Tiền trả trước không phải khoản duy nhất: bốn khoản tiền cần chuẩn bị trước khi mua nhà

Khoản thứ nhất: tiền trả trước

Đây là khoản nhiều người biết nhất, và cũng là khoản duy nhất ảnh hưởng trực tiếp đến số tiền vay. Tỷ lệ có thể từ vài phần trăm đến hơn hai mươi phần trăm, mỗi chương trình vay có ngưỡng khác nhau.

Tiền trả trước thấp không có nghĩa là tổng thể rẻ hơn. Các chương trình cho phép trả trước ít thường đòi thêm bảo hiểm hoặc phí, khiến tiền phải trả mỗi tháng cao hơn. Đây là một sự đánh đổi, không phải con số "càng thấp càng tốt".

• Có thể hỏi ai
• Tính thử với nhiều tỷ lệ khác nhau, xem tiền phải trả mỗi tháng chênh nhau bao nhiêu
• Hỏi bên cho vay (lender): với tỷ lệ này, mỗi tháng còn phải trả thêm những khoản nào
• Hỏi rõ nguồn tiền trả trước có cần giấy tờ chứng minh không, và tiền phải nằm trong tài khoản bao lâu

Khoản thứ hai: chi phí hoàn tất giao dịch (closing costs)

Đây là khoản dễ bị đánh giá thấp nhất khi mua nhà. Nó là cả một gói: các phí liên quan đến khoản vay mua nhà (mortgage), kiểm tra quyền sở hữu và bảo hiểm quyền sở hữu (title insurance), thẩm định giá, công chứng, thuế và bảo hiểm trả trước, phí đăng ký, v.v.

Số tiền chính xác tùy vào tiểu bang, bên cho vay và tình trạng căn nhà, thường rơi vào một khoảng phần trăm nhất định của giá nhà. Ở Mỹ, theo quy định, bên cho vay phải đưa cho bạn bản ước tính chi phí và tài liệu kết toán cuối cùng trong quá trình làm hồ sơ, để bạn thấy chi tiết trước khi ký.

• Có thể hỏi ai
• Khi nhận được bản ước tính chi phí bằng văn bản, hỏi rõ từng khoản là gì
• Hỏi rõ khoản nào có thể so sánh giữa các nhà cung cấp dịch vụ, khoản nào cố định
• Khi nhận tài liệu kết toán cuối cùng trước closing, so từng dòng với bản ước tính trước đó

Khoản thứ ba: quỹ dự phòng sau khi dọn vào

Đến ngày hoàn tất mua nhà mà tài khoản ngân hàng về 0 là chuyện rất thường gặp và cũng rất nguy hiểm. Vừa nhận nhà, những thứ cần sửa, cần thay, cần mua sẽ xuất hiện ngay, mà lúc đó bạn đã hết tiền mặt.

Quỹ dự phòng không phải để sửa sang trang trí. Nó dùng cho những tình huống kiểu "cái máy nước nóng này hỏng ngay bây giờ". Bao nhiêu là đủ thì không có đáp án chuẩn, nhưng ít nhất phải đủ trang trải vài tháng tiền trả góp và chi tiêu cơ bản.

• Có thể hỏi ai
• Chốt con số quỹ dự phòng trước, rồi mới quyết định bỏ ra được bao nhiêu tiền trả trước
• Để quỹ dự phòng ở một chỗ tách riêng khỏi tài khoản chi tiêu hằng ngày
• Tiền dọn nhà, đồ đạc cơ bản và khóa cửa cần thay ngay thì tính riêng, đừng trừ vào quỹ dự phòng

Khoản thứ tư: các khoản chi khó đoán trong sáu tháng đầu

Những mục mà báo cáo kiểm tra nhà (home inspection) ghi "nên xử lý sau" thường sẽ lần lượt biến thành hóa đơn trong nửa năm đầu. Nhà càng cũ, các khoản chi này càng dồn vào khoảng thời gian vừa dọn vào.

Khoản tiền này chưa chắc sẽ dùng hết, nhưng nếu hoàn toàn không để dành, bạn sẽ bị buộc phải chọn giữa "ráng chịu" và "quẹt thẻ tín dụng". Trang này có một bài khác về “tính riêng ba khoản tiền: tiền trả trước, chi phí hoàn tất giao dịch và quỹ dự phòng sau khi dọn vào”.

• Có thể hỏi ai
• Liệt kê các mục được khuyến nghị trong báo cáo kiểm tra nhà thành một bảng, ghi mức độ gấp
• Hỏi người bán hoặc chủ nhà cũ: các thiết bị chính được lắp năm nào
• Hỏi ban quản lý hoặc thợ địa phương: khu này thường phải sửa những gì và chi phí đại khái trong khoảng nào

Phạm vi bài này

Bài này liệt kê các loại chi phí nên tính chung với nhau. Bài không đưa ra số tiền hay tỷ lệ nào, không ước tính bất kỳ ai cần chuẩn bị bao nhiêu, không giới thiệu bên cho vay hay chương trình vay nào, không đánh giá khả năng chi trả của bất kỳ ai, và không phải là lời khuyên tài chính.