캘리포니아 대출 면허 DRE 추가 인가 또는 DFPI 면허, NMLS는 등록 시스템일 뿐이에요

먼저 내가 하려는 일이 MLO 업무에 해당하는지 확인하세요. DRE의 MLO 안내 페이지는 mortgage loan originator를 보수나 이익을 받고 주거용 대출 신청을 받거나 주거용 대출 조건을 제시하고 협상하는 개인으로 정의해요. 주거용은 1~4세대를 말해요. 상업용이나 비주거용 대출만 하는 일은 이 정의에 들어가지 않아요.

두 경로는 일부 서로 통해요. DFPI의 MLO FAQ에는 active(유효한) DRE MLO 추가 인가을 가진 사람은 CFL이나 CRMLA 회사에서 일하더라도 DFPI의 MLO 면허를 따로 받지 않아도 된다고 명시되어 있어요. 추가 인가이 inactive 상태라면 DFPI에 따로 신청해야 해요.

어느 쪽을 고를지는 하고 싶은 일에 달려 있어요. 매매와 대출을 함께 하고 싶다면, 부동산 면허만으로도 매매 업무를 할 수 있으므로 DRE 경로에서는 면허 하나에 추가 인가 하나로 양쪽을 모두 다룰 수 있어요. 대출 회사에서 대출 업무에만 전념하고 매매는 하지 않을 생각이라면 DFPI 경로가 맞는데, 이 경로는 CFL 또는 CRMLA 면허 회사에 소속되어 그 회사가 sponsor해야 하므로 면허가 고용주의 sponsor와 묶여 있어요.

NMLS의 정식 이름은 Nationwide Multistate Licensing System이고, 비예금 금융 서비스업의 면허와 등록을 위한 system of record(공식 기록 시스템)예요. 참여하는 주 정부 기관을 대표해 Conference of State Bank Supervisors가 운영해요. NMLS 자체 안내에도 분명히 적혀 있듯이 NMLS는 면허를 승인하거나 거부하지 않고, 결정권은 각 주 감독 기관에 있어요.

MLO라는 신분은 2008년 연방 SAFE Act(연방 모기지 면허법)에서 나왔어요. 이 법은 mortgage loan originator가 무엇인지 정의하고, 모든 MLO가 NMLS에 고유 번호를 갖도록 요구해요. 캘리포니아에서 이 규정에 따라 MLO 자격을 발급하는 곳은 DRE와 DFPI예요.

캘리포니아에서 그 감독 기관이 바로 DRE 또는 DFPI예요. 신청, 수수료 납부, 지문 채취, 신용 조회, 갱신은 모두 NMLS에서 하고, CE는 NMLS 승인 수업을 들어야 하며, 모든 사람이 평생 바뀌지 않는 NMLS Unique Identifier(NMLS ID)를 받아요. 그래서 'NMLS가 있다'는 말은 시스템에 계정과 기록이 있다는 뜻일 뿐이고, 진짜 면허나 추가 인가은 DRE나 DFPI가 발급해요.

1. 먼저 부동산 면허가 있어야 해요: salesperson이든 broker든 상관없고, 추가 인가은 이 면허에 붙는 것이라 단독으로 존재할 수 없어요. 아직 부동산 면허를 따지 않은 경우의 과정은 캘리포니아 부동산 면허는 어떻게 따나요에서 볼 수 있어요.
2. 20시간의 면허 전 수업을 들어요: NMLS 승인 수업이어야 하고, 연방법 3시간, 윤리 3시간, 비전통 모기지 대출 기준 2시간, 나머지 12시간으로 구성돼요.
3. SAFE 시험을 봐요: National SAFE Test with Uniform State Content이고, Prometric이 진행하며(DRE 시험장이 아니에요) 75% 이상이면 합격해요.
4. 신원 및 신용 조사: NMLS를 통해 예약하고 NMLS가 지정한 장소에서 Live Scan으로 지문을 채취해요. 부동산 면허 시험 때 채취한 지문은 쓸 수 없어요. 또 NMLS가 신용 평가 기관에서 신용 보고서를 조회하도록 동의해야 하고, DRE 페이지에는 soft pull이라고 명시되어 있어요.
5. 업무를 시작하고 30일 안에 신고해요: DRE 규정상 면허를 가진 모든 사람은 1–4세대 주거용 부동산을 담보로 한 대출을 실행하거나 주선하거나 관리하기 시작하면 30일 안에 RE 866으로 DRE에 신고해야 해요.

캘리포니아에서 부동산 중개인의 정의는 아주 넓어요. B&P §10131(d)는 '보수를 받고 다른 사람을 위해 차용인이나 대출 기관을 찾아 주거나, 부동산 담보 대출을 협상하거나, 대출 당사자 양측을 위해 돈을 수금하고 서비스를 제공하는 일'을 broker의 업무로 정하고 있어요. 이런 일에는 원칙적으로 부동산 면허가 있어야 해요. 그래서 부동산 broker 밑에서 대출 중개(mortgage broker)를 하는 사람은 DRE 경로를 따라요. 정의가 '다른 사람을 위해' 이런 일을 하고 보수를 받거나 기대하는 경우를 말한다는 점에 주의하세요. 자기 집의 대출을 직접 알아보는 일은 이 범위에 들어가지 않아요.

B&P §10133.1에는 예외가 나열되어 있어요. 은행, 신용협동조합, 보험 회사 등의 법에 따라 영업하는 기관과 그 직원, finance lender 면허를 갖고 면허 범위 안에서 영업하는 사람, residential mortgage lender 또는 servicer 면허를 갖고 면허 범위 안에서 영업하는 사람이에요. 뒤의 두 가지가 바로 DFPI가 발급하는 CFL과 CRMLA 면허이고, 이런 회사에서 MLO로 일하려면 DFPI 경로를 따라요. DFPI가 정한 조건에는 부동산 면허가 없어요.

Mortgage banker(자기 돈으로 대출)와 mortgage broker(중개만 하고 돈은 내지 않음)의 차이는 강의 '대출 기관'에서 '저수지' 비유로 설명했어요. 먼저 어떤 회사에서 일할지 정한 다음에 면허 경로를 고르세요.

한 거래 안에서 매수인의 중개인이면서 매수인의 대출도 맡는다면 네 가지 경계를 동시에 지켜야 해요. RESPA는 1–4세대 주거용 부동산의 federally related mortgage loan을 규율하고 대부분의 주택 대출을 포함하므로, 주거용 거래를 하는 중개인이라면 모두 신경 써야 해요.

• 여러 당사자를 위해 일하려면 모든 당사자의 동의가 필요해요: B&P §10176(d)는 모든 당사자가 알거나 동의하지 않은 채 한 거래에서 여러 당사자를 위해 일하는 것을 징계 사유로 정해요.
• 보수를 분명히 밝혀야 해요: B&P §10176(g)는 비밀리에 또는 고지하지 않은 보수를 받는 것을 징계 사유로 정해요. 면허 소지자는 양측이 계약을 맺기 전 또는 맺는 때에 계약하는 쪽에게 자신이 받는 금액을 알려야 해요.
• 소개했다는 이유만으로 돈을 받으면 안 돼요: RESPA의 Regulation X §1024.14는 settlement service 일감을 소개하고 가치 있는 것을 주고받는 것을 금지해요. 부동산 중개 서비스와 대출 개시는 모두 settlement service예요. 실제로 제공한 서비스에 대한 합리적인 보수와 중개인 사이의 협력 수수료 분배는 허용되는 예외예요.
• 대출 쪽 보수를 양쪽에서 받을 수 없어요: Regulation Z §1026.36(d)(2)에 따르면 loan originator가 차용인에게 직접 보수를 받았다면 그 거래에서 다른 사람이 어떤 loan originator에게도 보수를 줄 수 없어요.

한 가지 상황으로 묶어 볼게요. 매수인의 중개인이 매수인의 대출도 같이 맡는 경우예요. 먼저 MLO 추가 인가을 받고, 처음부터 두 가지 역할을 맡는다는 점과 각각 어떤 보수를 받는지를 서면으로 매수인에게 알려요. 두 보수는 모두 자기 broker를 통해 받고, 대출 서류는 규정대로 MLDS 또는 Loan Estimate를 줘요. 보험, 소유권, escrow 같은 서비스 업체에게는 어떤 소개비도 받지 않아요. 모든 단계는 거래 파일에 남겨 두세요.

중개인이 부동산 담보 대출을 주선할 때는 완성된 서면 신청서를 받은 뒤 3영업일 안에(또는 차용인이 약속어음에 서명하기 전 중 더 이른 때까지) MLDS(Mortgage Loan Disclosure Statement)를 줘야 해요. MLDS에는 최대 비용과 중개인의 보수가 나와 있어요. 대출을 겸업하는 방식은 캘리포니아에서 부업으로 부동산 중개인 하기를 보세요.

두 시계는 각자 따로 가요. 부동산 면허를 갱신했다고 추가 인가까지 갱신된 것은 아니고, 반대도 마찬가지예요. 부동산 면허의 CE 규칙은 캘리포니아 부동산 면허 갱신에서, 면허를 딴 뒤의 진로 선택지는 사이트의 진로 지도와 10단원 금융에서 볼 수 있어요.