합격 이후: 면허로 갈 수 있는 곳

매수인이나 매도인을 대리해서 매물 안내, 오퍼 제출, 고지, 소유권 이전까지 맡아요. 가장 많은 사람이 하는 일이고, 시험 내용도 이 부분에 가장 집중돼 있어요.

관련 과: 신인 의무, 매매 계약, 조건 조항, 옵션

집주인을 대신해 세입자를 찾고, 임대 계약을 맺고, 월세를 받고, 수리와 보증금을 처리해요. 보수는 관리 계약에서 정한 대로 받고, 실제로 받은 월세의 일정 비율인 경우가 흔해요. 임대인·임차인 관련 법과 신탁 자금 규정을 잘 알아야 해요.

관련 과: 부동산 관리, 신탁 자금 처리

상가, 사무실, 소규모 아파트 건물의 매매나 임대를 다뤄요. 감정평가의 수익환원법과 현금 흐름을 더 잘 알아야 해요.

관련 과: 수익환원법, 이익과 손실 계산

면허 소지자가 1–4세대 주거용 대출을 취급하려면 MLO 추가 인가(NMLS 교육 과정과 시험)를 따로 받아야 해요. 부동산 면허만 있다고 할 수 있는 일이 아니에요.

관련 과: 면허가 꼭 필요한 일, 대출 기관

경력이 많은 중개인의 팀에 들어가서 매물 안내, 서류 준비, escrow 진행 확인부터 배워요. 첫해를 팀에서 일하면 경력자의 거래를 보면서 전체 과정을 익힐 수 있어요.

관련 과: 감독, 어시스턴트, 기록 보관

Salesperson은 반드시 responsible broker 밑에 있어야 일할 수 있어요. 비교할 점은 신입 교육과 멘토가 있는지, 누가 내 서류를 검토하는지, 수수료를 어떻게 나누는지, 매달 또는 건마다 어떤 비용을 내는지, 업무상 과실 배상 보험(E&O)을 들어 주는지예요. 분배 비율이 높다고 꼭 좋은 것은 아니에요. 첫해에는 가르쳐 줄 사람이 더 필요해요.

관련 과: Salesperson과 Broker의 차이, Broker와 Salesperson의 관계

DRE 면허가 있다고 REALTOR®가 되는 것은 아니고, 협회 가입은 법적 의무가 아니에요. 하지만 주거용 매매를 하려면 실무에서는 거의 MLS로 매물을 찾고 listing을 올려야 해서 대부분 가입해요. 회비와 MLS 이용료를 매년 내야 하니 미리 꼭 물어보세요.

관련 과: 이 일은 무엇을 하는가

대리 관계 고지서, listing agreement, 매매 계약서, TDS를 비롯한 고지서, 계약금 처리 기한을 익혀 두세요. 첫 거래에서 가장 흔한 실수는 기한과 고지에서 나오는데, 모두 강의에서 배운 내용이에요. 시험에 합격한 뒤 실제 양식으로 한 번 더 확인하세요.

관련 과: 캘리포니아 대리 관계 고지: 고지, 선택, 확인, 부동산 양도 고지서, 신탁 자금 처리

가족, 친구, 직장 동료, 모임, 교회, 소셜 미디어에서 시작해요. 모르는 사람에게 전화하거나 문자를 보낼 때는 Do Not Call과 관련 규정을 지켜야 해요. 명함, 웹사이트, 광고처럼 처음 접촉하는 자료에는 이름, DRE 면허 번호, responsible broker의 이름을 넣어야 해요.

관련 과: 고객 개발 규정: Do-Not-Call, CAN-SPAM, 팩스 광고, 광고 규정

수수료제라서 고객을 만나고 집을 찾고 계약하고 소유권 이전을 마칠 때까지, 첫 수입이 들어오기까지 몇 달씩 걸리는 일이 많아요. 대부분의 broker는 salesperson을 independent contractor로 보기 때문에 세금은 직접 신고하고 직접 선납해야 해요. 시작하기 전에 몇 달 치 생활비와 영업 예산(회비, 광고, 교통비)을 마련해 두는 것이 좋아요.

관련 과: 수수료와 거래 성사의 주된 원인, 소득세: 주택 매각 비과세 한도, 감가상각, 1031

DRE는 풀타임으로 일하라고 정하지 않았어요. 다만 파트타임인 사람을 받지 않는 broker도 있고, 파트타임이라고 해서 broker의 감독 책임이 줄어드는 것은 아니에요.

관련 과: Broker와 Salesperson의 관계

몰래 일을 받거나 몰래 수수료나 리베이트를 받으면 안 돼요. 수수료는 자기 broker에게서만 받을 수 있어요. 친구가 집 매각을 도와 달라고 해도 broker의 절차를 따라야 해요.

관련 과: Salesperson과 Broker의 차이, 수수료와 거래 성사의 주된 원인

본업이 은행, 소유권 보험 회사, escrow 회사, 건설사라면 먼저 회사 규정을 확인하고, 거래에서 이중 신분을 고지해야 해요. 내 집을 사고팔 때도 상대방에게 내가 면허 소지자이고 이번에는 본인 자격으로 거래한다는 것을 알려야 해요.

관련 과: 허위 진술, 과장 선전, 비밀 이익, 위험 관리, E&O 보험, 매수인 편지

오퍼, 반대청약, contingency에는 모두 기한이 있어서 당일에 답해야 할 때가 많아요. 파트타임이라면 팀이나 경력 있는 동료와 함께 일해서 바로 대응할 사람이 있게 하는 것이 좋아요.

관련 과: 청약, 승낙, 반대청약

매매 계약서와 고지서는 모두 영어예요. 모든 서류를 한국어로 분명하게 설명해 줄 수 있다는 것 자체가 전문적인 가치예요.

캘리포니아 Civil Code §1632에 따르면, 기간이 1개월을 넘는 주거용 임대 계약 같은 특정 계약을 주로 한국어로 협상했다면 계약 전에 한국어 번역본을 제공해야 해요. 매매 계약은 이 목록에 없지만, 핵심 내용을 한국어로 분명히 설명하고 고객이 정말 이해했는지 확인하는 것은 여전히 여러분의 책임이에요.

관련 과: 임대 계약의 기본 개념

소유권 보유 방식, 세금, 이민 신분, 대출 자격 같은 문제는 일반적인 규칙까지만 설명하고, 변호사, CPA, 대출 기관에 물어보라고 안내하세요. 고객 대신 판단을 내려서는 안 돼요.

관련 과: 이 일은 무엇을 하는가, 캘리포니아의 부부 공동재산

최근 5년 안에 풀타임 salesperson 경력이 2년 있고 지정 과목 8개를 마치면 broker 면허 시험을 볼 수 있어요. 그 뒤에는 직접 회사를 차리고 고객과 바로 계약할 수 있어요.

관련 과: 캘리포니아 면허 취득 과정

면허는 4년 주기이고, 갱신 전에 보수 교육 45시간을 마쳐야 해요. 법규가 해마다 바뀌기 때문에 보수 교육은 새 법을 따라가는 방법이기도 해요.

관련 과: 면허 갱신과 보수 교육