The big picture
거래 전체 흐름
면허 시험 교재는 보통 한 장씩 가르쳐요. 재산, 소유권, 대리 관계, 계약, 금융 등 각 장이 독립된 과목 같아서, 다 읽어도 서로 어떻게 이어지는지 알기 어려워요.
사실 모든 장은 한 가지 이야기예요. 집이 한 사람의 손에서 다른 사람의 손으로 안전하고 합법적으로 넘어가는 과정이에요. 아래에서 가상의 거래 하나를 처음부터 끝까지 따라가 볼게요. 각 단계마다 어느 과를 쓰는지 표시해 두었어요. 먼저 한 번 읽어서 각 지식이 거래 안에서 어디에 있는지 알아 두면, 이후 어느 과를 읽든 이 글로 돌아와 확인할 수 있어요.
등장인물: 권 씨, 방금 salesperson 면허 시험에 합격한 신입 중개인(합격한 뒤의 여러분이기도 해요). 김 씨 부부, Irvine에 있는 방 3개짜리 단독주택의 소유자로 집을 팔 준비를 하고 있어요. 이 씨 가족, 처음으로 집을 사는 세 식구예요.
Stations · 거래의 각 단계
12 단계
입문: 면허를 broker 밑에 두기
권 씨는 salesperson 면허 시험에 합격했지만, 아직 혼자 일을 받아 돈을 받을 수는 없어요. 먼저 broker를 찾아 그의 밑에 면허를 두고, broker가 업무를 감독해요. 그 뒤에 벌어들이는 수수료는 모두 먼저 broker에게 지급되고, broker가 두 사람의 약정대로 권 씨에게 나눠 줘요.
생각해 보기: salesperson은 왜 고객에게 직접 수수료를 받을 수 없을까요? broker는 왜 권 씨의 잘못에 책임을 질까요?
일 받기: listing에 서명하고 매도인을 위해 일하기 시작
김 씨 부부가 권 씨를 집으로 불러 이야기를 나눴어요. listing에 서명하기 전에 권 씨는 먼저 대리 관계 고지서를 건네고 서명해서 받았다는 것을 확인받은 다음, 자신이 누구를 대리하고 누구에게 어떤 책임을 지는지 설명했어요. 그러고 나서 exclusive right to sell listing에 서명했어요. 이 순간부터 권 씨가 소속된 broker가 김 씨 부부의 대리인이 되고, 김 씨 부부에게 fiduciary duty를 져요. 충실, 비밀 유지, 최선, 정직한 보고예요.
생각해 보기: 대리 관계는 언제 시작될까요? 권 씨가 '김 씨 부부는 사실 이사가 급해서 좀 싸게도 팔 의향이 있다'는 것을 알고 있다면, 매수인에게 말해도 될까요?
먼저 분명히 하기: 정확히 무엇을 파는가
집은 김 씨와 부인 두 사람 명의로 등기돼 있고 부부의 공동재산이라서, 이후 집을 파는 서류에는 두 사람 모두 서명해야 해요. 김 씨 부인은 다이닝룸의 크리스털 샹들리에를 새집에 가져가고 싶어 해요. 이미 천장에 고정돼 있어서 fixture에 속하므로, 계약서에 제외한다고 적어야 해요. 그렇지 않으면 집과 함께 매수인에게 팔려요. 권 씨는 소유권 서류에 있는 legal description도 옮겨 적어서 어느 땅을 파는지 확인했어요.
생각해 보기: 어떤 것은 집과 함께 가고 어떤 것은 가져갈 수 있을까요? 왜 부부 두 사람이 모두 서명해야 할까요?
가격 책정: 이 집은 얼마의 가치가 있는가
권 씨는 근처에서 최근 거래된 조건이 비슷한 집 세 채를 찾아 면적, 방 수, 상태를 하나씩 조정해서 시장 비교 분석을 만들고, 판매가를 제안했어요. 이것은 정식 appraisal이 아니에요. 매수인의 대출 은행이 나중에 면허가 있는 감정평가사에게 따로 평가를 맡길 거예요.
생각해 보기: 비교법에서는 왜 내 집이 아니라 '비교 대상 매물을 조정'할까요? 나중에 감정평가액이 거래가보다 낮게 나오면 어떻게 될까요?
이 단계에서 쓰는 과
고지: 아는 문제를 적기
김 씨 부부는 Transfer Disclosure Statement를 작성하면서 재작년에 지붕이 새서 수리했다고 적었어요. 자연재해 위험 고지서(NHD)에는 집이 earthquake fault zone(지진 단층대) 안에 있다고 나왔어요. 단지에는 HOA가 있어서 CC&Rs와 재무 서류도 제공해야 해요. 권 씨도 합리적인 육안 점검을 직접 하고, 본 문제를 고지서에 적어야 해요.
생각해 보기: 매도인이 '있는 그대로 판다(as is)'고 하면 그래도 고지해야 할까요? 중개인이 직접 본 문제도 적어야 할까요?
매물 등록: 광고와 매물 안내
권 씨는 집을 MLS에 올렸고, 광고에는 자신의 이름, DRE 면허 번호, responsible broker의 이름이 인쇄돼 있어요. 오픈하우스에서는 모든 손님을 똑같이 대해요. 인종, 종교, 가족 상황 등을 이유로 소개를 거절하거나 조건을 바꿀 수 없어요. 어떤 매수인이 '근처 학군의 인종 구성이 어때요?'라고 묻자, 권 씨는 공정 주택 규정상 지역 사회의 인종 구성에 대해서는 이야기할 수 없다고 설명하고, 학교의 공개 평가 웹사이트만 알려 주어 매수인이 직접 찾아보게 했어요. 권 씨는 매도인을 대리하지만 매수인에게도 정직해야 하고, 알고 있는 중대한 하자를 숨겨서는 안 돼요.
생각해 보기: 매도인을 대리하는 중개인은 매수인에게 어떤 책임이 있을까요? 어떤 말을 하면 안 될까요?
이 단계에서 쓰는 과
오퍼와 계약
이 씨 가족은 자신들의 중개인을 통해 오퍼를 냈어요. 김 씨 부부가 counter offer를 내자 원래의 오퍼는 소멸했어요. 이 씨 가족이 서명해서 반대청약을 수락하고 수락 통지를 김 씨 부부에게 전달해야 계약이 성립해요. 매매 계약서에는 가격, 계약금, 대출 조건, 검사와 감정평가 contingency, 인도 날짜가 적혀 있어요. 부동산 매매 계약은 반드시 서면이어야 하고, 이행을 요구받는 쪽이 서명해야 해요(statute of frauds).
생각해 보기: 반대청약이 나온 뒤에 이 씨 가족이 원래의 조건으로 돌아가 수락할 수 있을까요? 부동산 계약은 왜 꼭 글로 써야 할까요?
계약금과 escrow
이 씨 가족은 계약금 수표를 한 장 썼어요. 중개인은 이 수표를 자기 계좌에 넣어서는 안 되고, 규정에 따라 영업일 3일 안에 escrow에 넘기거나 broker의 trust account에 입금하고 장부에 기록해야 해요. 양측이 escrow를 열어요. escrow는 중립적인 제3자로, 양측이 서명한 지시대로 돈과 서류를 받고, 조건이 모두 충족되어야 돈을 풀고 소유권 이전을 마쳐요.
생각해 보기: 중개인이 고객의 돈과 자기 돈을 섞으면 무엇이 문제일까요? escrow가 어느 한쪽을 대신해 결정을 내려도 될까요?
이 단계에서 쓰는 과
대출: 은행에도 조건이 있다
이 씨 가족은 일반 대출을 신청했고 다운페이먼트는 20%예요. 은행은 감정평가사에게 평가를 맡기고 신용을 조사한 다음 Loan Estimate를 줘요. 소유권 이전 전에 이 씨 가족은 promissory note(갚겠다는 약속)와 deed of trust(집을 담보로 하는 증서)에 서명해야 해요. 김 씨 부부의 기존 모기지에는 due-on-sale 조항이 있어서, 집을 팔면 대출 기관이 전액 상환을 요구할 수 있어요. 실무에서는 escrow가 매각 대금에서 바로 갚아요.
생각해 보기: 왜 두 가지 문서에 동시에 서명할까요? 다운페이먼트 20%는 대출 조건에 어떤 영향을 줄까요?
소유권: 집에 걸려 있는 것들
소유권 보험 회사가 preliminary title report를 냈어요. 목록은 이래요. 김 씨 부부의 모기지, 전력 회사가 뒷마당을 따라 가진 easement, 그리고 시공업체의 mechanic's lien 하나예요. 두 달 전에 온수기를 교체한 공사에서 잔금이 지급되지 않았기 때문이에요. 모기지와 mechanic's lien은 소유권 이전 때 매각 대금으로 정리하고, easement는 집과 함께 이 씨 가족에게 남아요. 소유권 이전 때 이 씨 가족은 owner's 소유권 보험을 받고(남캘리포니아에서는 매도인이 보험료를 내는 것이 관례이지만, 실제로는 계약에 따라요), 은행은 따로 lender's policy를 받아요. 이 보험은 보험증권 날짜 이전에 이미 있었지만 소유권 조사에서 발견되지 않은 문제를 보장해요. 예를 들어 위조된 증서나 빠뜨린 lien이에요.
생각해 보기: 어떤 부담은 소유권 이전 때 정리되고 어떤 부담은 남을까요? 소유권 보험이 보장하는 것은 과거일까요, 미래일까요?
소유권 이전: 돈, 증서, 등기
김 씨 부부는 grant deed에 서명하고, escrow는 이 씨 가족의 다운페이먼트와 은행의 대출금을 모두 받은 뒤 deed를 카운티에 보내 등기해요. 이번 세무 연도(7/1–6/30)의 재산세는 일할 정산해요. 인도 전은 김 씨 부부가, 인도 후는 이 씨 가족이 부담하고, 인도 당일을 누구의 몫으로 하는지는 계약에 따라요. documentary transfer tax는 카운티의 관례와 계약에 따라 보통 매도인이 부담해요. escrow는 캘리포니아의 원천징수도 규정대로 처리해요. 수수료는 listing과 매수인 대리 계약의 약정에 따라 escrow가 양측 broker에게 지급해요(매수인 측 broker의 보수는 매도인이나 매수인이 낼 수 있어요). 권 씨의 수수료는 다시 권 씨의 broker가 나눠 줘요.
생각해 보기: 왜 등기해야 할까요? 재산세는 어떻게 일할로 계산할까요? 수수료는 왜 먼저 broker에게 지급할까요?
이후: 집의 다음 이야기
이 씨 가족은 이사한 뒤 homeowners' exemption을 신청했고, 새 거래가에 따라 재산세를 다시 평가했기 때문에 supplemental tax bill도 받았어요. 몇 년 뒤 이 집을 임대해서 보증금과 임대 계약을 처리해야 해요. ADU를 한 채 증축하고 싶으면 주의 ADU 법규와 시청의 규정에 따라 허가를 신청해야 해요. HOA는 외관 등에 합리적인 제한을 둘 수 있지만 사실상 금지해서는 안 돼요(Civil Code §4751). 권 씨 쪽에서는 권 씨의 broker가 거래 서류를 3년 동안 보관해야 하고, 면허는 4년마다 갱신하며, 갱신하기 전에 보수 교육을 마쳐야 해요.
생각해 보기: 왜 새 집주인에게는 세금 고지서가 한 장 더 올까요? 집주인이 보증금을 받고 세입자를 내보내려면 어떤 규칙이 있을까요?
아직 나오지 않은 과(예: 압류, 정부 대출, 임대 관리, 토지 분할, 소득세)는 모두 이 주된 줄기에서 갈라진 가지예요. 거래에 문제가 생기면 어떻게 하는지, 다른 종류의 매수인이나 부동산이 되면 규칙이 어떻게 바뀌는지를 다뤄요. 그 과를 읽을 때는 이것이 어느 단계 옆에 붙어 있는지 생각해 보세요.