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加州房地產執照，從報名到考上的每一件事
考加州房地產經紀執照（salesperson）需要什麼資格、要花多少錢和時間、考試怎麼考、英文不好怎麼準備、考上之後怎麼開始。用白話中文一次講清楚。
Start here・先讀這幾篇
資格與流程加州房地產執照怎麼考 修三門課考州考 按完指紋掛 broker 執業加州房地產執照怎麼考？有 SSN 或 ITIN 就能申請、不必住在加州，發照時要滿 18 歲：修完三門大學程度課程、考過 150 題州考、按 Live Scan 指紋，再掛在 broker 名下才能執業。本文照 DRE 官網整理考牌 5 個步驟、官方規費與容易錯過的期限。
考試與讀書加州房地產考試 150 題 3 小時 70% 及格 執業與揭露占最多加州房地產考試（DRE salesperson exam）150 題四選一、限時 3 小時、答對 70% 及格，電子考場考完當場知道結果。7 科比重以執業與揭露 25% 最高、代理 17% 次之。本文照 DRE 大綱拆解每科考點與題型，附依比重分配讀書時間的方法。
執照之後考上加州地產執照之後 第一年 5 件事 先掛 broker 才能接案考上加州地產執照之後，要先掛到一位 responsible broker 名下才能執業，佣金也只能從這位 broker 拿。第一年還要決定是否加入公會與 MLS、讀熟交易文件、照規定開發客戶、準備自雇報稅。讀完知道拿照後的先後順序與每一步的規定。
資格與流程
沒有綠卡考加州地產執照 有 ITIN 就能申請 執業另看工作許可沒有綠卡考加州地產執照，DRE 不看移民身分：2016 年起不再要求合法身分證明，有 SSN 或 ITIN 就能申請，州法也禁止只因公民或移民身分拒發。但執照不是工作許可，H-1B、F-1、H-4 能不能執業要問移民律師。本文整理 DRE 申請的實際要求。
加州地產執照三門課 兩門必修加一門選修 函授每門至少 2.5 週加州地產執照三門課是 Principles、Practice 兩門必修加一門選修，選修有 12 門可挑，DRE 核准的課每門至少 45 小時，函授課單門至少 2.5 週。讀完知道選修怎麼挑、2024 年起 Practice 課新增的內容，以及台灣或外州學分能不能抵。
加州房地產執照學校怎麼挑 先查 DRE 核准名單 再比退費與輔導挑加州房地產執照學校，先確認課程被 DRE 承認：私校要在 DRE 核准名單查得到，社區大學與 UC、CSU 的課本身就能用。讀完知道三種學校怎麼比、怎麼查核准與處分紀錄，以及先修課和考前準備的差別。
加州地產執照 Live Scan 指紋費 $49 犯罪紀錄看是否實質相關加州地產執照 Live Scan 是發照前的背景調查，指紋送州司法部與 FBI 比對；指紋費 $49，住加州者在服務點付，另收按捺費。有犯罪紀錄不等於拒發，DRE 看罪行是否與執業實質相關、過了幾年與更生證據。讀完知道何時按指紋、申請表怎麼答。
外州房地產執照在加州不能用 無互惠 學分可抵、考試免不了外州房地產執照在加州不能直接換照，DRE 寫明加州和任何一州都沒有互惠，台灣、香港證照同樣要照加州條件考。住外州也能申請，認證大學學分與評估過的外國學歷可以抵課。讀完知道要準備哪些文件、哪些課不必重修。
費用與時間
考試與讀書
加州地產考試難嗎？DRE 統計通過率 53% 兩年內重考不限次加州地產考試難嗎？DRE 報表顯示 2025–26 會計年度 salesperson 考試施測 30,063 場、通過 53%，不分首考重考。難在英文長題幹、加州法規的數字與相近名詞。本文拆解通過率怎麼看、常見失分原因、沒過時成績單與重考規則。
加州地產執照考試題庫 DRE 不公布考題 「真題」都無從查證加州地產執照考試題庫怎麼挑？DRE 只公布七科大綱與比重，不公布考題，州法還把複製、重建考題列為輕罪，所以市面上的「真題」無從查證。本文整理好題庫的 5 個條件、舊題庫常見的過期答案、練題順序與錯題本做法。
加州地產考試考數學嗎？會考 估價與財務分析占 14% 六類要練熟加州地產考試考數學嗎？會考，州法與 DRE 大綱都把不動產常用計算列為考試能力，估價與財務分析一科約占 14%。讀完知道「不考計算」的說法錯在哪、六類常見計算題的公式、T 字公式怎麼用，以及計算機規定要怎麼確認。- 加州地產考試讀書計畫 上班族三個月版 照 DRE 科目比重排進度加州地產考試讀書計畫，上班族可以用 12 週、每週約 7 小時：前 8 週照 DRE 七科比重讀課，第 9–10 週分類練習清錯題，最後 2 週做完整模擬考。讀完拿到逐週進度表、每天 1 小時的排法與考前一週清單。
加州地產考試當天 只收三種照片證件 手機不得入場 當場出結果加州地產考試當天要帶印好的排考通知和三種照片證件之一，提早 30 分鐘到；手機、手錶、筆、食物飲料都不能進考場。電子考試考完當場知道結果，沒過要等收到結果才能重排，重考費 $100。讀完知道考場在哪、考前一晚要準備什麼。
英文與中文
加州地產考試沒有中文版 州法要考英文讀寫 先圈 EXCEPT 與 NOTDRE 沒有加州地產考試中文版，考試只有英文，州法要求測出英文讀寫與拼字能力。讀完知道中文能幫上哪些忙、英文題目難在哪、怎麼用先讀最後一句與圈 EXCEPT 的順序讀題，以及考場能不能帶字典。
Realtor 中文是什麼？公會會員稱號不是執照 broker 較高一級Realtor 中文常譯成房地產經紀人，但 REALTOR® 是 NAR 全國不動產經紀人協會的會員稱號，不是執照。加州 DRE 執照只分 salesperson 與 broker 兩級，agent 是代理人的通稱。讀完分得清名片頭銜，也知道考試怎麼考這幾個字。- 房地產英文術語 100 個中英對照 按考試 7 科排 附易混淆 10 組房地產英文術語依 DRE 考試 7 科整理成 100 個中英對照，從 fee simple、escrow 到 steering，中文與本站單字卡用同一套譯名。另列最容易混淆的 10 組字和背法，讀完看得懂考題與英文合約裡常見的地產英文用語。
- Escrow 是什麼？加州買房的中立託管 錢和契據條件齊了才放行加州買賣房子的 escrow，是雙方把錢和過戶契據交給中立第三方、約定條件全部完成才交付的託管。本文說明 Escrow 是什麼、中文怎麼說、開到關的過戶流程、誰能辦 escrow，以及 title insurance 與 grant deed。
- Joint tenancy 中文是聯合共有 和分別共有差在繼承Joint tenancy 中文叫聯合共有，共有人過世時份額直接歸其他共有人，不能寫進遺囑；tenancy in common 分別共有的份額可以不相等，也能留給繼承人。一表比較加州四種持有方式、夫妻共同財產與切斷聯合共有的條文。
Deed of trust 是什麼？信託契據 加州法拍多不經法院Deed of trust 是什麼？中文叫信託契據，是加州房貸最常用的擔保文件，由借款人、trustee 和貸款人三方組成，違約時由 trustee 拍賣、不必上法院。另整理它和 mortgage 的差別、本票關係、法拍時間線、反不足額保護與 reconveyance 手續。
法規觀念
雙方代理 dual agency 在加州合法 須雙方同意 底價不能透露雙方代理 dual agency 在加州合法，但所有當事人要知情同意，並在買賣合約或另一份書面確認；同一家 brokerage 的兩位 agent 分別代表買賣雙方也算。讀完能分清受託義務 fiduciary duty、代理揭露三步驟，以及雙方代理不能透露的價格底線。- 加州賣房揭露 TDS 必交 現況出售也不能免 屋內死亡看三年加州賣房揭露 TDS 房屋移轉揭露書，賣 1–4 戶住宅的賣方原則上都要交，as-is 現況出售也不能免；晚交時買方有 3 天或 5 天可書面退出。另整理 NHD 自然災害揭露、屋內死亡三年規則、Megan's Law、2026 年新增的電氣檢查提醒與經紀人目視檢查。
- 加州公平住房法比聯邦更廣 收入來源與性別認同也受保護加州公平住房法 FEHA 除了聯邦 Fair Housing Act 的 7 類，還保護收入來源（含 Section 8 補助券）、性傾向、性別認同、婚姻狀況等；Unruh 民權法管到所有商業機構。另整理經紀常踩的 steering 與廣告用語、輔助動物新規和投訴期限。
執照之後
加州房地產經紀人收入 靠佣金 先和 broker 拆帳 新人收入不穩加州房地產經紀人收入主要靠佣金：比例沒有法律規定、可以議價，成交後先付給 broker，再依拆帳合約分給業務，還要扣掉各種費用與稅。官方薪資統計不含自雇者，不能代表新人收入。讀完知道佣金怎麼算、成本有哪些、第一年怎麼準備。- 地產經紀掛靠 broker 怎麼選 拆帳之外先比費用 訓練與誰審文件地產經紀掛靠 broker 是加州 salesperson 執業的前提，listing 與佣金都歸 broker。選公司時，拆帳比例之外還要比月費、交易費、E&O、新人訓練與誰審文件，並看合約裡離職時 listing 怎麼處理。讀完拿到一份面試 broker 的問題清單。
- 地產經紀兼職在加州合法 DRE 不要求全職 轉介費與揭露另有規定地產經紀兼職在加州合法，DRE 的發照條件沒有全職要求，但每筆交易一樣受 broker 監督、期限一樣要趕。本業是保險或裝修的兼職房產中介，轉介費受 RESPA 與加州法限制，自己的利益要事先揭露。讀完知道兼職的界線畫在哪裡。
- 加州貸款執照 DRE 加簽或 DFPI 執照 NMLS 只是登記系統加州貸款執照有兩條路，一是 DRE 地產執照加 MLO 加簽，二是 DFPI 的 MLO 執照；NMLS 是全國登記系統，本身不發照。做 1–4 戶住宅貸款都要 20 小時課、SAFE 考試、每年續照與 8 小時 CE。讀完能比較兩條路，也知道地產加貸款雙執照的界線。
加州 broker 執照 兩年全職經驗 8 門課 及格線 75%加州 broker 執照要在申請前 5 年內累積 2 年全職 salesperson 經驗（或同等經驗、不動產主修或輔修學位），修完 8 門大學程度課程，再考 200 題、4 小時、答對 75%。另整理兼職經驗怎麼算、申請流程、DRE 規費與升上 broker 後的監督責任。- 加州地產執照續牌 每 4 年 45 小時 CE 過期兩年內可補續加州地產執照續牌每 4 年一次，續照前要完成 45 小時 DRE 核准的繼續教育（CE）；第一次續照要分科上必修課，之後可改上 9 小時綜合課。過期兩年內可補續、費用 1.5 倍，但過期期間不能執業。附 2026 年規費與豁免條件。