考上加州地產執照之後 第一年 5 件事 先掛 broker 才能接案

DRE 可以發一張 non-working 狀態的 salesperson 執照：合併申請表 RE 435 第 19 欄勾「目前沒有 responsible broker」，執照照發，只是不能執業。DRE 的 Salesperson License Requirements 頁寫得很直接：沒有 responsible broker 的 salesperson 不能做需要執照的事。

需要執照的事，B&P §10131 定義得很廣：為了報酬或期待報酬，替客戶買賣或洽談不動產、拿 listing、出租或收租、仲介以不動產擔保的貸款等，不論報酬的形式與支付時間。執照核發前、或還沒掛 broker 時，可以先熟悉公司的表格與系統，但不能以持照人身分帶看、簽 listing 或收佣金。

考照本身的步驟在支柱文加州房地產執照怎麼考，考試範圍與題型在加州房地產考試 150 題 7 科比重。這篇接著講拿照之後。

B&P §10137 規定，salesperson 只能從「當時掛靠的那一位 broker」收取需要執照的工作報酬；要分佣給其他持照人，也必須透過這位 broker。Broker 不能付佣金給沒有執照的人，外州持照的 broker 除外。

加入公司時，broker 要跟每位 salesperson 簽書面、註明日期並簽名的合約，內容涵蓋監督、職責與報酬（10 CCR §2726）；聘用後 5 天內要通知 DRE（10 CCR §2752）。簡體文章說的「掛靠」，指的就是這段關係。

• 拆帳比例，以及月費、每筆交易費、E&O 保費由誰負擔
• 有沒有新人訓練、有沒有資深同事帶，誰審你的文件
• 公司主要做哪一區、哪一類物件，有沒有租賃或物業管理部門
• 離職時，進行中的 listing 與交易怎麼處理

逐項比較的方法寫在地產經紀掛靠 broker 怎麼選。

DRE 執照不等於 REALTOR®。NAR 的 Membership Marks Manual 說明，REALTOR® 是 NAR 擁有的集體會員標章，只有 NAR 與地方公會的會員能用；加州 B&P §10177(e) 也把「故意使用 realtor 字樣卻不是會員」列為懲戒事由。

依 C.A.R. 的入會說明，加入公會的前提是你的 broker 本身是 REALTOR® 會員；再向 broker 所屬的地方公會申請，入地方公會的同時也成為 C.A.R.（加州公會）與 NAR 的會員。入會不是 DRE 的發照或執業條件，會費與 MLS 費用各地不同，入會前向地方公會確認。

MLS 是會員共用的房源資料庫，做住宅買賣時實務上多半會用到，課程的這一行在做什麼一課有說明。三種頭銜的差別見Realtor 中文是什麼。

第一筆交易出錯，最常出在期限和揭露。考上後拿公司實際用的表格，把課程教過的規則逐一對一次：

B&P §10140.6 另外要求，持照人在買賣合約（real property purchase agreement）上揭露自己的姓名、執照號碼與 responsible broker 的名稱。

開發客戶可以從親友、同事、社團、教會與社群媒體開始。印出去的東西先對 §10140.6：名片、信紙、傳單、平面與電子廣告、待售、出租、open house 與指路招牌等招攬材料，要印姓名、DRE 執照號碼和 responsible broker 的名稱；有 MLO 加簽的，還要印 NMLS 編號。號碼字體不能小於材料上最小的字，細節在課程的廣告規範。

打電話與寄 email 另有聯邦規定。推銷電話不能打給登記在 Do Not Call 名單上的號碼（有既有業務關係或書面同意除外），至少每 31 天比對一次名單，只能在對方時區上午 8 點到晚上 9 點打；商業 email 依 CAN-SPAM 要標明是廣告、附實體郵寄地址與退訂方式，退訂要在 10 個工作天內處理。規則整理在開發客戶的規定。

美國勞工統計局（BLS）的職業手冊說明，經紀人與業務的收入大多來自成交佣金，收入可能不規律，新手尤其如此，有時幾週或幾個月沒有成交。一筆買賣從接到客戶、看房、簽約到過戶，才拿到第一筆錢；開始前先準備生活費與營業預算，例如公會與 MLS 會費、廣告、交通。

稅務上，IRS Publication 15-A 把符合條件的持照地產業務列為 statutory nonemployee：報酬幾乎全部按成交計算、不按工時，而且有書面合約寫明不當作員工，就在聯邦稅上視為自雇，公司不代扣所得稅。

• 自雇稅 15.3%（社會安全 12.4%、Medicare 2.9%），自雇淨收入 $400 以上要用 Schedule SE 申報（IRS）
• 預估全年欠稅 $1,000 以上，通常要用 Form 1040-ES 分季預繳，繳不夠可能被罰（IRS）
• 加州州稅另有 FTB 的 Form 540-ES 預繳

能扣哪些執業費用、要不要成立公司，屬個案稅務問題，請問 CPA。佣金怎麼拆、成本有哪些，見加州房地產經紀人收入。

做貸款的條件見做房貸要考 DRE 還是 NMLS；還在本業的讀者，先看兼職當加州地產經紀。每條路線的課程對應整理在考上之後頁，從考照到執業的全貌在考照旅程。

Salesperson 執照四年一期。依 DRE CE 規定頁，第一次續照要 45 小時：ethics、agency、trust fund handling、risk management 各 3 小時，fair housing 3 小時（含互動演練），implicit bias 2 小時，至少 18 小時 consumer protection，其餘時數可選 consumer service 或 consumer protection。續牌細節見加州地產執照續牌。

想升 broker：最近 5 年內 2 年全職 salesperson 經驗（或相當經驗、或主修／輔修不動產的四年制學位），加上 8 門課，通過 200 題、4 小時、75% 及格的考試。條件與準備方式見加州 broker 執照怎麼升。