核准額度不是你的預算：那是貸款方的風險計算，不是你的生活計算

兩個數字算的是不同的東西

貸款方看的是可量化、可查證的項目：收入、既有債務、信用紀錄。它算的是你違約的機率。

你的生活成本裡有很多項目不在那份計算裡——托育費、通勤、給原本國家家人的匯款、每年回去一趟的機票、還沒開始但遲早要面對的醫療自付額。這些不會出現在核准額度的公式裡，但每個月都要從同一份薪水出。

所以兩個數字有落差是正常的。問題在於多出來的那一段，是由你自己扛三十年。

把月付的完整組成列出來

月付不等於本金加利息。真正每個月會走掉的金額還包含房屋稅、房屋險、社區管理費，以及如果頭期款不足二成通常會有的貸款保險。

這幾項在看房階段常被略過，但它們加起來可能佔月付相當比例，而且其中幾項會逐年調整。

• 可以問誰
• 本金與利息
• 房屋稅（會隨估價調整）
• 房屋險（保費會變動）
• 社區管理費（如適用，可能調漲）
• 貸款保險（如適用）

再加上房子本身的持有成本

租屋時壞掉的東西由房東處理，買房之後那筆錢變成你的。水電費通常也比同坪數的租屋高，因為空間變大、而且沒有房東分攤的部分。

維修預備金是最容易被跳過的一項，因為它平常看不到，但它決定的是你遇到意外時要不要刷卡。

• 可以問誰
• 水電瓦斯與網路
• 維修與更換的預備金
• 通勤成本的變化（可能變多也可能變少）
• 如果搬離現在的區域，托育或學校相關費用的變化

自己那個數字要先寫下來

實務上有用的做法是：在看房之前先把上述所有項目加總，得出一個你願意每個月付的金額，把它寫下來。然後才去看核准額度。

順序很重要。先看到核准額度再回推預算，數字幾乎一定會被那個較大的數字拉高——那是很自然的心理作用，而不是判斷失誤。

本文的範圍

本文只說明這兩個數字的性質不同與可以自己想清楚的事，不建議任何金額或比例，不評估任何人的負擔能力，不推薦任何貸款方、方案或產品，不列任何利率、金額或條件，不評估任何人的資格或負擔能力，也不構成財務或法律建議。