Deed of trust란? 신탁증서, 캘리포니아 압류는 대부분 법원을 거치지 않아요

집을 담보로 돈을 빌리되 집은 계속 본인이 쓰는 것을 hypothecation이라고 해요. 그래서 매수인이 preliminary title report에서 deed of trust 하나와 어느 title company가 trustee로 적힌 것을 봐도, 집이 다른 사람 명의로 등기되었다는 뜻은 아니고 담보가 걸려 있을 뿐이에요. Preliminary title report는 escrow를 연 뒤 title company가 먼저 내놓는 보고서이고, 매매 전체 흐름은 Escrow란 무엇인가에서 볼 수 있어요.

Power of sale(매각 권한)은 trustor가 deed of trust에 서명할 때 trustee에게 주는 권한이고, 대출 기관이나 법원이 주는 것이 아니에요. 외우는 법: -or은 주는 쪽, -ee는 받는 쪽이에요. mortgagor는 저당을 설정해 주는 쪽이라 차용인이고, grantor/grantee, lessor/lessee와 같은 원리예요.

일상 영어에서 mortgage라고 하면 대개 그냥 '주택 대출'이라는 뜻이에요. 하지만 시험에서 mortgage는 당사자가 둘이고 전통적으로 법원을 거치는 종류의 담보 서류를 가리켜요. 시험에서는 두 가지 쓰임을 구분해야 해요.

주택 대출을 받으려면 서류 두 개에 서명해요. Promissory note(약속어음)는 '얼마를 빌렸고 어떻게 갚는지'를 증명하는 채무 자체이고, deed of trust는 집을 담보로 그 빚을 뒷받침하는 부속 서류예요. note에 서명한 차용인은 maker, 돈을 받는 대출 기관은 payee라고 해요.

• Deed of trust는 반드시 note가 있어야 담보할 대상이 생겨요. 반대로 note는 담보 없이도 존재할 수 있어요. 친구나 가족 사이의 무담보 대출이 그 예예요.
• Note는 보통 유통증권(negotiable instrument)이지만 deed of trust는 그렇지 않고, note를 따라 함께 이전돼요.
• 대출 기관이 note를 2차 시장에 팔면 deed of trust도 함께 넘어가요. 차용인의 집은 그대로이고, 돈을 받는 쪽만 바뀌어요.

1. 주택 대출 관리 회사가 먼저 차용인에게 연락해 재정 상황을 평가하고 압류를 피할 방안을 논의해요. 연락한 뒤(또는 법에 따라 최선을 다해 연락을 시도한 뒤) 30일이 지나야 NOD를 등기할 수 있어요(Civil Code §2923.5).
2. Trustee, 대출 기관 또는 그 위임을 받은 대리인이 집이 있는 카운티에 notice of default(NOD, 채무불이행 통지)를 등기해요.
3. NOD를 등기하고 3개월이 지나야 notice of sale(NOS, 경매 통지)을 보낼 수 있어요. 법조문은 3개월이 차기 전 5일 이내에는 NOS를 미리 등기하는 것을 허용하지만, 경매일은 NOD 등기 후 3개월 20일보다 앞설 수 없어요(Civil Code §2924(a)).
4. NOS는 경매 최소 20일 전에 집과 공공장소에 게시하고, 신문에 3주 연속 매주 한 번씩 게재하며(첫 게재는 최소 20일 전), 카운티 등기소에 등기해야 해요(Civil Code §2924f).
5. 공개 경매에서 낙찰받은 사람이 trustee's deed를 받아요.

차용인의 구제 수단은 두 단계예요. NOD 등기일부터 경매일 5영업일 전까지는 연체된 금액에 합리적인 비용을 더해 내면 대출을 reinstate(원상 회복)할 수 있고, 원금 전액을 갚지 않아도 돼요(Civil Code §2924c). 이 기한이 지난 뒤 경매 전까지는 채무 전액을 갚아야 집을 지킬 수 있어요. Trustee's sale이 끝나면 차용인에게는 환수권이 없어요.

경매에서 압류된 집을 사려면 알아 둘 점이 몇 가지 있어요. 낙찰 대금은 현장에서 현금이나 cashier's check(은행 보증 수표) 같은 법정 방식으로 내야 해요. 경매는 경매 대상 대출보다 후순위인 lien을 없애지만, 선순위 대출과 property tax, special assessment는 집에 그대로 따라가요. 강의에서는 이 내용을 압류 절차 과에 정리했어요. 입찰하기 전에는 소유권도 먼저 조회해야 해요.

경매가가 채무보다 낮아서 생기는 차액을 deficiency라고 해요. CCP §580d: deed of trust나 mortgage에 들어 있는 power of sale에 따라 집을 판 뒤에는 차액을 더 청구할 수 없고, 부족액 판결도 받을 수 없어요.

CCP §580b는 두 종류의 대출을 한층 더 보호해요. 대출 기관이 법원 절차로 바꿔도 차액을 청구할 수 없어요. 하나는 매도인이 잔금을 받으려고 매수인에게 다시 빌려주는 seller carryback이고, 다른 하나는 매수인이 (전부 또는 일부) 직접 거주하는 4세대 이하 주거용 부동산의 주택 구입 대출이에요. 2013년 1월 1일 이후에 맺은 refinance에서도 원래 주택 구입 대출 부분은 계속 보호돼요. 새로 빌린 돈 중 원래 주택 구입 대출이나 관련 비용에 쓰이지 않은 원금(new advance)은 보호 범위에 들어가지 않아요.

대출 기관이 차액을 청구하려면 judicial foreclosure를 해야 하고, 그 대출이 §580b의 보호를 받지 않아야 해요. 법원 경매 후 차용인에게는 법정 환수 기간이 있는데, 경매가가 채무를 갚기에 충분하면 3개월, 부족하면 1년이에요(CCP §729.030). 그래서 캘리포니아에서는 압도적으로 많은 경우 trustee's sale을 선택해요.

경매 말고도 대출 기관의 동의가 필요한 퇴로가 두 가지 더 있어요. Short sale(숏세일)은 집을 시장에서 팔되, 대출 기관이 채무를 다 갚기에 부족한 대금을 받아들이는 방식이에요. CCP §580e에 따르면 대출 기관이 서면으로 동의한 1–4세대 주거용 부동산의 숏세일은 원칙적으로 차용인에게 차액을 더 청구할 수 없어요. Deed in lieu of foreclosure(압류 대신 증서 양도)는 차용인이 소유권을 대출 기관에게 직접 넘기는 방식인데, 자발적인 이전으로는 후순위 lien이 사라지지 않아서 실무에서는 흔하지 않아요.

Civil Code §2941: 채무를 청산한 뒤 30일(달력 기준) 안에 beneficiary는 원본 note, deed of trust, full reconveyance 요청서를 trustee에게 넘겨야 하고, trustee는 이를 받은 뒤 21일(달력 기준) 안에 reconveyance에 서명해서 카운티 등기소에 등기해야 해요. 그래야 공공 기록에서 lien이 지워져요. 위반한 쪽은 손해를 배상해야 하고, 영향을 받은 사람에게 $500도 지급해야 해요.

Deed of trust는 집주인이 자발적으로 설정하고 담보 대상인 그 부동산에만 걸리는 lien(담보권)으로, voluntary lien이자 specific lien이에요. 순위는 원칙적으로 등기한 순서에 따라 정해지지만(first in time, first in right), property tax와 special assessment는 언제 생겼든 항상 1순위예요.

경매에서는 1순위를 먼저 갚고, 남은 돈이 있어야 2순위 차례가 와요. 1순위가 압류되면 그보다 뒤에 있는 lien은 사라지기 때문에 2순위 대출은 금리가 더 높아요. 후순위 대출 기관은 카운티 등기소에 request for notice를 등기해 두면, 선순위가 NOD를 내는 즉시 통지를 받을 수 있어요. 소유 형태가 대출 서명에 어떤 영향을 주는지는 Joint tenancy와 Tenancy in common의 차이를 이어서 읽어 보세요.

• Trustee가 차용인이다: 틀려요. 차용인은 trustor예요.
• Deed of trust가 채무의 증거다: 틀려요. 채무의 증거는 promissory note예요.
• Trustee's sale 후에 차용인에게 1년의 환수 기간이 있다: 틀려요. 비사법 경매 후에는 환수권이 없어요.
• Reinstate하려면 원금 전액을 내야 한다: 틀려요. 연체금과 비용만 내면 되고, 기한은 경매 5영업일 전까지예요.
• 압류(foreclosure)는 곧 법원 경매다: 틀려요. 캘리포니아 압류의 대부분은 trustee가 진행하는 비사법 경매예요.

Financing은 salesperson 시험에서 약 9%를 차지하고, 시험 개요에 Mortgages/Deeds of Trust/Notes가 명시되어 있어요(DRE Salesperson Examination Content). 과목별 비중은 캘리포니아 부동산 시험 150문제의 과목 비중에서 볼 수 있어요. 강의의 신탁증서 vs. 모기지, 약속어음, 캘리포니아의 압류 절차 세 과는 모두 금융 단원에 있고, 담보권 분류는 담보권의 네 가지 분류에 있어요. 주택 대출 업무를 하고 싶다면 DRE 면허와 NMLS의 차이도 함께 보세요.