Số tiền được duyệt là phép tính rủi ro của bên cho vay: ngân sách của bạn phải tự tính

Hai con số tính hai thứ khác nhau

Bên cho vay (lender) xem những mục định lượng và kiểm chứng được: thu nhập, nợ hiện có, lịch sử tín dụng. Thứ họ tính là xác suất bạn vỡ nợ.

Chi phí sống của bạn có rất nhiều khoản không nằm trong phép tính đó: tiền giữ trẻ, đi lại, tiền gửi về cho gia đình ở nước nhà, vé máy bay mỗi năm về một chuyến, mức khấu trừ y tế chưa phát sinh nhưng sớm muộn cũng phải đối mặt. Những khoản này không có trong công thức tính số tiền được duyệt, nhưng tháng nào cũng phải chi từ cùng một đồng lương.

Vì vậy hai con số chênh nhau là bình thường. Vấn đề là phần chênh lệch đó, chính bạn phải gánh suốt ba mươi năm.

Liệt kê đầy đủ các thành phần của tiền trả hằng tháng

Tiền trả hằng tháng không chỉ là gốc cộng lãi. Số tiền thật sự ra khỏi túi mỗi tháng còn gồm thuế bất động sản (property tax), bảo hiểm nhà, phí hiệp hội chủ nhà (HOA), và nếu tiền trả trước dưới hai mươi phần trăm thì thường có thêm bảo hiểm khoản vay (mortgage insurance).

Mấy khoản này thường bị bỏ qua lúc đi xem nhà, nhưng cộng lại có thể chiếm một phần đáng kể trong tiền trả hằng tháng, và vài khoản trong đó sẽ điều chỉnh theo từng năm.

• Có thể hỏi ai
• Tiền gốc và tiền lãi
• Thuế bất động sản (thay đổi theo giá trị định giá)
• Bảo hiểm nhà (phí bảo hiểm sẽ thay đổi)
• Phí HOA (nếu có, có thể tăng)
• Bảo hiểm khoản vay (nếu có)

Cộng thêm chi phí sở hữu của chính căn nhà

Khi thuê nhà, đồ hỏng thì chủ nhà lo; mua nhà rồi thì khoản tiền đó thành của bạn. Tiền điện nước cũng thường cao hơn nhà thuê cùng diện tích, vì không gian rộng hơn và không còn phần chủ nhà gánh bớt.

Quỹ dự phòng sửa chữa là khoản dễ bị bỏ qua nhất, vì bình thường không thấy nó, nhưng nó quyết định khi gặp chuyện bất ngờ bạn có phải quẹt thẻ tín dụng hay không.

• Có thể hỏi ai
• Điện, nước, gas và internet
• Quỹ dự phòng sửa chữa và thay thế
• Thay đổi chi phí đi lại (có thể nhiều hơn, cũng có thể ít hơn)
• Nếu dọn khỏi khu đang ở, thay đổi về chi phí giữ trẻ hoặc trường học

Con số của chính bạn phải viết ra trước

Cách làm thực tế có ích là: trước khi đi xem nhà, cộng hết các khoản trên, ra một số tiền bạn sẵn lòng trả mỗi tháng, và viết nó ra. Sau đó mới xem số tiền được duyệt.

Thứ tự rất quan trọng. Xem số tiền được duyệt trước rồi mới tính ngược ra ngân sách, con số gần như chắc chắn sẽ bị con số lớn hơn kia kéo lên. Đó là phản ứng tâm lý rất tự nhiên, không phải phán đoán sai.

Con số của bạn cần mấy bài nào chống đỡ

Trước khi viết ra con số của mình, có mấy ô phải điền trước: chi phí sở hữu của chính căn nhà, những đợt sửa chữa lớn thỉnh thoảng mới có, và bạn định ở bao lâu. Thiếu một ô, con số đó sẽ nghiêng về phía lạc quan.

Các bài dưới đây lần lượt là mấy ô đó.

• Có thể hỏi ai
• Trang này có một bài khác về “tính riêng ba khoản tiền: tiền trả trước, chi phí hoàn tất giao dịch và quỹ dự phòng sau khi dọn vào”.
• Trang này có một bài khác về “lập quỹ dự phòng sửa chữa hằng tháng, tính số tiền bằng dữ liệu của chính bạn thay vì áp một tỷ lệ”.
• Trang này có một bài khác về “nghĩ rõ bạn định ở bao lâu, vì cả lúc mua lẫn lúc bán đều có chi phí”.
• Trang này có một bài khác về “chia nhu cầu thành hai cột bắt buộc và điểm cộng, mỗi cột không quá năm mục”.

Phạm vi bài này

Bài này nói về chỗ khác nhau giữa bản chất của hai con số và những điều bạn có thể tự nghĩ cho rõ. Bài không khuyến nghị số tiền hay tỷ lệ nào, không đánh giá khả năng chi trả của bất kỳ ai, không giới thiệu bên cho vay, chương trình hay sản phẩm nào, không đưa ra lãi suất, số tiền hay điều kiện nào, không đánh giá tư cách hay khả năng chi trả của bất kỳ ai, và không phải là lời khuyên tài chính hay pháp lý.