加州公平住房法比聯邦更廣 收入來源與性別認同也受保護

美國司法部的 Fair Housing Act 說明頁列出聯邦保護的類別：race（種族）、color（膚色）、religion（宗教）、sex（性別）、national origin（原國籍）、familial status（家中有未滿 18 歲小孩或懷孕）、disability（身心障礙）。聯邦主管機關是 HUD（住房及城市發展部）。

聯邦法對個別屋主留了少數例外（42 U.S.C. §3603(b)）：屋主自己賣或租獨棟屋，而且同時持有不超過三棟、沒有透過 broker、沒有登歧視性廣告；或屋主自住、四戶以下建物裡的房間或單位。只要找了 broker，獨棟屋的例外就沒了；歧視性廣告在任何情況都禁止。

Government Code §12955(a) 禁止屋主因下列身分歧視或騷擾：種族、膚色、宗教、性別、gender、性別認同、性別表現、性傾向、婚姻狀況、原國籍、祖源、家庭狀況、收入來源、身心障礙、退伍軍人或軍人身分、基因資訊。同條 (p) 把 Section 8 租屋補助券、HUD-VASH（退伍軍人住房補助）等住房補助算進 source of income。

加州民權部（Civil Rights Department，CRD，舊名 DFEH）的住房歧視說明頁列出的住房保護類別比 §12955(a) 的清單更完整，citizenship（公民身分）、immigration status（移民身分）、primary language（主要語言）、age（年齡）都列在內。對新移民來說，這幾項最切身。

Civil Code §51(b)，也就是 Unruh Civil Rights Act，規定 all business establishments of every kind whatsoever（各種商業機構）都要平等提供服務，不得因性別、種族、膚色、宗教、祖源、原國籍、身心障礙、病況、基因資訊、婚姻狀況、性傾向、公民身分、主要語言或移民身分差別對待。

分工可以這樣記：FEHA 專管住房（買賣、出租、貸款、廣告），Unruh 管所有商業機構提供的服務，房仲公司、物業管理公司都在範圍內。Holden Act（Housing Financial Discrimination Act）另外禁止放款機構因社區的狀況、特徵或種族組成拒貸或給較差條件（H&S Code §35810），也就是禁止 redlining（劃紅線）。

廣告的依據是 §12955(c)：出售或出租住房的通知、廣告、聲明，不得表現基於受保護類別的任何偏好、限制或歧視。寫房子本身的條件，例如坪數、通勤、設施，就不會踩線。

情境練習：一對印度裔夫妻請經紀找 $1,500,000 以內的房子。經紀心想「他們應該想住印度家庭多的地方」，只排那一區的房子，沒提同價位的其他社區，這就是 steering，出於好意也一樣違法。正確做法是把符合預算、通勤、坪數的社區都列出來，讓客戶自己挑。不論叫經紀、中介還是房仲，持有 real estate license 的人都受這些規則約束。

經紀照賣方或房東的歧視指示做，本人同樣違法。課文整理的 DRE Regulation 2780 列出持照人被禁止的歧視行為，例如因屋主或社區居民的類別拒接委售、因對方客戶的類別拒絕和另一位經紀合作；blockbusting 另有 B&P §10177(l) 與 Regulation 2781。正確做法是當場拒絕這項指示。

FEHA 把兩件事都算進歧視：拒絕在規則、政策、服務上做 reasonable accommodation（合理便利，例如禁養寵物的大樓允許輔助動物），以及拒絕身心障礙住戶自費做 reasonable modification（合理改造，例如加裝扶手）；出租時，房東可以在合理情況下要求搬走時恢復原狀（Gov. Code §12927(c)(1)）。

2026 年聯邦和州的做法分開了。依 CRD 的說明，HUD 在 5 月 22 日發布新指引：輔助動物案件只有在動物受過個別訓練、能執行與障礙直接相關的工作時，HUD 才會提出民事指控，情緒支持動物的案件不再追究。加州 CRD 在 7 月 20 日發布 Legal Alert，說明 FEHA 與 Unruh 不受影響：房客因障礙需要情緒支持動物（ESA）時，房東仍要合理便利，可能包括免除禁養寵物規定、寵物費與品種限制。

DRE 的 salesperson 資格頁寫明：2024 年 1 月 1 日起，用來報考的 Real Estate Practice 課必須包含 implicit bias 與 fair housing，fair housing 部分要有互動演練，學員分別扮演消費者和持照人。考牌前的三門課，Practice 是必修。

拿到地產牌照之後，續照也躲不掉。B&P §10170.5 規定第一次續照要上 3 小時 fair housing（含角色扮演）和 2 小時 implicit bias；implicit bias 課要談隱性、顯性、系統性偏見對消費者的影響，以及持照人辨認自身偏見的具體做法。之後的續照可以改上 9 小時綜合課，這兩個主題都包含在內，細節見加州地產執照續牌與 CE。

CRD 說明頁提到，受害者也可以不先找 CRD、直接上法院；先向 CRD 投訴的話，CRD 處理案件的時間不算進兩年的起訴期間。個案怎麼選，請諮詢律師或直接洽 CRD。

公平住房在考試屬於 Practice of Real Estate and Disclosures，約占 25%（見加州房地產考試 150 題的科目比重）。課程的公平住房法一課用時間軸整理聯邦與加州的法律，廣告規範一課講廣告要表明持照身分；兩課都在執業規範單元。