加州房地產考試 150 題 3 小時 70% 及格 執業與揭露占最多

以上依 DRE Taking the Exam，2026 年 9 月核對。考場在 Fresno、La Palma、Oakland、Sacramento、San Diego，全部電子化作答。這是資格考，考過的人不會拿到實際分數；沒過的人會拿到分數與各科答對比例。

這場考試同時在測英文。B&P Code §10153 要求申請人具備英文閱讀、書寫與拼字能力，以及房地產常用的計算能力。題目是英文，華人考生常搜尋的「加州地產經紀考試有沒有中文」，答案與準備方法見加州地產考試有中文嗎。

前兩科加起來占 42%，比重最低的融資與產權移轉合計也有 17%，跟代理一科一樣多。沒有哪一科可以整科放掉。

• 財產所有權與土地使用（15%）：財產分類與特性、encumbrances（產權負擔）、持有方式、土地描述、政府對土地的權力、分區等公共管制、環境危害與法規、CC&Rs 等私人管制、水權、特殊類別土地。
• 代理與受託義務（17%）：代理關係的定義與種類、代理怎麼成立、對賣方或買方本人的責任、代理關係揭露、自己是交易一方或有利益時的揭露、代理終止、佣金與費用、對非客戶第三人的責任。
• 估價與財務分析（14%）：價值、估價方法、財務分析。
• 融資（9%）：一般觀念、貸款種類與來源、政府貸款計畫、mortgage 與 deed of trust 和本票、融資與信用法規、貸款仲介、貸款經辦（loan originator）的類型。
• 產權移轉（8%）：產權保險、契據、escrow、稅務、特殊程序、法院監督下的移轉、持有方式（vesting）。
• 合約（12%）：一般合約原則、listing agreement、買方代理合約、offer 與買賣合約、本票與證券、買賣或租賃選擇權、預收費用（advance fee）。
• 執業與揭露（25%）：子項最多，見下一節。

讀每一科時，先看大綱子項，再找對應的課，沒讀到的子項就是風險。課程 15 個單元涵蓋這七科，從課程總覽可以直接挑科目讀。

這一科 DRE 列了 20 個子項，是七科裡最多的，可以分成三群：

• 持照人的規矩：信託帳戶管理、紀錄保存、不實廣告、監督責任、無照助理能做的事、DRE 的管轄與懲戒、執照與 CE 規定、Recovery Fund（賠償基金）、職業倫理。
• 揭露：Transfer Disclosure Statement（TDS）、Natural Hazard Disclosure（自然災害揭露）、影響房價的重大事實、驗屋與查證資訊的必要、各種報告。
• 業務範圍：公平住房法、服務多元族群、物業管理、商用與收益型物業、特殊領域、科技。

這一群多半是加州規定，而且數字多。例如信託金收到後三個工作天內要交給本人、存入 escrow 或 broker 的信託帳戶；TDS 在簽約後才交付時，買方在親手交付後 3 天、郵寄或電子交付後 5 天內可以書面終止。課程的信託金的處理與房屋移轉揭露書各有練習題。

• 定義題：題幹描述一個概念，問它叫什麼（is referred to as、is known as）。答案是一個術語。
• 情境題：一段交易故事，問誰該做什麼、做得對不對。先讀最後一句，再標出 principal（本人）、agent（代理人）、third party（第三人）。
• 反向題：EXCEPT、NOT、FALSE、LEAST，要找唯一錯的那一個。
• 計算題：大綱開頭就寫要考房地產常用的計算，估價科也列了 Financial Analysis。佣金、按日分攤、資本化率是課程裡的主要題材。

反向題的例子：「All of the following are essential elements of a valid contract EXCEPT」，選項是 capable parties、mutual consent、lawful object、acknowledgment。加州 Civil Code §1550 列的有效合約要件是有行為能力的當事人、合意、合法標的與對價（consideration）；公證（acknowledgment）不是要件，所以選它。

DRE 不公布各題型的題數。句型拆法在課程的看懂考試英文，時間分配在考試格式與作答策略；計算題範圍見加州地產考試考數學嗎。

跟全美通用教材差最多的，是加州自己的法條。常考的四組：

• 代理關係揭露：Civil Code §2079.13–2079.24 規定揭露、選擇、確認三步驟，seller's agent 要在簽 listing 前把揭露表交給賣方。見加州代理關係揭露。
• 信託金：三個工作天內處理完，不能跟 broker 自己的錢混在一起（commingling），更不能挪用（conversion）。
• 夫妻共同財產：加州是 community property 州，婚姻期間取得的財產推定夫妻各一半；出售共同財產的不動產，夫妻雙方都要簽名。
• 揭露書：賣 1–4 戶住宅要交 TDS，as-is 出售也不能免；另有自然災害、Megan's Law 資料庫通知、鉛漆等法定揭露。

這些規定在一筆交易的全貌照交易先後串起來，比一條一條背容易記。

把讀書時數照比重分。以總共 80 小時為例：

80 小時只是示範，總時數依英文程度與背景調整，比例照同一張表算。估價科含計算，數字不熟的人可以多留一點時間給它。上班族的週計畫見加州地產考試讀書計畫。

• 看分科，不只看總分：總分過了 70%，但某一科明顯偏低，換一組題目就可能拉下總分。
• 用全英文模式：本站模擬考有全英文模式，不顯示中文題意，跟正式考試一樣。
• 照正式時間：150 題 180 分鐘，平均每題 72 秒；一題不超過約 1 分鐘，想不出來先選最可能的答案往下作答，把時間留給計算題。
• 錯題分類：錯在觀念不清、看錯題，還是英文看不懂，補法不同。相近觀念用觀念分類練習分開練。

練題資源怎麼挑、所謂「真題」能不能信，見加州地產執照考試題庫；難度與通過率見加州地產考試難嗎；考場流程見加州地產考試當天。報考資格與申請步驟回到加州房地產執照怎麼考。