Joint tenancy 中文是联合共有 和分别共有差在继承

产权持有方式英文叫 vesting，就是契据（deed）上写的“谁、用什么方式持有”。过户时产权公司或 escrow 会问买方要怎么写，流程见 Escrow 是什么。多人共有时，最常见的是下面四种。

考试大纲把 Types of Ownership 放在 Property Ownership and Land Use Controls（约占 salesperson 考试 15%），Types of Vesting 另列在 Transfer of Property（约 8%）（DRE Salesperson Examination Content）。各科比重见加州房地产考试 150 题的科目比重。

Civil Code §683 的定义：两人以上以相等份额、用同一份遗嘱或移转文件取得，而且文件明确声明是 joint tenancy。同一条也允许单独所有人直接把产权转给“自己和其他人”成立 joint tenancy，不必先转给第三人再转回来。

考试用 four unities（四个一致）记它的要件：Time（同时取得）、Title（同一份文件）、Interest（份额相等）、Possession（都有权占有整个不动产），简称 T-T-I-P。第四个是 possession，不是出资或价格；出资不同的共有人，通常不适合用 joint tenancy。

最大的特色是 right of survivorship（生存者取得权）：共有人过世的那一刻，他的份额就并入其他共有人，不经 probate（法院监督的遗产程序），遗嘱也管不到。口诀是 joint tenancy beats a will。

生存者取得权也影响债务。课文整理的一般规则：共有人生前个人欠的无担保债务（例如信用卡），债权人在他过世后通常追不到这间房子；在世共有人取得的产权不受影响。所以贷款机构看到产权是 joint tenancy，会要求全部共有人一起签贷款文件。父母想把子女加进产权、兄弟姊妹合买时，常把 joint tenancy 当成省 probate 的方法，但份额一定相等、一人卖掉就切断那一份，这些后果要先想清楚。

Civil Code §686：多人取得的产权，除非是合伙财产、明确声明为 joint tenancy，或是以共同财产取得，一律是 interest in common。所以两位未婚朋友合买房子、契据没写持有方式，答案是 tenancy in common（TIC）。

TIC 每位共有人持有一份 undivided interest（不可分割的持分）：份额可以是 70%／30%，但每一位都有权使用整间房子，不能说“客厅是我的”。各自可以卖、抵押或留给继承人，其他共有人不能阻止。共有人谈不拢，任何一位都可以向法院提 partition action（分割诉讼），由法院分割或命令出售。

例子：三位朋友在 Sacramento 合买双并屋，持分 50%、25%、25%，登记为 tenants in common。持有 25% 的那位过世，遗嘱把份额留给弟弟，弟弟就成为新的共有人，另外两位不会多分到。

Family Code §760：婚姻期间、住在加州时取得的财产，除法律另有规定外，都是 community property（夫妻共同财产），不看登记在谁名下。婚前财产、婚后受赠或继承的财产，则是个人财产（separate property，Family Code §770）。

课文整理的两个常考点：共同财产的不动产要出售、设定贷款或出租超过一年，夫妻双方都要签名；一般的 community property 没有生存者取得权，每位配偶可以用遗嘱处分自己那一半，没有遗嘱时那一半归在世配偶。登记的同居伴侣适用同样规则。

想同时保留共同财产身份和生存者取得权，可以用 community property with right of survivorship。Civil Code §682.1：要在移转文件上明确写出这个名称，2001 年 7 月 1 日以后的文件才适用；一方过世时产权直接归在世配偶，不必经遗产管理程序；两人都在世时，任一方可以用切断 joint tenancy 的同样程序终止生存者取得权。

Civil Code §683.2 允许共有人单方切断（sever）：把份额的产权转给第三人，或签一份表明要切断的书面文件，包括把份额转给自己的契据或书面声明。

切断要在过世前于房子所在县登记，才能对抗其他共有人的生存者取得权。例外是：过世前 3 天内在公证人面前签署、过世后 7 天内登记的文件，仍然有效。

表中最后一种情况牵涉 deed of trust（信托契据）；它的三方关系与借款人违约时的法拍流程，见Deed of trust 是什么。

持有方式会影响日后卖房的成本基础（basis）。IRS 的 Publication 551 说明：在共同财产州，一方过世时，只要至少一半的共同财产计入过世者的遗产，整份共同财产（包括在世配偶那一半）的成本基础通常都以过世时的价值重算；夫妻以 qualified joint interest 共有（例如只有夫妻两人的 joint tenancy）时，则是一半计入过世者的遗产，只有这一半重算。

考牌时这一块常以情境题出现：三位共有人、一位卖掉份额、再一位过世，问最后谁持有多少。下面几个陷阱，考前逐一对过一遍。

• Joint tenant 在遗嘱把份额留给子女：子女拿不到，份额已经归在世的共有人。
• 一位 joint tenant 卖掉份额，选项说整个 joint tenancy 终止：错，只有卖掉的那一份变成 TIC。
• 两位未婚朋友合买、契据没写：选 tenancy in common，不是 joint tenancy。
• 婚后继承的房子：是个人财产，不是共同财产。
• Severalty 看成“好几个人”：错，sever 是切开，severalty 是单独持有。

三堂课分别是联合共有与生存者取得权、单独持有与分别共有、加州的夫妻共同财产。读完到分类练习把情境题分到正确的持有方式，或从产权权益单元导读一次看完。