời "chậm nhất ngày nào mình phải làm xong việc gì", một loạt việc có hạn chót.

Còn thứ thật sự buộc bạn phải quyết định thường là ngày hết hạn hợp đồng thuê nhà, vì đó là ngày duy nhất bạn không thể dời, và dời thì phát sinh chi phí ngay.

Các khối thời gian đại khái

Từ lúc bắt đầu chuẩn bị đến closing mất bao lâu thì tùy người; từ lúc giá bạn đưa ra được chấp nhận đến closing, Freddie Mac ghi thường là 30 đến 45 ngày. Cả quá trình có thể chia sơ thành vài khối, khối nào cũng có thể kéo dài.

• Có thể hỏi ai
• Giai đoạn chuẩn bị: sắp xếp tài chính, xem báo cáo tín dụng, gom đủ tiền
• Lấy preapproval (bên cho vay phê duyệt trước khoản vay)
• Xem nhà và trả giá (giai đoạn khó đoán nhất)
• Từ lúc giá được chấp nhận đến closing: kiểm tra nhà, thẩm định giá, duyệt khoản vay, kiểm tra quyền sở hữu

Các hạn chót ở giai đoạn cuối móc vào nhau

Sau khi giá được chấp nhận, nhiều việc chạy cùng lúc và mỗi việc có hạn chót riêng: hạn kiểm tra nhà (home inspection), hạn cam kết cho vay, hoàn tất thẩm định giá, kiểm tra quyền sở hữu. Bất kỳ việc nào bị trễ cũng có thể đẩy lùi ngày closing.

Trang này có một bài khác về “từ trả giá đến closing, mỗi giai đoạn ai làm gì”.

Trả lời chuyện hợp đồng thuê nhà trước

Trước khi bắt đầu đi xem nhà, nên trả lời xong hai câu hỏi: hợp đồng thuê hiện tại hết hạn khi nào? Nếu việc mua nhà trễ hơn dự kiến ba tháng, mình có chỗ ở không?

Nếu câu thứ hai không có lời đáp, khoảng thương lượng của bạn khi trả giá và khi đàm phán sau kiểm tra nhà sẽ bị thu hẹp, vì áp lực thời gian khiến người ta chấp nhận những điều kiện vốn dĩ sẽ không chấp nhận. Đây là điểm bất lợi thường gặp nhất, và cũng là điểm dễ phòng trước nhất.

• Có thể hỏi ai
• Xác nhận ngày hết hạn hợp đồng thuê và có được gia hạn theo tháng không
• Xác nhận điều kiện và chi phí khi chấm dứt hợp đồng sớm
• Nếu cần chỗ ở tạm ngắn hạn, xác nhận trước các lựa chọn khả thi và chi phí

Ngày tính ra phải thành lời nhắc, nếu không nó chỉ là tờ giấy

Giá trị của việc tính ngược không nằm ở mấy ngày tính ra, mà ở chỗ chúng có nhắc bạn đúng lúc hay không. Vì vậy "ngày bắt đầu chậm nhất" của mỗi khối phải được đưa vào lịch, đừng để nằm trong sổ tay.

Trang này có một bài khác về “bày ra ngay tất cả các hạn chót sắp tới sau khi giá bạn đưa ra được chấp nhận”. Trang này có một bài khác về “đưa hạn ký của mọi tài liệu vào lịch”. Các ngày tính ngược ra cùng nằm trên một bảng với hai bảng đó, đừng để riêng.

Ngoài ra, mỗi tháng nhìn lại một lần: thực tế đã đi tới đâu, chênh bao nhiêu so với lịch đã tính. Khi bị chậm, hãy dời ngày mục tiêu ra sau, đừng ép ngắn giai đoạn cuối. Các hạn chót của giai đoạn cuối do người khác đặt, bạn không ép được.

Phạm vi bài này

Bài này nói về cách tự sắp xếp lịch bằng cách tính ngược. Bài không mô tả quy định thực tế của bất kỳ khoản vay, thủ tục sang tên hay giao dịch nào, và không phải là lời khuyên pháp lý, tài chính hay bất động sản.

Hạn chót và quy trình thực tế xin căn cứ vào hợp đồng của bạn, giải thích chính thức của bên cho vay (lender) và những người chuyên môn phụ trách hồ sơ.