Quyết định có nên cân nhắc nhà cần sửa chữa hay không

Thực ra bạn đang nhận lại cái gì

Mua một căn nhà cần sửa chữa là nhận về mình sự không chắc chắn về “còn phải tốn bao nhiêu, mất bao lâu”. Và sự không chắc chắn này là thật: chi phí thực tế của công trình thường khác với ước tính ban đầu, thời gian cũng vậy.

Vì vậy điều cần cân nhắc không phải là “sửa xong sẽ thành thế nào”, mà là “nếu tốn hơn dự kiến ba mươi phần trăm, kéo dài thêm ba tháng, tôi có chịu nổi không”.

Trước tiên phân biệt loại sửa chữa

Công trình khác loại thì rủi ro chênh nhau rất nhiều.

• Có thể hỏi ai
• Bề ngoài và bề mặt: sơn, sàn, làm mới bếp và phòng tắm, tương đối dễ ước tính
• Hệ thống: điện, ống nước, hệ thống sưởi, thông gió và điều hòa (HVAC), mái nhà, tốn nhiều tiền, phải mở ra mới biết tình trạng thật
• Kết cấu: móng, phần chịu lực, mối và côn trùng, rủi ro cao nhất, cần chuyên gia đánh giá
• Công trình phải xin giấy phép (permit): cả thời gian lẫn chi phí đều chịu ảnh hưởng của quy định địa phương

Những việc nên làm trước khi trả giá

Ước tính chi phí sửa chữa không thể dựa vào tưởng tượng hay xem video. Phải lấy được ý kiến chuyên môn ở giai đoạn bạn vẫn còn kịp rút lui.

• Có thể hỏi ai
• Tìm người kiểm tra nhà (home inspector) đủ tư cách, và nhờ đánh giá chuyên sâu những mục đáng ngờ
• Mời thợ thầu thật đến xem và đưa báo giá bằng văn bản, không chỉ một bên
• Hỏi rõ công trình nào cần giấy phép, xin mất bao lâu, có hạn chế gì không
• Xác nhận bên cho vay (lender) có yêu cầu gì về tình trạng căn nhà không: một số tình trạng có thể ảnh hưởng đến việc duyệt khoản vay
• Hỏi công ty bảo hiểm: tình trạng này có bảo hiểm được không, có điều kiện tiên quyết nào không

Phần không được công bố mới là rủi ro

Vấn đề đã biết thì có thể ước tính giá, có thể thương lượng. Rủi ro thật sự nằm sau tường, dưới sàn, và ở những thứ chưa lộ ra.

Vì vậy ở đây kiểm tra nhà (home inspection) đặc biệt có giá trị, và đừng làm qua loa chỉ vì muốn tiết kiệm thời gian hay sợ giá đưa ra kém cạnh tranh. Trang này có một bài khác về “đọc báo cáo kiểm tra nhà: mục nào là báo động, mục nào là nhiễu”.

Chi phí thời gian dễ bị đánh giá thấp

Trong thời gian sửa chữa, bạn có thể vẫn phải trả chi phí cho chỗ đang ở, đồng thời trả chi phí sở hữu căn nhà này. Công trình kéo dài bao lâu thì khoản chi chồng lên nhau này kéo dài bấy lâu.

Ngoài ra, nếu bạn định tự tay làm, hãy đánh giá thành thật thời gian bạn thực sự bỏ ra được. Thứ đa số người đánh giá thấp chính là số giờ rảnh.

Phạm vi bài này

Bài này liệt kê những khía cạnh nên xem xét khi đánh giá và những người có chuyên môn nên hỏi. Bài không ước tính chi phí hay thời gian của bất kỳ công trình nào, không khuyên mua hay không mua, cũng không nhận định hay dự đoán gì về giá nhà, lợi nhuận đầu tư hay xu hướng thị trường. Muốn đánh giá thực tế, xin hỏi người kiểm tra nhà, thợ thầu đủ tư cách và những người có chuyên môn khác.