雙方代理 dual agency 在加州合法 須雙方同意 底價不能透露

Agency（代理關係）有三個角色：principal（本人，也叫 client，委託的人）、agent（代理人）、third party（第三人，交易另一邊、沒有委託這位 agent 的人，業界常叫 customer）。課程把它畫成一張談判桌：本人坐一側，agent 坐他旁邊，第三人坐對面。

房地產交易裡，法律上的 agent 是 broker。加州 Civil Code §2079.13 規定 broker 要為旗下 salesperson 和 broker associate 負責，而這些 associate 對任何一方負的義務，等同 broker 對那一方的義務。所以賣方簽 listing 是跟 broker 簽，salesperson 替 broker 服務賣方。

三個位子怎麼判斷，見課程〈本人、代理人與第三人〉，整個第 5 單元代理關係都用這張談判桌來講。代理占 DRE salesperson 考試約 17%，是第二大科。

Fiduciary duty 中文叫受託義務：agent 要把委託人的利益放在自己前面。DRE Reference Book 詞彙表的說法是，agent 對本人要以最高的誠信行事，不能靠一點點不實陳述、隱瞞或施壓取得任何好處。加州法定揭露表（Civil Code §2079.16）寫的是 utmost care, integrity, honesty, and loyalty。

對交易另一邊的第三人，agent 沒有忠誠和保密義務，但依 §2079.16 仍要以合理的技能與注意做事、誠實公平並出於善意，而且要揭露自己知道、會實質影響房子價值或吸引力、對方不知道也無法靠自己留意觀察發現的事實。兩邊都要誠實，差在忠誠和保密只給委託人。細節見〈受託義務〉。

1. Disclose 揭露：交法定的 Disclosure Regarding Real Estate Agency Relationship 表，並取得簽收。業界俗稱「AD 表」，這是加州地產經紀人協會（C.A.R.）同名標準表格的代號，不是政府表單名稱；表格內容由 Civil Code §2079.16 規定。依 Civil Code §2079.14，seller's agent 在簽 listing 之前給賣方；buyer's agent 在買方簽 buyer-broker representation agreement 和 offer 之前儘早給買方；offer 不是 buyer's agent 寫的，最晚在收到 offer 的下一個營業日給。
2. Elect 選擇：agent 儘早說明自己在這筆交易是 seller's agent、buyer's agent 還是 dual agent。依 §2079.17，buyer's agent 要告訴買方和賣方，seller's agent 告訴賣方。
3. Confirm 確認：代理關係要在買賣合約或另一份由各方簽署的書面裡確認，時間是簽買賣合約之前或同時，不是過戶時。

揭露表講的是「agent 代表誰」，跟講房子狀況的 TDS 不同，後者見加州賣房揭露 TDS。課程〈加州代理關係揭露〉用「入座前先公布座位」記這三步。

§2079.13 對 dual agent 的定義是：直接或透過 salesperson、broker associate，在同一筆交易同時擔任賣方和買方 agent 的人。重點在「透過」兩個字：listing 由 salesperson A 負責，買方由同一位 broker 名下的 salesperson B 帶來，這位 broker 就是 dual agent，A 和 B 在合約確認欄也都勾 dual agent。

合約確認欄分兩層：先勾 broker 公司是賣方的 broker 還是雙方的 broker，再勾經手的 associate 是賣方的 agent 還是雙方的 agent。依 §2079.17(d)，這些揭露和確認可以由旗下 salesperson 或 broker associate 代為執行。

• 買方沒請經紀人：買方自己來找 listing agent，listing agent 不會因此自動變成 dual agent（Civil Code §2079.22）。DRE Reference Book 提醒，這時 listing agent 不能替買方出主意，還要讓買方知道自己沒有代理人。
• 意外的雙方代理：listing agent 對沒有經紀人的買方說「交給我，我幫你把價格壓下來」，讓買方合理以為他也在幫自己，就可能構成 accidental dual agency，沒揭露一樣要負責。
• 誰付佣金不決定代表誰：Civil Code §2079.19 寫明，報酬由誰付不一定決定代理關係；賣方付錢給買方經紀人，買方經紀人仍然可以只代表買方。

實務上，公司自己的買方想買公司自己的 listing 時，salesperson 先告訴 broker，再分別向賣方和買方說明雙方代理是什麼、取得同意，並在買賣合約的確認欄勾選。兩位 salesperson 也要避免在辦公室交換各自客戶的價格和動機。

Dual agent 對雙方都負受託義務，但保密規則更嚴。依 Civil Code §2079.21，沒有賣方的明確同意，不能把從賣方得知的機密告訴買方；沒有買方的明確同意，也不能把從買方得知的機密告訴賣方。

保密不等於隱瞞房子的問題。§2079.16 的揭露表寫明，agent 對買賣雙方都要揭露自己知道、會實質影響價值或吸引力的事實。賣方的底價要守，屋頂漏水要說。

B&P §10176(d) 把「未經所有當事人知情或同意，在同一筆交易同時替多方做事」列為 DRE 可以停權或撤照的事由。這條適用所有需要執照的交易，不限住宅買賣。課程整理的後果有三個，考題常整組出現：

1. DRE 懲戒（停權或撤照）。
2. Broker 可能拿不到佣金。
3. 買賣任何一方都可以主張撤銷合約。

合法的雙方代理要做到：告知所有委託人自己同時代表雙方、取得每一方同意、在合約確認欄如實勾選。報酬也要透明，§10176(g) 把收取秘密或未揭露的報酬、利潤列為懲戒事由；雙方代理時如果兩邊都付佣金，要讓每一方都知道另一方也在付。

這幾題可以到分類練習的代理題組反覆練。代理占 17%、執業與揭露占 25%，各科比重見加州房地產考試格式；Realtor、broker、salesperson 的身分差別見Realtor 中文是什麼。