Đánh đổi giữa các loại khoản vay: nó quyết định bạn xem được những căn nhà nào

Khác biệt nằm ở vài khía cạnh

Chỗ khác nhau giữa các loại khoản vay nằm rải rác ở vài nơi, và những nơi này kéo theo nhau; lãi suất chỉ là một trong số đó.

• Có thể hỏi ai
• Tỷ lệ tiền trả trước tối thiểu
• Có bảo hiểm khoản vay (mortgage insurance) hay không, chi phí bao nhiêu, có hủy được không
• Giới hạn về điều kiện người vay (ví dụ tình trạng quân ngũ, trần thu nhập, khu vực)
• Yêu cầu về tình trạng của chính căn nhà

Mục cuối cùng dễ bị bỏ qua nhất

Một số loại khoản vay có yêu cầu về tình trạng căn nhà. Nếu trong lúc thẩm định giá (appraisal) phát hiện không đạt, có thể phải sửa chữa thì hồ sơ mới qua, và việc sửa chữa đó thường phải xong trước ngày hoàn tất mua nhà (closing).

Với những căn nhà cũ, điều này ảnh hưởng trực tiếp đến việc có mua được hay không. Nói cách khác, loại khoản vay bạn chọn sẽ quay lại quyết định những căn nào thực tế mua được.

Người bán có chấp nhận hay không cũng là một yếu tố

Ở thị trường có nhiều người mua cạnh tranh, người bán không chỉ xét giá mà còn xét khả năng giao dịch hoàn tất suôn sẻ. Mỗi loại khoản vay được người bán nhìn nhận với mức rủi ro khác nhau, và điều đó ảnh hưởng đến cơ hội giá bạn đưa ra được chấp nhận.

Điểm này không có đáp án chuẩn, tùy khu vực và tình hình thị trường, nên đáng hỏi thẳng người rành địa phương.

Nên hỏi thế nào

Thay vì tự nghiên cứu xem loại nào tốt nhất, hãy nói rõ tình hình của mình rồi để bên kia liệt kê các đánh đổi.

• Có thể hỏi ai
• Với tình hình của tôi, mấy loại này mỗi loại đánh đổi những gì?
• Tiền trả trước tối thiểu của mỗi loại là bao nhiêu? Chi phí bảo hiểm chênh nhau bao nhiêu?
• Có loại nào có yêu cầu thêm về tình trạng căn nhà không?
• Ở thị trường này, loại nào dễ được người bán chấp nhận hơn?

Chọn rồi vẫn đổi được, nhưng đổi thì tốn

Đổi loại giữa chừng thường có nghĩa là phải nộp lại một phần hồ sơ, có thể phải thẩm định giá lại, và cả lịch trình sẽ lùi ra sau. Khi đã trả giá và đã có ngày closing, chi phí của việc trễ đó có thể còn lớn hơn khoản chênh giữa hai phương án.

Vì vậy thời điểm hỏi về đánh đổi rất quan trọng: hỏi xong trước khi lấy preapproval (bên cho vay phê duyệt trước khoản vay), đừng đợi đến khi giá đã được chấp nhận mới phát hiện loại khác hợp hơn. Trang này có một bài khác về “prequalification và preapproval: đừng tin cái tên, hãy hỏi họ đã kiểm tra những gì”. Trang này có một bài khác về “hỏi cùng lúc từ ba bên cho vay trở lên, và hỏi xong trong cùng một khoảng thời gian”.

Khi hỏi ba bên, hỏi luôn cùng một bộ câu về đánh đổi, bạn sẽ nhận được ba cách nói. Chỗ nào không khớp là chỗ đáng hỏi tiếp, vì điều đó thường có nghĩa là còn một điều kiện bạn chưa nói rõ.

Phạm vi bài này

Bài này nói về khác biệt về cấu trúc giữa các loại khoản vay và những câu nên hỏi. Bài không khuyên ai chọn loại nào, không mô tả điều kiện hay yêu cầu của loại nào, không giới thiệu bên cho vay (lender), chương trình hay sản phẩm nào, không đưa ra lãi suất, số tiền hay điều kiện nào, không đánh giá điều kiện hay khả năng chi trả của bất kỳ ai, và không phải là lời khuyên tài chính hay pháp lý.