Deed of trust 是什么？信托契据 加州法拍多不经法院

用房子担保借款、房子仍由自己使用，叫 hypothecation。所以买方看 preliminary title report 时发现一份 deed of trust、trustee 是某家产权公司，不代表房子被别人登记走了，只是担保。Preliminary title report 是开 escrow 后产权公司先出的报告，整个买卖流程见Escrow 是什么。

Power of sale（拍卖权）是 trustor 签 deed of trust 时授权给 trustee 的，不是贷款人或法院给的。记法：-or 是给出的一方，-ee 是收到的一方，mortgagor 给出抵押、所以是借款人，和 grantor／grantee、lessor／lessee 一样。

日常英文讲 mortgage，多半只是“房贷”的意思；考题讲 mortgage，指的是两方结构、传统上要上法院的那种担保文件。考牌时两种用法要分清楚。

办房贷要签两份文件。Promissory note（本票）证明“欠多少、怎么还”，是债务本身；deed of trust 是拿房子担保这笔债的附属文件。签 note 的借款人叫 maker，收款的贷款人叫 payee。

• Deed of trust 一定要有 note 才有东西可以担保；note 可以没有担保，例如亲友间的无担保借款。
• Note 通常是可转让票据（negotiable instrument），deed of trust 不是，它跟着 note 一起移转。
• 贷款机构把 note 卖到二级市场时，deed of trust 跟着过去；借款人的房子没动，只是收款的一方换人。

1. 住宅贷款的服务商先联络借款人，评估财务状况、讨论避免法拍的方案；联络（或依法尽力联络）后满 30 天才能登记 NOD（Civil Code §2923.5）。
2. Trustee、贷款人或其授权代理人，在房子所在县登记 notice of default（NOD，违约通知）。
3. NOD 登记满 3 个月，才能发 notice of sale（NOS，拍卖通知）；法条允许在满 3 个月前最多 5 天先登记 NOS，但拍卖日不得早于 NOD 登记后 3 个月又 20 天（Civil Code §2924(a)）。
4. NOS 至少在拍卖前 20 天张贴在房子和公共场所、在报纸连续三周每周刊登一次（第一次至少在 20 天前），并在县登记处登记（Civil Code §2924f）。
5. 公开拍卖，得标人取得 trustee's deed。

借款人的补救有两段。从 NOD 登记起，到拍卖日前 5 个营业日为止，付清已逾期的款项加上合理费用，就能 reinstate（恢复）贷款，不必付清全部本金（Civil Code §2924c）。过了这个期限到拍卖前，只能付清全部债务保住房子。Trustee's sale 一旦完成，借款人就没有赎回权。

想在拍卖会上买法拍屋，要先知道几件事：得标要当场用现金或 cashier's check（银行本票）等法定方式付款；拍卖会洗掉排在被拍卖贷款后面的 lien，但排在前面的贷款、property tax 与 special assessment 会跟着房子走。课文把这些整理在法拍程序一课，出价前也应该先查产权。

拍卖价低于欠款的差额叫 deficiency。CCP §580d：房子依 deed of trust 或 mortgage 里的 power of sale 卖掉之后，不能再追讨差额，也不能取得不足额判决。

CCP §580b 再保护两类贷款，就算贷款人改走法院也追不到差额：卖方为了收尾款而回借给买方的 seller carryback；以及买方自住（全部或部分）、四户以下住宅的购屋贷款。2013 年 1 月 1 日以后签的 refinance，原购屋贷款的部分仍受保护；新增借出、没用在原购屋贷款或相关费用上的本金（new advance），不在保护范围内。

贷款人想追差额，就得走 judicial foreclosure，而且那笔贷款不能受 §580b 保护。法院拍卖后，借款人有法定赎回期：拍卖价足以清偿债务时是 3 个月，不足时是 1 年（CCP §729.030），所以加州绝大多数选 trustee's sale。

拍卖以外还有两条退路，都需要贷款人同意。Short sale（短售）是房子在市场上卖掉，贷款人同意收下不足以还清的价款；CCP §580e 规定，1–4 户住宅经贷款人书面同意的短售，原则上不能再向借款人追差额。Deed in lieu of foreclosure（以契代拍）是借款人直接把产权过户给贷款人，但自愿过户不会洗掉次顺位 lien，实务上不常见。

Civil Code §2941：债务清偿后 30 个日历天内，beneficiary 要把原始 note、deed of trust 和 full reconveyance 请求交给 trustee；trustee 收到后 21 个日历天内签署 reconveyance 并在县登记处登记，公开记录上的 lien 才会拿掉。违反的一方要赔偿损害，另外要给受影响的人 $500。

Deed of trust 是房主自愿设定、只卡在所担保那笔不动产上的 lien（留置权），属于 voluntary、specific lien。顺位原则上看登记先后（first in time, first in right），但 property tax 和 special assessment 不论何时产生都排第一。

拍卖时先还第一顺位，剩下的钱才轮到第二顺位。第一顺位法拍会把排在后面的 lien 洗掉，所以第二顺位贷款利率较高；次顺位的贷款人可以在县登记处登记 request for notice，前顺位一发 NOD 就会收到通知。持有方式怎么影响贷款签名，可以接着读 Joint tenancy 与分别共有的差别。

• Trustee 是借款人：错，借款人是 trustor。
• Deed of trust 是债务的证据：错，债务的证据是 promissory note。
• Trustee's sale 后借款人有一年赎回期：错，非司法拍卖后没有赎回权。
• Reinstate 要付清全部本金：错，只付逾期款项和费用，期限到拍卖前 5 个营业日。
• 中文“法拍”就是法院拍卖：错，加州多数法拍是 trustee 主持的非司法拍卖。

Financing 在 salesperson 考试约占 9%，大纲明列 Mortgages／Deeds of Trust／Notes（DRE Salesperson Examination Content）；各科比重见加州房地产考试 150 题的科目比重。课程的信托契据 vs. 抵押、本票、加州的法拍程序三课都在融资单元；留置权分类在留置权的四种分法。想做房贷业务的读者，另外要看 DRE 执照与 NMLS 的差别。