쌍방 대리 dual agency는 캘리포니아에서 합법이지만 양측의 동의가 필요하고 최저 매도가는 알려서는 안 돼요

업데이트 2026-09-24읽는 시간 약 22 분

일러스트: 나무 협상 테이블 양쪽에 팔걸이의자가 하나씩 놓여 있고, 테이블 위에 계약서와 펜이 펼쳐져 있어요

쌍방 대리(dual agency)는 캘리포니아에서 합법이에요. 같은 broker가 직접 또는 소속 agent를 통해 매도인과 매수인 양쪽을 동시에 대리하는 것인데, 모든 당사자가 알고 동의해야 하고 매매 계약서나 별도의 서면에서 이를 확인해야 해요. 고지 없이 양쪽을 동시에 대리하는 것은 DRE의 징계 사유예요. 합법이더라도 dual agent는 동의 없이 매도인의 최저 매도가나 매수인의 최고 제시가를 상대방에게 알려서는 안 돼요.

Key points · 핵심 먼저 보기

쌍방 대리는 캘리포니아에서 합법이며, 모든 당사자가 알고 동의하고 서면으로 확인해야 해요.
같은 broker 소속 agent 두 명이 각각 한쪽을 대리하는 경우도 쌍방 대리예요.
동의 없이 매도인의 최저 매도가나 매수인의 최고 제시가를 상대방에게 알려서는 안 돼요.
고지 없이 양쪽을 동시에 대리하는 것은 DRE가 징계할 수 있는 사유예요.

대리 관계의 세 주체 본인, 대리인, 제3자

Agency(대리 관계)에는 세 역할이 있어요. principal(본인, client라고도 하며 위임한 사람), agent(대리인), third party(제3자, 거래 상대편이면서 이 agent에게 위임하지 않은 사람이며 업계에서는 customer라고 자주 불러요)예요. 강의에서는 이를 하나의 협상 테이블로 그려요. 본인이 한쪽에 앉고, agent가 그 옆에 앉고, 제3자가 맞은편에 앉아요.

부동산 거래에서 법적으로 agent는 broker예요. 캘리포니아 Civil Code §2079.13은 broker가 소속 salesperson과 broker associate에 대해 책임을 지고, 이 associate들이 어느 한쪽에 지는 의무는 broker가 그쪽에 지는 의무와 같다고 정해요. 그래서 매도인이 listing 계약을 맺는 상대는 broker이고, salesperson은 broker를 대신해 매도인에게 서비스를 제공해요.

세 자리를 어떻게 구분하는지는 강의 '본인, 대리인, 제3자'에 나와 있고, 5단원 대리 관계 전체가 이 협상 테이블로 설명돼요. 대리 관계는 DRE salesperson 시험의 약 17%를 차지하는 두 번째로 큰 과목이에요.

신인 의무 fiduciary duty를 어떻게 이해할까요

Fiduciary duty는 한국어로 신인 의무라고 해요. agent가 의뢰인의 이익을 자신의 이익보다 앞에 두는 의무예요. DRE Reference Book 용어집은 agent가 본인에게 최고 수준의 신의로 행동해야 하고, 사소한 허위 진술이나 은폐나 압박으로도 어떤 이익도 얻어서는 안 된다고 설명해요. 캘리포니아 법정 고지서(Civil Code §2079.16)에는 utmost care, integrity, honesty, and loyalty라고 적혀 있어요.

의무	영어	예시
복종	Obedience	의뢰인의 적법한 지시를 따르고, 위법한 지시는 따르지 않아요
충실	Loyalty	자기 이익을 앞세우지 않고, secret profit을 얻지 않아요
고지	Disclosure	결정에 영향을 주는 중요한 사실을 의뢰인에게 모두 알리고, 받은 offer는 전달해요
비밀 유지	Confidentiality	최저 매도가, 동기, 재정 상태를 밖으로 알리지 않고, 대리 관계가 끝난 뒤에도 지켜요
회계 보고	Accounting	의뢰인을 위해 받은 돈은 신탁 자금이라서 섞거나 유용해서는 안 돼요
합리적 주의	Reasonable care and diligence	자격을 갖춘 면허 소지자의 능력으로 일하고, 모르는 것은 전문가에게 문의하도록 권해요

거래 상대편인 제3자에게는 agent가 충실 의무나 비밀 유지 의무는 지지 않지만, §2079.16에 따라 여전히 합리적인 기술과 주의로 일하고, 정직하고 공정하게 선의로 행동해야 해요. 또한 agent가 알고 있고, 집의 가치나 매력에 실질적으로 영향을 주며, 상대방이 모르고 스스로 살펴봐도 알아낼 수 없는 사실은 고지해야 해요. 양쪽 모두에게 정직해야 하고, 차이는 충실과 비밀 유지가 의뢰인에게만 주어진다는 점이에요. 자세한 내용은 '신인 의무'를 보세요.

캘리포니아 대리 관계 고지 3단계 고지, 선택, 확인

Disclose 고지: 법정 서식인 Disclosure Regarding Real Estate Agency Relationship를 전달하고 수령 서명을 받아요. 업계에서는 흔히 'AD 서식'이라고 부르는데, 이는 캘리포니아 부동산 중개인 협회(C.A.R.)의 같은 이름 표준 서식의 약칭이지 정부 서식의 이름이 아니에요. 서식 내용은 Civil Code §2079.16이 정해요. Civil Code §2079.14에 따라 seller's agent는 listing 계약에 서명하기 전에 매도인에게 주고, buyer's agent는 매수인이 buyer-broker representation agreement와 offer에 서명하기 전에 가능한 한 빨리 매수인에게 줘요. offer를 buyer's agent가 작성하지 않았다면 늦어도 offer를 받은 다음 영업일까지 줘야 해요.
Elect 선택: agent가 이 거래에서 자신이 seller's agent인지, buyer's agent인지, dual agent인지를 가능한 한 빨리 설명해요. §2079.17에 따라 buyer's agent는 매수인과 매도인에게, seller's agent는 매도인에게 알려야 해요.
Confirm 확인: 대리 관계를 매매 계약서나 각 당사자가 서명한 별도의 서면에서 확인해요. 시기는 매매 계약 체결 전 또는 체결과 동시이고, 소유권 이전 때가 아니에요.

이 고지서는 'agent가 누구를 대리하는가'를 다루는 서류예요. 집 상태를 다루는 TDS와는 달라요. TDS는 캘리포니아 주택 매매 고지 TDS를 보세요. 강의 '캘리포니아 대리 관계 고지'는 이 3단계를 '앉기 전에 좌석부터 공개하기'로 외우게 해요.

같은 회사의 agent 두 명도 쌍방 대리 dual agency예요

§2079.13은 dual agent를 직접 또는 salesperson, broker associate를 통해 한 거래에서 매도인과 매수인 양쪽의 agent를 동시에 맡은 사람이라고 정의해요. 핵심은 '통해'라는 두 글자예요. listing은 salesperson A가 맡고, 매수인은 같은 broker 소속 salesperson B가 데려왔다면 이 broker가 dual agent이고, A와 B도 계약서의 확인란에서 모두 dual agent를 체크해요.

계약서의 확인란은 두 단계로 나뉘어요. 먼저 broker 회사가 매도인의 broker인지 양측의 broker인지를 체크하고, 이어서 담당 associate가 매도인의 agent인지 양측의 agent인지를 체크해요. §2079.17(d)에 따라 이런 고지와 확인은 소속 salesperson이나 broker associate가 대신 할 수 있어요.

매수인이 중개인 없이 온 경우: 매수인이 직접 listing agent를 찾아왔다고 해서 listing agent가 자동으로 dual agent가 되지는 않아요(Civil Code §2079.22). DRE Reference Book은 이때 listing agent가 매수인에게 조언해서는 안 되고, 매수인에게 대리인이 없다는 점을 알려야 한다고 짚어요.
뜻하지 않은 쌍방 대리: listing agent가 중개인이 없는 매수인에게 '저한테 맡기세요, 가격을 깎아 드릴게요'라고 말해서 매수인이 합리적으로 그도 자기를 돕는다고 믿게 하면 accidental dual agency가 될 수 있고, 고지하지 않았다면 마찬가지로 책임을 져요.
누가 수수료를 내는지가 누구를 대리하는지를 정하지는 않아요: Civil Code §2079.19는 보수를 누가 주는지가 반드시 대리 관계를 결정하지는 않는다고 명시해요. 매도인이 매수인 쪽 중개인에게 수수료를 주더라도 매수인의 중개인은 여전히 매수인만 대리할 수 있어요.

실무에서는 회사 자체의 매수인이 회사 자체의 listing을 사려고 할 때, salesperson이 먼저 broker에게 알리고, 이어서 매도인과 매수인에게 각각 쌍방 대리가 무엇인지 설명해 동의를 받고, 매매 계약서의 확인란에 체크해요. 두 salesperson은 사무실에서 각자 의뢰인의 가격과 동기를 서로 주고받는 일도 피해야 해요.

쌍방 대리인이 알려서는 안 되는 것 최저 가격과 최고 제시가

Dual agent는 양쪽 모두에게 신인 의무를 지지만 비밀 유지 규칙은 더 엄격해요. Civil Code §2079.21에 따라 매도인의 명시적 동의 없이 매도인에게서 알게 된 기밀을 매수인에게 말해서는 안 되고, 매수인의 명시적 동의 없이 매수인에게서 알게 된 기밀을 매도인에게 말해서도 안 돼요.

말하면 안 되는 것	예시
매도인이 매물 가격보다 낮은 가격도 받아들일 의향이 있다는 것	'매도인이 급해서 낮게 내셔도 괜찮아요'
매수인이 제시한 금액보다 높은 가격도 낼 의향이 있다는 것	'매수인이 5만 달러 더 올려도 괜찮다고 했어요'
어느 한쪽의 재정 상태, 동기, 협상 입장	매도인이 다른 주로 이사해야 한다는 것, 매수인이 이미 예전 집을 팔았다는 것
그 밖에 가격에 영향을 줄 수 있는 개인 정보	가정에 생긴 일, 직장 이동

비밀 유지가 집의 문제를 숨겨도 된다는 뜻은 아니에요. §2079.16의 고지서에는 agent가 매도인과 매수인 양쪽에게 자신이 알고 있고 가치나 매력에 실질적으로 영향을 주는 사실을 고지해야 한다고 명시되어 있어요. 매도인의 최저 가격은 지키고, 지붕 누수는 말해야 해요.

고지하지 않은 쌍방 대리 징계, 수수료, 계약 모두에 영향을 줘요

B&P §10176(d)는 '모든 당사자가 알거나 동의하지 않은 채 한 거래에서 여러 당사자를 위해 일하는 것'을 DRE가 면허를 정지하거나 취소할 수 있는 사유로 정해요. 이 조항은 면허가 필요한 모든 거래에 적용되고 주거용 매매에 한정되지 않아요. 강의가 정리한 결과는 세 가지이고, 시험에는 이 세트로 자주 나와요.

DRE 징계(면허 정지 또는 취소).
Broker가 수수료를 받지 못할 수 있어요.
매매의 어느 쪽 당사자든 계약 취소를 주장할 수 있어요.

합법적인 쌍방 대리를 하려면 모든 의뢰인에게 자신이 양쪽을 동시에 대리한다는 것을 알리고, 각 당사자의 동의를 받고, 계약서의 확인란에 사실대로 체크해야 해요. 보수도 투명해야 해요. §10176(g)는 비밀리에 또는 고지하지 않은 보수와 이익을 받는 것을 징계 사유로 정해요. 쌍방 대리에서 양쪽이 모두 수수료를 낸다면 각 당사자가 상대방도 내고 있다는 사실을 알아야 해요.

시험 단골 함정 selling agent는 매도인의 대리인이 아니에요

문제가 이렇게 나와요	올바른 개념
같은 회사의 salesperson 두 명이 각각 한쪽을 대리하므로 dual agency가 아니다	대리 관계는 broker를 따라가므로 같은 broker면 dual agency다
Selling agent는 매도인을 대리한다	Selling agent는 매수인을 찾은 agent이고, 보통 매수인을 대리한다
수수료를 매도인이 내므로 매수인의 중개인은 매도인의 agent다	누가 돈을 내는지가 반드시 대리 관계를 정하지는 않는다(§2079.19)
대리 관계 고지는 1–4세대 주거용 부동산에만 적용된다	현행 범위에는 상업용, 5세대 이상, 공터, 1년을 넘는 임대차가 포함된다
Listing agent가 고지서를 매수인에게 줘야 한다	현행 §2079.14는 seller's agent는 매도인에게, buyer's agent는 매수인에게 주라고 정한다
대리 관계는 close of escrow 때 확인한다	매매 계약 체결 전 또는 체결과 동시에 확인한다

이 유형의 문제는 분류 연습의 대리 관계 문제 세트에서 반복해서 풀어 보세요. 대리 관계는 17%, 영업 규범과 고지는 25%를 차지해요. 과목별 비중은 캘리포니아 부동산 시험 형식에서, Realtor, broker, salesperson의 신분 차이는 Realtor란 무엇인가에서 볼 수 있어요.

자주 묻는 질문

같은 회사의 agent 두 명이면 쌍방 대리인가요?

맞아요. 같은 brokerage(일반적으로 말하는 같은 부동산 중개 회사)의 agent 두 명이 같은 broker 소속이고, 한 명은 매도인을, 한 명은 매수인을 대리한다면 그 broker가 dual agent예요. 양측이 내용을 알고 동의해야 하고, 매매 계약서의 확인란에 체크해야 해요.

쌍방 대리의 수수료는 어떻게 계산하나요?

캘리포니아 법은 수수료율을 정해 두지 않았어요. B&P §10147.5에 따라 1–4세대 주거용 부동산 매매의 매도 위임 계약서와 매수인 대리 계약서에는 수수료 조항 앞에 굵은 글씨로 수수료는 법으로 정해진 것이 아니고 각 broker가 정하며 협상할 수 있다고 적어야 해요. 쌍방 대리의 수수료는 계약에서 약정한 대로 하고, 양쪽이 모두 낼 때는 각 당사자가 상대방도 내고 있다는 사실을 알아야 하며 고지하지 않은 보수가 있어서는 안 돼요.

쌍방 대리를 거절할 수 있나요?

네, 거절할 수 있어요. 쌍방 대리는 모든 당사자가 동의해야 합법이므로, 동의하지 않으면 broker는 이 거래에서 dual agent로서 나와 상대방을 동시에 대리할 수 없어요. 대리인을 바꿀지는 담당 agent와 직접 만나서 충분히 이야기한 뒤에 결정하세요.

대리 관계 고지서는 언제 줘야 하나요?

Seller's agent는 listing 계약에 서명하기 전에 매도인에게 주고, buyer's agent는 매수인이 매수인 대리 계약서와 offer에 서명하기 전에 가능한 한 빨리 매수인에게 줘요. offer를 그가 작성하지 않았다면 늦어도 받은 다음 영업일까지 줘야 해요.

What does dual agent mean in real estate?

Dual agent는 한 거래에서 매도인과 매수인 양쪽을 동시에 대리하는 agent를 말해요. broker가 직접 대리할 수도 있고 소속 salesperson 두 명을 통할 수도 있어요. 캘리포니아에서는 허용되지만 모든 당사자가 알고 동의해야 하고 계약서에서 확인해야 해요.

Sources · 자료 출처

이 글은 자격증 학습 자료예요. 작성 시점의 캘리포니아주 법규와 캘리포니아주 부동산국(DRE) 공지를 바탕으로 정리했어요. 비용, 서식, 규정은 바뀔 수 있으니 신청 전에 DRE 공식 사이트를 확인하세요. 이 사이트는 DRE와 아무 관계가 없어요.

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