核准额度是贷款方的风险计算：你的预算要自己算

两个数字算的是不同的东西

贷款方看的是可量化、可查证的项目：收入、既有债务、信用记录。它算的是你违约的概率。

你的生活成本里有很多项目不在那份计算里——托育费、通勤、给原本国家家人的汇款、每年回去一趟的机票、还没开始但迟早要面对的医疗自付额。这些不会出现在核准额度的公式里，但每个月都要从同一份薪水出。

所以两个数字有落差是正常的。问题在于多出来的那一段，是由你自己扛三十年。

把月付的完整组成列出来

月付不等于本金加利息。真正每个月会走掉的金额还包含房屋税、房屋险、社区管理费，以及如果首付不足二成通常会有的贷款保险。

这几项在看房阶段常被略过，但它们加起来可能占月付相当比例，而且其中几项会逐年调整。

• 可以问谁
• 本金与利息
• 房屋税（会随估价调整）
• 房屋险（保费会变动）
• 社区管理费（如适用，可能调涨）
• 贷款保险（如适用）

再加上房子本身的持有成本

租屋时坏掉的东西由房东处理，买房之后那笔钱变成你的。水电费通常也比同面积的租屋高，因为空间变大、而且没有房东分摊的部分。

维修预备金是最容易被跳过的一项，因为它平常看不到，但它决定的是你遇到意外时要不要刷卡。

• 可以问谁
• 水电燃气与网络
• 维修与更换的预备金
• 通勤成本的变化（可能变多也可能变少）
• 如果搬离现在的区域，托育或学校相关费用的变化

自己那个数字要先写下来

实务上有用的做法是：在看房之前先把上述所有项目加总，得出一个你愿意每个月付的金额，把它写下来。然后才去看核准额度。

顺序很重要。先看到核准额度再回推预算，数字几乎一定会被那个较大的数字拉高——那是很自然的心理作用，而不是判断失误。

自己那个数字要靠哪几篇撑起来

写下自己的数字之前，有几格得先填：房子本身的持有成本、偶尔一次的大额维修、以及你打算住多久。少填一格，那个数字就会偏乐观。

以下各篇分别是那几格。

• 可以问谁
• 本站另有一篇谈把三笔钱分开算：首付、成交费用、搬进去之后的缓冲
• 本站另有一篇谈创建每月的维修预备金，用自己的资料算金额而不是套一个比例
• 本站另有一篇谈想清楚你打算住多久，因为买卖两端都有成本
• 本站另有一篇谈把需求分成必要与加分两栏，各不超过五项

本文的范围

这一篇讲的是这两个数字的性质不同与可以自己想清楚的事。不建议任何金额或比例，不评估任何人的负担能力，不推荐任何贷款方、方案或产品，不列任何利率、金额或条件，不评估任何人的资格或负担能力，也不构成财务或法律建议。