The big picture
一笔交易的全貌
考照书通常一章一章教：财产、产权、代理、合同、融资……每一章都像独立的一门课，读完还是不知道它们怎么连在一起。
其实所有章节都在讲同一件事：一间房子怎么从一个人手上，安全、合法地交到另一个人手上。下面用一笔虚构的交易从头走到尾。每一站都会标出用到哪几课。先读一遍，知道每个知识点在交易里的位置，之后读到哪一课都能回来对照。
登场人物：周小姐，刚考过 salesperson 执照的新手经纪人（也就是考上以后的你）；陈先生、陈太太，Irvine 一间三房独栋屋的房主，准备卖房；林家，第一次买房的一家三口。
Stations・交易的每一站
12 站
入行：执照挂在 broker 名下
周小姐考过 salesperson 执照，但还不能自己接案收钱。她要先找一位 broker，把执照挂在他名下，由 broker 监督她的工作。之后她赚的每一笔佣金都先付给 broker，再由 broker 依双方约定分给她。
想一想：为什么 salesperson 不能直接向客户收佣金？broker 为什么要替她的错负责？
接案：签 listing，开始替卖方工作
陈家约周小姐来家里谈。签 listing 之前，周小姐先把代理关系披露表交给他们、请他们签名确认收到，说明她代表谁、对谁负什么责任，接着签下 exclusive right to sell listing。从这一刻起，她所属的 broker 就是陈家的代理人，对陈家负 fiduciary duty：忠诚、保密、尽力、诚实回报。
想一想：代理关系什么时候开始？周小姐知道“陈家其实急着搬家，便宜一点也肯卖”，可以告诉买方吗？
先弄清楚：到底在卖什么
房子登记在陈先生、陈太太两人名下，是夫妻的共同财产，所以之后卖房的文件要两个人都签。陈太太想把饭厅的水晶吊灯带去新家；它已经固定在天花板上，属于 fixture，要在合同里写明排除，不然就跟着房子卖给买方。周小姐也把产权资料上的 legal description 抄下来，确认卖的是哪一块地。
想一想：哪些东西跟着房子走、哪些可以带走？为什么夫妻两人都要签？
定价：这间房子值多少
周小姐找了附近三间最近成交、条件相近的房子，依面积、房间数、屋况一项一项调整，做出一份市场比较分析，建议售价。这不是正式的 appraisal；买方的贷款银行之后会另外请持照估价师估价。
想一想：比较法为什么要“调整可比房产”而不是调整自己的房子？如果最后估价低于成交价会怎样？
披露：把知道的问题写出来
陈家填写 Transfer Disclosure Statement，写下前年屋顶漏水修过；自然灾害披露报告（NHD）显示房子位在 earthquake fault zone 地震断层带内；社区有 HOA，要提供 CC&Rs 和财务文件。周小姐自己也要做合理的目视检查，把看到的问题写进披露。
想一想：卖方说“照现况卖（as is）”，还需要披露吗？经纪人自己看到的问题要不要写？
上市：广告与带看
周小姐把房子放上 MLS，广告上印着她的姓名、DRE 执照号码和 responsible broker 的名称。开放参观时，每一组客人都一视同仁：不能因为种族、宗教、家庭状况等而拒绝介绍或改变条件。有买方问“附近学区的族群组成怎样”，她说明依公平住房规定不能谈社区的族群组成，只提供学校的公开评鉴网站让买方自己查。她虽然代表卖方，对买方仍然要诚实，已知的重大瑕疵不能隐瞒。
想一想：代表卖方的经纪人，对买方有什么责任？哪些话不能说？
出价与签约
林家通过自己的经纪人出价。陈家还价（counter offer），原本的出价就失效；林家签名接受还价，并把接受通知传达给陈家，合同才成立。买卖合同写下价格、定金、贷款条件、检查与估价的 contingency、交房日期。房地产买卖合同一定要书面，并由被要求履约的一方签名（statute of frauds）。
想一想：还价之后，林家还能回头接受原本的条件吗？为什么房地产合同一定要写下来？
定金与 escrow
林家开了一张定金支票。经纪人不能把它存进自己的账户，要依规定在三个工作天内交给 escrow 或存入 broker 的 trust account，并记账。双方开立 escrow：escrow 是中立的第三方，照双方签的指示收钱、收文件，条件都达成才放款、完成过户。
想一想：经纪人把客户的钱和自己的钱混在一起，错在哪里？escrow 能不能帮其中一方做决定？
用到的课
贷款：银行也有条件
林家申请一般贷款，首付 20%。银行请估价师估价、查信用，给他们 Loan Estimate。过户前，林家要签 promissory note（承诺还钱）和 deed of trust（拿房子当担保）。陈家原本的房贷有 due-on-sale 条款，房子一卖，贷款方可以要求全部还清；实务上由 escrow 从卖屋款直接还掉。
想一想：为什么要同时签两份文件？首付 20% 对贷款条件有什么影响？
产权：房子身上卡着什么
产权公司出了 preliminary title report，列出：陈家的房贷、电力公司沿后院的 easement，还有一笔承包商的 mechanic's lien，因为两个月前换热水器的工程有一笔尾款没付。房贷和 mechanic's lien 要在过户时用卖屋款清掉；easement 会跟着房子留给林家。过户时林家拿到 owner's 产权保险（南加州习惯由卖方付保费，实际依合同），银行另外拿 lender's policy；保的是保单日期以前就存在、但产权调查没发现的问题，例如伪造的契据、漏掉的 lien。
想一想：哪些负担过户时会清掉、哪些会留下来？产权保险保的是过去还是未来？
过户：钱、契据、登记
陈先生、陈太太签 grant deed，escrow 收齐林家的首付和银行的贷款后，把 deed 送到县政府登记。这个税务年度（7/1–6/30）的房屋税按日分摊：交房前由陈家负担，交房后由林家负担，交房当天算谁的依合同约定。documentary transfer tax 依县的惯例和合同约定，通常由卖方负担；escrow 也依规定处理加州的预扣税。佣金依 listing 和买方代理合同的约定，由 escrow 付给双方的 broker（买方 broker 的报酬可能由卖方或买方支付），周小姐的佣金再由她的 broker 分给她。
想一想：为什么要登记？房屋税怎么按日算？佣金为什么先付给 broker？
之后：房子的下一段人生
林家搬进去后申请 homeowners' exemption，也收到一张 supplemental tax bill，因为房屋税依新的成交价重新评估。几年后他们把房子出租，要处理押金和租约；想加盖一间 ADU，要照州的 ADU 法规和市政府的规定申请许可；HOA 可以订外观等合理限制，但不能实际上禁止（Civil Code §4751）。周小姐这边，她的 broker 要把交易文件保存 3 年，执照每四年续一次，续照前要完成继续教育。
想一想：为什么新房主会多一张税单？房东收押金、要房客搬走，有哪些规矩？
还没出现的课（例如法拍、政府贷款、租赁管理、土地分割、所得税），都是这条主线的分支：交易出问题时怎么办、换一种买方或房产时规则怎么变。读到它们时，想一想它们接在哪一站旁边。