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加州房地产执照，从报名到考上的每一件事
考加州房地产经纪执照（salesperson）需要什么资格、要花多少钱和时间、考试怎么考、英文不好怎么准备、考上之后怎么开始。用白话中文一次讲清楚。
Start here・先读这几篇
资格与流程加州房地产执照怎么考 修三门课考州考 按完指纹挂 broker 执业加州房地产执照怎么考？有 SSN 或 ITIN 就能申请、不必住在加州，发照时要满 18 岁：修完三门大学程度课程、考过 150 题州考、按 Live Scan 指纹，再挂在 broker 名下才能执业。本文照 DRE 官网整理考牌 5 个步骤、官方规费与容易错过的期限。
考试与读书加州房地产考试 150 题 3 小时 70% 及格 执业与披露占最多加州房地产考试（DRE salesperson exam）150 题四选一、限时 3 小时、答对 70% 及格，电子考场考完当场知道结果。7 科比重以执业与披露 25% 最高、代理 17% 次之。本文照 DRE 大纲拆解每科考点与题型，附依比重分配读书时间的方法。
执照之后考上加州地产执照之后 第一年 5 件事 先挂 broker 才能接案考上加州地产执照之后，要先挂到一位 responsible broker 名下才能执业，佣金也只能从这位 broker 拿。第一年还要决定是否加入公会与 MLS、读熟交易文件、照规定开发客户、准备自雇报税。读完知道拿照后的先后顺序与每一步的规定。
资格与流程
没有绿卡考加州地产执照 有 ITIN 就能申请 执业另看工作许可没有绿卡考加州地产执照，DRE 不看移民身份：2016 年起不再要求合法身份证明，有 SSN 或 ITIN 就能申请，州法也禁止只因公民或移民身份拒发。但执照不是工作许可，H-1B、F-1、H-4 能不能执业要问移民律师。本文整理 DRE 申请的实际要求。
加州地产执照三门课 两门必修加一门选修 函授每门至少 2.5 周加州地产执照三门课是 Principles、Practice 两门必修加一门选修，选修有 12 门可挑，DRE 核准的课每门至少 45 小时，函授课单门至少 2.5 周。读完知道选修怎么挑、2024 年起 Practice 课新增的内容，以及台湾或外州学分能不能抵。
加州房地产执照学校怎么挑 先查 DRE 核准名单 再比退费与辅导挑加州房地产执照学校，先确认课程被 DRE 承认：私校要在 DRE 核准名单查得到，社区大学与 UC、CSU 的课本身就能用。读完知道三种学校怎么比、怎么查核准与处分记录，以及先修课和考前准备的差别。
加州地产执照 Live Scan 指纹费 $49 犯罪记录看是否实质相关加州地产执照 Live Scan 是发照前的背景调查，指纹送州司法部与 FBI 比对；指纹费 $49，住加州者在服务点付，另收按捺费。有犯罪记录不等于拒发，DRE 看罪行是否与执业实质相关、过了几年与更生证据。读完知道何时按指纹、申请表怎么答。
外州房地产执照在加州不能用 无互惠 学分可抵、考试免不了外州房地产执照在加州不能直接换照，DRE 写明加州和任何一州都没有互惠，台湾、香港证照同样要照加州条件考。住外州也能申请，认证大学学分与评估过的外国学历可以抵课。读完知道要准备哪些文件、哪些课不必重修。
费用与时间
考试与读书
加州地产考试难吗？DRE 统计通过率 53% 两年内重考不限次加州地产考试难吗？DRE 报表显示 2025–26 会计年度 salesperson 考试施测 30,063 场、通过 53%，不分首考重考。难在英文长题干、加州法规的数字与相近名词。本文拆解通过率怎么看、常见失分原因、没过时成绩单与重考规则。
加州地产执照考试题库 DRE 不公布考题 “真题”都无从查证加州地产执照考试题库怎么挑？DRE 只公布七科大纲与比重，不公布考题，州法还把复制、重建考题列为轻罪，所以市面上的“真题”无从查证。本文整理好题库的 5 个条件、旧题库常见的过期答案、练题顺序与错题本做法。
加州地产考试考数学吗？会考 估价与财务分析占 14% 六类要练熟加州地产考试考数学吗？会考，州法与 DRE 大纲都把不动产常用计算列为考试能力，估价与财务分析一科约占 14%。读完知道“不考计算”的说法错在哪、六类常见计算题的公式、T 字公式怎么用，以及计算机规定要怎么确认。- 加州地产考试读书计划 上班族三个月版 照 DRE 科目比重排进度加州地产考试读书计划，上班族可以用 12 周、每周约 7 小时：前 8 周照 DRE 七科比重读课，第 9–10 周分类练习清错题，最后 2 周做完整模拟考。读完拿到逐周进度表、每天 1 小时的排法与考前一周清单。
加州地产考试当天 只收三种照片证件 手机不得入场 当场出结果加州地产考试当天要带印好的排考通知和三种照片证件之一，提早 30 分钟到；手机、手表、笔、食物饮料都不能进考场。电子考试考完当场知道结果，没过要等收到结果才能重排，重考费 $100。读完知道考场在哪、考前一晚要准备什么。
英文与中文
加州地产考试没有中文版 州法要考英文读写 先圈 EXCEPT 与 NOTDRE 没有加州地产考试中文版，考试只有英文，州法要求测出英文读写与拼字能力。读完知道中文能帮上哪些忙、英文题目难在哪、怎么用先读最后一句与圈 EXCEPT 的顺序读题，以及考场能不能带字典。
Realtor 中文是什么？公会会员称号不是执照 broker 较高一级Realtor 中文常译成房地产经纪人，但 REALTOR® 是 NAR 全国不动产经纪人协会的会员称号，不是执照。加州 DRE 执照只分 salesperson 与 broker 两级，agent 是代理人的通称。读完分得清名片头衔，也知道考试怎么考这几个字。- 房地产英文术语 100 个中英对照 按考试 7 科排 附易混淆 10 组房地产英文术语依 DRE 考试 7 科整理成 100 个中英对照，从 fee simple、escrow 到 steering，中文与本站单词卡用同一套译名。另列最容易混淆的 10 组字和背法，读完看得懂考题与英文合同里常见的地产英文用语。
- Escrow 是什么？加州买房的中立托管 钱和契据条件齐了才放行加州买卖房子的 escrow，是双方把钱和过户契据交给中立第三方、约定条件全部完成才交付的托管。本文说明 Escrow 是什么、中文怎么说、开到关的过户流程、谁能办 escrow，以及 title insurance 与 grant deed。
- Joint tenancy 中文是联合共有 和分别共有差在继承Joint tenancy 中文叫联合共有，共有人过世时份额直接归其他共有人，不能写进遗嘱；tenancy in common 分别共有的份额可以不相等，也能留给继承人。一表比较加州四种持有方式、夫妻共同财产与切断联合共有的条文。
Deed of trust 是什么？信托契据 加州法拍多不经法院Deed of trust 是什么？中文叫信托契据，是加州房贷最常用的担保文件，由借款人、trustee 和贷款人三方组成，违约时由 trustee 拍卖、不必上法院。另整理它和 mortgage 的差别、本票关系、法拍时间线、反不足额保护与 reconveyance 手续。
法规观念
双方代理 dual agency 在加州合法 须双方同意 底价不能透露双方代理 dual agency 在加州合法，但所有当事人要知情同意，并在买卖合同或另一份书面确认；同一家 brokerage 的两位 agent 分别代表买卖双方也算。读完能分清受托义务 fiduciary duty、代理披露三步骤，以及双方代理不能透露的价格下划线。- 加州卖房披露 TDS 必交 现况出售也不能免 屋内死亡看三年加州卖房披露 TDS 房屋移转披露书，卖 1–4 户住宅的卖方原则上都要交，as-is 现况出售也不能免；晚交时买方有 3 天或 5 天可书面退出。另整理 NHD 自然灾害披露、屋内死亡三年规则、Megan's Law、2026 年新增的电气检查提醒与经纪人目视检查。
- 加州公平住房法比联邦更广 收入来源与性别认同也受保护加州公平住房法 FEHA 除了联邦 Fair Housing Act 的 7 类，还保护收入来源（含 Section 8 补助券）、性取向、性别认同、婚姻状况等；Unruh 民权法管到所有商业机构。另整理经纪常踩的 steering 与广告用语、辅助动物新规和投诉期限。
执照之后
加州房地产经纪人收入 靠佣金 先和 broker 拆账 新人收入不稳加州房地产经纪人收入主要靠佣金：比例没有法律规定、可以议价，成交后先付给 broker，再依拆账合同分给业务，还要扣掉各种费用与税。官方薪资统计不含自雇者，不能代表新人收入。读完知道佣金怎么算、成本有哪些、第一年怎么准备。- 地产经纪挂靠 broker 怎么选 拆账之外先比费用 训练与谁审文件地产经纪挂靠 broker 是加州 salesperson 执业的前提，listing 与佣金都归 broker。选公司时，拆账比例之外还要比月费、交易费、E&O、新人训练与谁审文件，并看合同里离职时 listing 怎么处理。读完拿到一份面试 broker 的问题清单。
- 地产经纪兼职在加州合法 DRE 不要求全职 转介费与披露另有规定地产经纪兼职在加州合法，DRE 的发照条件没有全职要求，但每笔交易一样受 broker 监督、期限一样要赶。本业是保险或装修的兼职房产中介，转介费受 RESPA 与加州法限制，自己的利益要事先披露。读完知道兼职的界线画在哪里。
- 加州贷款执照 DRE 加签或 DFPI 执照 NMLS 只是登记系统加州贷款执照有两条路，一是 DRE 地产执照加 MLO 加签，二是 DFPI 的 MLO 执照；NMLS 是全国登记系统，本身不发照。做 1–4 户住宅贷款都要 20 小时课、SAFE 考试、每年续照与 8 小时 CE。读完能比较两条路，也知道地产加贷款双执照的界线。
加州 broker 执照 两年全职经验 8 门课 及格线 75%加州 broker 执照要在申请前 5 年内累积 2 年全职 salesperson 经验（或同等经验、不动产主修或辅修学位），修完 8 门大学程度课程，再考 200 题、4 小时、答对 75%。另整理兼职经验怎么算、申请流程、DRE 规费与升上 broker 后的监督责任。- 加州地产执照续牌 每 4 年 45 小时 CE 过期两年内可补续加州地产执照续牌每 4 年一次，续照前要完成 45 小时 DRE 核准的继续教育（CE）；第一次续照要分科上必修课，之后可改上 9 小时综合课。过期两年内可补续、费用 1.5 倍，但过期期间不能执业。附 2026 年规费与豁免条件。