Xem các giao dịch đã bán gần đây trong khu, đừng xem giá rao bán

Giá rao bán và giá bán thực tế là hai loại thông tin

Giá rao bán (list price) phản ánh kỳ vọng và chiến lược của người bán (và người môi giới của họ). Có khi cố ý để cao để chừa chỗ trả giá, có khi cố ý để thấp để thu hút nhiều người cùng trả giá. Dù là kiểu nào, nó cũng không phải bằng chứng cho việc “căn nhà này đáng giá bao nhiêu”.

Hồ sơ giao dịch đã bán phản ánh số tiền có người thực sự đã trả: người mua chịu trả, người bán chịu nhận, và thường bên cho vay (lender) cũng đã thẩm định. Giá trị thông tin của nó cao hơn nhiều.

Thế nào là căn tương đương để so sánh

Không phải giao dịch nào trong cùng khu cũng đem ra so được. Phải càng gần càng tốt; càng nhiều điểm khác nhau thì càng khó so sánh.

• Có thể hỏi ai
• Thời gian càng gần càng tốt
• Vị trí càng gần càng tốt, tốt nhất là cùng khu dân cư, cùng phạm vi học khu
• Loại nhà và quy mô tương tự: diện tích, số phòng, số tầng, có garage hay không
• Tuổi nhà và tình trạng sửa sang tương tự
• Điều kiện lô đất tương tự

Chỉ xem con số thì chưa đủ, phải xem chỗ khác nhau

Hai giao dịch trông giống nhau mà giá chênh nhiều thường là do những khác biệt không ghi trong phần tóm tắt: vừa sửa sang xong, cách bố trí tốt hơn, sân sau quay hướng khác, hoặc có kèm một số thiết bị.

Vì vậy khi xem hồ sơ giao dịch, điều quan trọng là hiểu vì sao mỗi căn lại có con số đó. Câu này bạn có thể hỏi thẳng người môi giới bên mua (buyer's agent) của mình, vì đó là chuyên môn của họ. Trang này có một bài khác về “loại câu hỏi nào nên hỏi người môi giới, và khi hỏi thì hỏi bối cảnh chứ đừng hỏi kết luận”.

Tìm ở đâu

Nguồn dữ liệu và mức độ đầy đủ mỗi nơi một khác, nên trước tiên hãy hỏi rõ tình hình ở chỗ bạn. Trang này có một bài khác về “trước khi trả giá, nhờ người môi giới đưa các giao dịch so sánh gần đây, và khi yêu cầu thì nói rõ phạm vi”.

• Có thể hỏi ai
• Người môi giới bên mua của bạn: dữ liệu họ lấy được thường đầy đủ hơn các trang công khai
• Hồ sơ công khai về quyền sở hữu và giao dịch của quận (county) hoặc chính quyền địa phương
• Các trang bất động sản công khai, nhưng lưu ý công cụ ước tính giá và giá bán thực tế là hai chuyện khác nhau

Nhận định về giá đến từ đâu

Bài này giải thích bản chất của thông tin và cách thu thập, không đánh giá, dự đoán hay đưa ra lời khuyên về giá của bất kỳ khu vực hay bất động sản nào, cũng không nhận định xu hướng thị trường.

Nhận định về giá liên quan đến rất nhiều yếu tố riêng của từng nơi, từng căn, và không ai đoán trước được tương lai. Muốn có đánh giá thực tế, hãy hỏi người môi giới bên mua của bạn, thẩm định viên (appraiser) có đủ tư cách, hoặc người có chuyên môn phù hợp khác.

Phạm vi bài này

Bài này nói về những loại dữ liệu có thể tra được và nên hỏi ai. Bài không dự đoán xu hướng giá nhà, không đánh giá giá trị của bất kỳ căn nhà hay khu vực nào, không gợi ý mức giá nên trả, và không phải là lời khuyên tài chính hay bất động sản. Cách đọc dữ liệu xin xác nhận với người có chuyên môn đủ tư cách.