地產經紀掛靠 broker 怎麼選 拆帳之外先比費用 訓練與誰審文件

B&P §10016 對 real estate salesperson 的定義是：持 salesperson 執照、為了報酬受 broker 委任（retained）去做 broker 業務的自然人。DRE 的 Salesperson License Requirements 頁也寫明，沒有 responsible broker 的 salesperson 不能做需要執照的事。

法律上的 agent 是 broker。Civil Code §2079.13 把 agent 定義為「以其執照簽下 listing 或取得 offer」的持照 broker，broker 要為旗下 salesperson 與 broker associate 的行為負責；salesperson 對客戶的義務，等同 broker 的義務。所以 listing 是客戶跟 broker 簽的，不屬於個人。

監督責任也在 broker：10 CCR §2725 要求 responsible broker 依公司規模建立制度，審核交易、會影響當事人權利的文件、信託金、廣告，並讓業務熟悉反歧視法律。不管雙方約定是員工還是 independent contractor，Real Estate Law 對大眾的義務都不變（B&P §10032）。拿照後的其他步驟見支柱文考上加州地產執照之後。

課程的Broker 與 Salesperson 的關係一課有三個名詞：gross dollar 是公司收到的全部佣金；company dollar 是付完業務與合作經紀人的佣金後公司留下的錢；desk cost 桌位成本是公司總營運費用除以 agent 人數。公司的營運成本要從某處回收，可能從每筆佣金抽成，也可能向業務收固定費用。

比較方法：把第一年預估的成交筆數代進去，算出每種方案一年總共扣掉多少。第一年成交少時，固定費用占的比重會比較高。佣金怎麼算、還有哪些成本，見加州房地產經紀人收入。

面試前先查執照。DRE 的 Public License Lookup 可以用姓名或執照號碼查 broker 與公司的執照狀態；DRE 的背景調查問答也說明，正式懲戒紀錄是公開資料，會註記在持照人的公開紀錄上。確認對方是有效的 broker 執照，再進入下面的問題。

1. 新人有沒有訓練？有沒有資深同事或團隊帶？第一筆交易誰陪你走？
2. 誰審你的文件、多久內審完？§2725 要求 broker 建立文件審核制度，問清楚實際由誰負責。
3. 公司有沒有 E&O 保險？保費誰付？承保範圍與自負額多少？
4. 訂金與信託金怎麼處理？（規定是收到後 3 個工作天內交 escrow、存信託帳戶或交給本人）
5. 廣告與社群貼文要不要先給公司審？名片、網站怎麼印執照號碼與公司名稱？
6. 公司主要做哪一區、哪一類物件？有沒有租賃或物業管理部門？
7. 收不收兼職？對兼職有什麼要求？
8. 合約怎麼終止？離職時進行中的 listing 與交易怎麼處理？

Broker 的監督範圍、無照助理能做什麼、交易文件要保存幾年，整理在課程的監督、助理與紀錄保存一課；廣告與團隊名稱的規定在廣告規範。

新人的另一種起步是加入資深業務的團隊，從帶看、準備文件、追蹤 escrow 開始學。團隊不是另一家公司：兩位以上持照人可以用團隊名稱對外，但名稱要包含至少一位成員的姓氏，搭配 team、group 或 associates，不能出現 broker、brokerage 這類讓消費者以為是獨立仲介公司的字；廣告上 responsible broker 的名稱要跟團隊名稱一樣醒目（B&P §10159.6、§10159.7，課程廣告規範）。

加入團隊時，除了跟 broker 的合約，還要問清楚團隊內部的分配：團隊領導人拿幾成、誰提供客源、誰付廣告費。錢仍然要經過 responsible broker，團隊領導人不能自己直接付佣金給你（B&P §10137）。

用中文服務客戶是優勢，也有規定要注意。Civil Code §1632 規定，超過一個月的住宅租約等特定契約，如果主要用中文洽談，簽約前要提供中文譯本；買賣合約不在這張清單上，但把重點用中文解釋清楚、確認客戶真的懂，仍是持照人的責任。

• 公司有沒有中文的表格說明或行銷資源？
• 有沒有同事熟悉客戶人在海外、需要用 special power of attorney 委託親友代簽的交易？
• 公司所在的區域與你的社群網絡重疊多少？

產權登記方式、稅務、移民身分、貸款資格這類問題，持照人可以說明一般規則，但要請客戶問律師、CPA 或放款機構，不要替客戶下判斷。更多用中文執業的界線，見考上之後頁。

Broker 要跟每位 salesperson 簽書面、註明日期並簽名的合約，內容涵蓋監督、職責與報酬（10 CCR §2726）。因為 listing 是客戶跟 broker 簽的，salesperson 換公司時，原本經手的 listing 通常留在原 broker 那裡；進行中的交易與還沒付的佣金怎麼分，要看合約。

• 離職要提前多久通知？
• 離職後才過戶的案子，佣金怎麼算、什麼時候付？
• 客戶名單、網站、社群帳號與行銷素材歸誰？
• 團隊名稱與團隊的 listing 怎麼處理？

第一次申請執照時，RE 435 第 20 到 26 欄要填 responsible broker，並由 broker 本人或公司的持照 officer 簽名；broker 在簽名欄聲明，發照後會有涵蓋監督、職責與報酬的書面合約存檔。之後換 broker 的流程：

1. 在 eLicensing 提出變更 responsible broker，輸入新 broker 的執照號碼。
2. 新 broker 在 eLicensing 確認後才生效，生效日就是新 broker 確認的日期（DRE eLicensing 說明）。
3. 新 broker 依 10 CCR §2752 要在聘用後 5 天內通知 DRE；原 broker 在關係終止時也要通知（B&P §10161.8(d)；依 §2752，用 DRE 表格郵寄通知的，要在終止後 10 天內寄出）。
4. 執照證書不會自動重發，需要時在 eLicensing 自己印。

新 broker 確認生效之前，不要以新公司的名義接案。規則的考試版本在Salesperson 與 Broker 差在哪一課；三種頭銜的差別見Realtor 中文是什麼，還在本業的讀者先看兼職當加州地產經紀。