考上加州地产执照之后 第一年 5 件事 先挂 broker 才能接案

DRE 可以发一张 non-working 状态的 salesperson 执照：合并申请表 RE 435 第 19 栏勾“目前没有 responsible broker”，执照照发，只是不能执业。DRE 的 Salesperson License Requirements 页写得很直接：没有 responsible broker 的 salesperson 不能做需要执照的事。

需要执照的事，B&P §10131 定义得很广：为了报酬或期待报酬，替客户买卖或洽谈不动产、拿 listing、出租或收租、中介以不动产担保的贷款等，不论报酬的形式与支付时间。执照核发前、或还没挂 broker 时，可以先熟悉公司的表格与系统，但不能以持照人身份带看、签 listing 或收佣金。

考照本身的步骤在支柱文加州房地产执照怎么考，考试范围与题型在加州房地产考试 150 题 7 科比重。这篇接着讲拿照之后。

B&P §10137 规定，salesperson 只能从“当时挂靠的那一位 broker”收取需要执照的工作报酬；要分佣给其他持照人，也必须通过这位 broker。Broker 不能付佣金给没有执照的人，外州持照的 broker 除外。

加入公司时，broker 要跟每位 salesperson 签书面、注明日期并签名的合同，内容涵盖监督、职责与报酬（10 CCR §2726）；聘用后 5 天内要通知 DRE（10 CCR §2752）。简体文章说的“挂靠”，指的就是这段关系。

• 拆账比例，以及月费、每笔交易费、E&O 保费由谁负担
• 有没有新人训练、有没有资深同事带，谁审你的文件
• 公司主要做哪一区、哪一类房产，有没有租赁或物业管理部门
• 离职时，进行中的 listing 与交易怎么处理

逐项比较的方法写在地产经纪挂靠 broker 怎么选。

DRE 执照不等于 REALTOR®。NAR 的 Membership Marks Manual 说明，REALTOR® 是 NAR 拥有的集体会员标章，只有 NAR 与地方公会的会员能用；加州 B&P §10177(e) 也把“故意使用 realtor 字样却不是会员”列为惩戒事由。

依 C.A.R. 的入会说明，加入公会的前提是你的 broker 本身是 REALTOR® 会员；再向 broker 所属的地方公会申请，入地方公会的同时也成为 C.A.R.（加州公会）与 NAR 的会员。入会不是 DRE 的发照或执业条件，会费与 MLS 费用各地不同，入会前向地方公会确认。

MLS 是会员共用的房源资料库，做住宅买卖时实务上多半会用到，课程的这一行在做什么一课有说明。三种头衔的差别见Realtor 中文是什么。

第一笔交易出错，最常出在期限和披露。考上后拿公司实际用的表格，把课程教过的规则逐一对一次：

B&P §10140.6 另外要求，持照人在买卖合同（real property purchase agreement）上披露自己的姓名、执照号码与 responsible broker 的名称。

开发客户可以从亲友、同事、社团、教会与社交媒体开始。印出去的东西先对 §10140.6：名片、信纸、传单、平面与电子广告、待售、出租、open house 与指路招牌等招揽材料，要印姓名、DRE 执照号码和 responsible broker 的名称；有 MLO 加签的，还要印 NMLS 编号。号码字体不能小于材料上最小的字，细节在课程的广告规范。

打电话与寄 email 另有联邦规定。推销电话不能打给登记在 Do Not Call 名单上的号码（有既有业务关系或书面同意除外），至少每 31 天比对一次名单，只能在对方时区上午 8 点到晚上 9 点打；商业 email 依 CAN-SPAM 要标明是广告、附实体邮寄地址与退订方式，退订要在 10 个工作天内处理。规则整理在开发客户的规定。

美国劳工统计局（BLS）的职业手册说明，经纪人与业务的收入大多来自成交佣金，收入可能不规律，新手尤其如此，有时几周或几个月没有成交。一笔买卖从接到客户、看房、签约到过户，才拿到第一笔钱；开始前先准备生活费与营业预算，例如公会与 MLS 会费、广告、交通。

税务上，IRS Publication 15-A 把符合条件的持照地产业务列为 statutory nonemployee：报酬几乎全部按成交计算、不按工时，而且有书面合同写明不当作员工，就在联邦税上视为自雇，公司不代扣所得税。

• 自雇税 15.3%（社会安全 12.4%、Medicare 2.9%），自雇净收入 $400 以上要用 Schedule SE 申报（IRS）
• 预估全年欠税 $1,000 以上，通常要用 Form 1040-ES 分季预缴，缴不够可能被罚（IRS）
• 加州州税另有 FTB 的 Form 540-ES 预缴

能扣哪些执业费用、要不要成立公司，属个案税务问题，请问 CPA。佣金怎么拆、成本有哪些，见加州房地产经纪人收入。

做贷款的条件见做房贷要考 DRE 还是 NMLS；还在本业的读者，先看兼职当加州地产经纪。每条路线的课程对应整理在考上之后页，从考照到执业的全貌在考照旅程。

Salesperson 执照四年一期。依 DRE CE 规定页，第一次续照要 45 小时：ethics、agency、trust fund handling、risk management 各 3 小时，fair housing 3 小时（含互动演练），implicit bias 2 小时，至少 18 小时 consumer protection，其余时数可选 consumer service 或 consumer protection。续牌细节见加州地产执照续牌。

想升 broker：最近 5 年内 2 年全职 salesperson 经验（或相当经验、或主修／辅修不动产的四年制学位），加上 8 门课，通过 200 题、4 小时、75% 及格的考试。条件与准备方式见加州 broker 执照怎么升。