캘리포니아 부동산 면허 취득 후 첫해 할 일 5가지, 먼저 broker 밑에 소속돼야 일할 수 있어요

DRE는 non-working 상태의 salesperson 면허를 발급할 수 있어요. 통합 신청서 RE 435의 19번 항목에 '현재 responsible broker 없음'을 체크하면 면허는 나오지만 영업은 할 수 없어요. DRE의 Salesperson License Requirements 페이지에도 responsible broker가 없는 salesperson은 면허가 필요한 일을 할 수 없다고 분명히 적혀 있어요.

면허가 필요한 일의 범위는 B&P §10131에서 아주 넓게 정의해요. 보수를 받거나 받기로 하고 고객을 대신해 부동산을 사고팔거나 협상하는 일, listing을 받는 일, 임대하거나 임대료를 받는 일, 부동산을 담보로 한 대출을 중개하는 일 등이 해당돼요. 보수의 형태나 지급 시기는 따지지 않아요. 면허가 나오기 전이나 broker에 소속되기 전에는 회사의 양식과 시스템을 익힐 수는 있지만, 면허 소지자로서 매물을 안내하거나 listing 계약을 체결하거나 수수료를 받을 수는 없어요.

면허 시험 자체의 절차는 기본 글 캘리포니아 부동산 면허 취득 방법에, 시험 범위와 문제 유형은 캘리포니아 부동산 시험 150문제 7과목 비중에 있어요. 이 글은 면허를 딴 이후의 이야기예요.

B&P §10137에 따르면 salesperson은 면허가 필요한 업무의 보수를 '그 시점에 소속된 broker 한 명'에게서만 받을 수 있어요. 다른 면허 소지자에게 수수료를 나눠 줄 때도 반드시 이 broker를 거쳐야 해요. Broker는 면허가 없는 사람에게 수수료를 줄 수 없어요. 다만 다른 주의 면허를 가진 broker는 예외예요.

회사에 들어갈 때 broker는 salesperson마다 날짜와 서명이 들어간 서면 계약을 맺어야 해요. 감독, 업무, 보수에 관한 내용이 들어가야 하고(10 CCR §2726), 고용 후 5일 안에 DRE에 알려야 해요(10 CCR §2752). 이 관계를 가리켜 broker에 소속된다고 해요.

• 수수료 분배 비율, 그리고 월 회비·거래 건당 비용·E&O 보험료를 누가 부담하는지
• 신입 교육이 있는지, 이끌어 줄 선배가 있는지, 내 서류를 누가 검토하는지
• 회사가 주로 어느 지역, 어떤 종류의 물건을 다루는지, 임대나 부동산 관리 부서가 있는지
• 퇴사할 때 진행 중인 listing과 거래를 어떻게 처리하는지

항목별로 비교하는 방법은 부동산 에이전트가 소속될 broker 고르는 법에 적어 두었어요.

DRE 면허가 곧 REALTOR®는 아니에요. NAR의 Membership Marks Manual에 따르면 REALTOR®는 NAR가 소유한 집합 회원 표장이라서 NAR와 지역 협회의 회원만 쓸 수 있어요. 캘리포니아 B&P §10177(e)도 회원이 아니면서 realtor라는 표현을 고의로 쓰는 것을 징계 사유로 정해 두었어요.

C.A.R.의 가입 안내에 따르면 협회에 가입하려면 먼저 소속 broker 본인이 REALTOR® 회원이어야 해요. 그다음 broker가 속한 지역 협회에 신청하면, 지역 협회에 가입하는 동시에 C.A.R.(캘리포니아 협회)와 NAR의 회원도 돼요. 가입은 DRE의 면허 발급 조건도 영업 조건도 아니에요. 회비와 MLS 이용료는 지역마다 다르니 가입 전에 지역 협회에 확인하세요.

MLS는 회원들이 함께 쓰는 매물 데이터베이스로, 주택 매매를 할 때 실무에서는 대부분 쓰게 돼요. 이 강의의 이 일은 무엇을 하는가 과에 설명이 있어요. 세 가지 직함의 차이는 Realtor, broker, salesperson 차이에서 볼 수 있어요.

첫 거래에서 실수가 가장 많이 나는 곳은 기한과 고지예요. 합격하면 회사에서 실제로 쓰는 양식을 받아서, 강의에서 배운 규칙을 하나씩 대조해 보세요.

B&P §10140.6은 이와 별도로, 면허 소지자가 부동산 매매 계약(real property purchase agreement)에 자신의 이름, 면허 번호, responsible broker의 이름을 밝히도록 요구해요.

고객 개척은 가족, 친구, 동료, 모임, 교회, 소셜 미디어에서 시작할 수 있어요. 밖에 내보내는 자료는 먼저 §10140.6에 맞는지 확인하세요. 명함, 편지지, 전단지, 인쇄 및 전자 광고, 매물·임대·open house·방향 안내 간판 같은 홍보 자료에는 이름, DRE 면허 번호, responsible broker의 이름을 넣어야 해요. MLO 추가 인가가 있다면 NMLS 번호도 넣어야 해요. 번호의 글자 크기는 그 자료에서 가장 작은 글자보다 작으면 안 돼요. 자세한 내용은 강의의 광고 규정에 있어요.

전화와 이메일에는 연방 규정이 따로 있어요. 판매 전화는 Do Not Call 목록에 등록된 번호로 걸 수 없고(기존 거래 관계가 있거나 서면 동의를 받은 경우는 예외), 목록은 최소 31일마다 한 번 대조해야 하며, 상대방의 시간대로 오전 8시부터 오후 9시 사이에만 걸 수 있어요. 상업용 이메일은 CAN-SPAM에 따라 광고임을 밝히고, 실제 우편 주소와 수신 거부 방법을 넣어야 하며, 수신 거부는 10영업일 안에 처리해야 해요. 규칙은 고객 개발 규정에 정리해 두었어요.

미국 노동통계국(BLS)의 직업 핸드북에 따르면 부동산 브로커와 에이전트의 수입은 대부분 거래 성사 수수료에서 나오고, 수입이 불규칙할 수 있어요. 특히 신입은 몇 주, 몇 달씩 거래가 없을 수도 있어요. 한 건의 매매는 고객을 만나고, 집을 보고, 계약하고, 소유권 이전을 마친 뒤에야 첫 돈이 들어와요. 시작하기 전에 생활비와 영업 예산을 준비하세요. 예를 들면 협회와 MLS 회비, 광고비, 교통비가 있어요.

세금 면에서는 IRS Publication 15-A가 조건을 충족하는 면허를 가진 부동산 에이전트를 statutory nonemployee로 분류해요. 보수가 거의 전부 거래 성사 기준이고 근무 시간 기준이 아니며, 직원으로 보지 않는다는 서면 계약이 있으면 연방 세금상 자영업자로 보고, 회사는 소득세를 원천징수하지 않아요.

• 자영업세 15.3%(사회보장세 12.4%, Medicare 2.9%), 자영업 순소득이 $400 이상이면 Schedule SE로 신고(IRS)
• 연간 예상 납부 세액이 $1,000 이상이면 보통 Form 1040-ES로 분기별 예납을 해야 하고, 덜 내면 벌금이 붙을 수 있어요(IRS)
• 캘리포니아 주세는 FTB의 Form 540-ES로 따로 예납해요

어떤 영업 비용을 공제할 수 있는지, 법인을 세울지는 개별 세무 문제이니 CPA에게 물어보세요. 수수료를 어떻게 나누는지, 비용에 무엇이 있는지는 캘리포니아 부동산 중개인 수입에서 볼 수 있어요.

대출을 하기 위한 조건은 모기지 업무에는 DRE와 NMLS 중 무엇이 필요한가에 있고, 본업이 있는 분은 캘리포니아에서 파트타임 부동산 에이전트 하기를 먼저 보세요. 분야별 강의 연결은 합격 후 페이지에, 면허 시험부터 영업까지의 전체 흐름은 면허 여정에 정리했어요.

Salesperson 면허는 4년이 한 주기예요. DRE CE 규정 페이지에 따르면 첫 갱신에는 45시간이 필요해요. ethics, agency, trust fund handling, risk management가 각 3시간, fair housing이 3시간(상호작용형 실습 포함), implicit bias가 2시간, consumer protection이 최소 18시간이고, 나머지 시간은 consumer service나 consumer protection 중에서 고를 수 있어요. 갱신 세부 내용은 캘리포니아 부동산 면허 갱신을 보세요.

broker로 승급하려면 최근 5년 안에 salesperson으로 2년 풀타임 경력(또는 그에 상응하는 경력, 또는 부동산을 전공이나 부전공으로 한 4년제 학위)이 있어야 하고, 8과목을 이수한 뒤, 200문제·4시간·합격선 75%의 시험에 합격해야 해요. 조건과 준비 방법은 캘리포니아 broker 면허 승급 방법에 있어요.