Realtor는 한국어로 무엇인가요? 협회 회원 호칭이지 면허가 아니에요: broker가 한 단계 위예요

명함에 REALTOR®라고 적혀 있으면 이 면허 소지자가 협회 회원이라는 뜻이에요. salesperson, broker, broker associate라고 적혀 있어야 면허 등급이에요. 둘은 동시에 성립할 수 있어요. 면허 소지자가 협회에 가입하면 면허 직함과 함께 NAR과 지역 협회의 규칙에 따라 회원 표장을 쓸 수 있어요.

면허를 딴 뒤에 만나게 되는 직함과 선택은 기본 글인 캘리포니아 부동산 면허를 딴 뒤에 정리했어요.

B&P §10131은 real estate broker를 이렇게 정의해요. 보수를 받거나 받기로 하고 고객을 위해 다음 중 하나라도 하는 사람이에요. 보수의 형태와 지급 시기는 따지지 않아요. 부동산 매매나 협상, listing 받기, 임대나 임대료 수금, 부동산을 담보로 한 대출 중개, 부동산 할부 계약과 약속어음 매매가 해당돼요. B&P §10016은 real estate salesperson을 salesperson 면허를 가지고 보수를 받으며 broker의 위임으로 이런 일을 하는 자연인이라고 정의해요.

회사도 broker 면허를 받을 수 있어요. 다만 자격을 갖춘 관리자 한 명을 designated broker-officer로 지정해야 하고, broker 자격을 가진 이 관리자가 회사 소속 면허 소지자를 감독해요. DRE는 파트너십(partnership)에는 면허를 발급하지 않아요. 파트너십이 어느 파트너를 통해 영업하든 그 파트너는 면허를 가진 broker여야 해요. 명함의 회사 이름 뒤에는 반드시 책임지는 broker가 한 명 있어요.

시험 정보는 DRE Taking the Exam, broker 자격은 DRE Broker License Requirements를 근거로 해요. 상위 면허로 올라가는 전체 조건은 캘리포니아 broker 면허로 올라가는 법을 보세요.

NAR의 Membership Marks Manual은 REALTOR®, REALTORS®, REALTOR-ASSOCIATE®와 REALTOR® 로고가 연방에 등록된 단체 회원 표장이고 NAR이 소유하며 NAR 회원만 쓸 수 있다고 설명해요(지역 협회에 가입하면 동시에 NAR 회원이 돼요). 같은 매뉴얼에 따르면 이 표장의 역할은 NAR 회원과 부동산업에 종사하는 다른 사람들을 구분하는 거예요. broker나 real estate agent와 섞어 쓸 수 없고, 쓸 때는 대문자로 쓰고 등록 기호를 붙여야 해요. 부동산 면허가 있다고 해서 REALTOR®인 것은 아니에요.

캘리포니아 법도 이 문제를 다뤄요. B&P §10177(e)는 '자기가 회원이 아닌 부동산 단체의 이름이나 로고, 또는 realtor라는 표기를 고의로 쓴 것'을 DRE가 면허를 정지하거나 취소하거나 발급을 거부할 수 있는 사유로 정해요.

회원이 되는 방법은 C.A.R.의 가입 안내에 따르면 이래요. 먼저 면허가 있어야 하고, 본인이 REALTOR® 회원인 broker 밑에 소속되어야 하고, 그 broker가 속한 지역 협회에 신청해요. 지역 협회에 가입하면 동시에 C.A.R.(캘리포니아 협회)과 NAR의 회원도 돼요. 가입은 DRE의 면허 발급 조건이 아니에요.

B&P §10015.3에 따르면 broker associate는 responsible broker의 위임을 받아 그 broker를 대신해 면허가 필요한 서비스를 제공하는 broker예요. 면허 등급은 broker이지만 이 회사에서는 salesperson의 신분으로 일하고, 감독을 받는 방식도 salesperson과 같아요.

DRE의 broker associate Q&A(2020년 5월 개정)에 따르면 broker associate는 계약이 허용하는 범위에서 한 명 이상의 broker를 위해 일하면서 독립적으로 영업할 수도 있어요. 관계를 맺을 때는 responsible broker가 RE 215로 DRE에 통지해요. Salesperson에게는 이런 유연성이 없고, 보수는 그때 소속된 broker 한 명에게서만 받을 수 있어요.

또 다른 흔한 직함은 responsible broker예요. salesperson을 감독하는 broker를 뜻하고(B&P §10015.1), 예전 명칭은 employing broker이며 일상에서는 principal broker나 broker of record라고도 해요. 이 broker를 어떻게 고를지는 부동산 중개인이 소속될 broker 고르는 법을 보세요.

대리 관계에는 세 가지 역할이 있어요. principal(본인, 일을 맡긴 매수인이나 매도인), agent(대리인), third party(제3자, 거래의 반대편에 있고 이 agent에게 맡기지 않은 사람)예요. 부동산 거래에서 법적으로 agent는 broker예요.

Civil Code §2079.13은 agent를 '자기 면허로 listing을 받거나 offer를 받은' 면허 소지 broker로 정의해요. broker는 소속 salesperson과 broker associate의 행위에 책임을 져요. salesperson이 어느 당사자에게 지는 의무는 broker가 그 당사자에게 지는 의무와 같아요.

일상에서 말하는 real estate agent는 보통 salesperson이나 모든 면허 소지자를 뭉뚱그려 부르는 말이에요. 문제에 the agent라고 쓰여 있고 listing 계약을 다루고 있다면 대개 의뢰인과 계약한 그 broker를 가리켜요. 문제에 나오는 selling agent는 매수인을 찾아온 중개인이고, 매도인을 대리하는 사람이 아니에요. 이런 역할은 강의의 본인, 대리인, 제3자 과에 예제가 있고, 쌍방 대리의 조건은 쌍방 대리 dual agency는 캘리포니아에서 합법이에요를 보세요.

B&P §10140.6은 면허 소지자가 명함, 편지지, 전단, 광고, 매물 간판 같은 영업 자료에 이름, 면허 번호, responsible broker의 이름을 인쇄하도록 요구해요. 면허 번호를 알면 DRE의 Public License Lookup에서 이름이나 번호로 면허 상태와 종류를 조회해서 상대가 salesperson인지 broker인지 구분할 수 있어요.

• 팀 이름(예: Wang Team)은 회사가 아니에요. B&P §10159.7은 팀 이름에 구성원의 성이 들어가고 team, group, associates 같은 말이 붙어야 한다고 정해요. broker, brokerage 같은 말을 써서 독립된 중개 회사처럼 보이게 하면 안 돼요
• 회사가 대외적으로 쓰는 영업용 상호(fictitious business name)는 DRE의 승인을 받아야 하고 broker의 면허에 등록돼요
• REALTOR® 표장은 협회 회원 신분만 알려 줘요. 면허 등급은 DRE의 기록을 보세요

시험에는 이런 광고 규정이 나와요. 강의의 광고 규정 과에서는 면허 번호, 팀 이름, REALTOR® 표기를 한데 정리해 줘요.

이런 함정은 강의의 Salesperson과 Broker의 차이와 이 일은 무엇을 하는가 두 과에 연습 문제가 있어요. 영어 용어는 단어 카드로 복습할 수 있고, 자주 나오는 단어는 부동산 영어 용어에 정리했어요.