加州賣房揭露 TDS 必交 現況出售也不能免 屋內死亡看三年

TDS 規定在 Civil Code §1102 以下。適用的交易有：買賣、交換、分期買賣合約（real property sales contract）、附購買選擇權的租約（lease with an option to purchase）、其他購買選擇權，以及附建物的土地租約（ground lease coupled with improvements）。一般租約不在清單上。

條文寫的是 single-family residential property，並套用 Real Estate Law 的定義。B&P §10018.08 把它定義成：蓋有 1 到 4 個居住單位的不動產、condo 或 PUD（計畫社區）裡的一個單位、住宅合作公寓（stock cooperative）的單位，以及透過 broker 買賣的 mobilehome 或 manufactured home（組合屋）。

TDS 分兩層：賣方填自己「知道的」，例如設備、漏水、沒申請許可的增建；雙方的經紀（agent）再填自己目視檢查「看到的」。這在課程的房屋移轉揭露書一課用「知道的、看到的」兩層來講。

Civil Code §1102.1 寫明立法意旨：as-is 買賣不能放棄交付 TDS，並引用 1993 年 Loughrin v. Superior Court 一案。§1102(c) 另外規定，任何放棄這一章要求的約定都因違反公共政策而無效。

As-is 解決的是「誰修」：賣方不修理、照現況交屋。它不解決「誰說」：賣方知道的問題仍然要寫。TDS 是揭露，不是保證（not a warranty），買方照樣應該自己請驗屋師。

沒交 TDS 不會讓買賣本身無效；但故意或過失違反的人，要賠償買方的實際損失（Civil Code §1102.13）。

Civil Code §1102.2 列出不適用的交易。這張清單適合用 EXCEPT 題型練習：選出哪一項仍然要交 TDS。

免交的是 TDS 這張表。已知會影響房屋價值或吸引力的重要事實（material fact），賣方和經紀照樣不能隱瞞。As-is、lease option、賣給住過這間房子的房客，都不在例外清單上。經紀對委託人的保密義務也不包括隱瞞屋況；代理關係裡哪些要保密、哪些要揭露，見雙方代理 dual agency 與受託義務。

Civil Code §1102.3 規定，買賣時要在「過戶前儘早」（as soon as practicable before transfer of title）交付；分期買賣合約則是簽約前儘早交付。TDS 如果在 offer 簽署之後才交，買方可以終止 offer：

終止要用書面通知，送給賣方或賣方的經紀。實務上，listing agent 簽委售合約時就請賣方填 TDS，讓買方在出價前就看到，免得留下退出空間。過戶在 escrow 結案、契據登記時完成，從開 escrow 到結案的流程見Escrow 是什麼。

Natural Hazard Disclosure（NHD，自然災害揭露書）規定在 Civil Code §1103 以下，適用的交易類型和 TDS 相同。賣方或其經紀實際知道房子在區內，或主管機關的地圖、清單已交給地方政府，並在郡登記處、估價處與規劃單位張貼通知、說明在哪裡查閱時，就要揭露。

• FEMA 劃定的特別洪水區（A 或 V 區）
• 水壩潰堤可能淹水的區域
• 高或極高火災危險區（依 Civil Code §1103.2 的現行表格）
• 州政府負責消防、有森林火災風險的野地（wildland area）
• 地震斷層帶（earthquake fault zone）
• 地震災害區（seismic hazard zone，土壤液化、山崩）

Civil Code §1710.2：屋內死亡如果發生在買方出價（或承租方申請）日的 3 年以前，不必主動揭露死亡或死因；住戶曾感染 HIV 或死於 AIDS 相關疾病，任何時候都不必揭露。同一條也寫明，買方直接問到死亡的事，屋主和經紀不能故意說謊。

Megan's Law 通知：Civil Code §2079.10a 要求 1–4 戶住宅的買賣合約和住宅租約印上法定文字，告訴對方可以到州司法部網站 meganslaw.ca.gov 查登記的性犯罪者。合約有這段通知，賣方和 broker 就不必再另外提供附近性犯罪者的資訊。

Civil Code §2079 規定，賣 1–4 戶住宅或 manufactured home 時，和賣方簽了委售合約的 broker，以及合作找買方的 broker，對買方都有義務做 reasonably competent and diligent visual inspection（合理稱職且盡力的目視檢查），並揭露檢查會發現、影響價值或吸引力的事實。不論中文叫經紀、中介還是房仲，持照人都適用。

範圍有界線。Civil Code §2079.3：不包括「合理且通常無法進入」的區域，不必主動檢查房子以外的地方，也不必查公開紀錄或建築許可；賣 condo 單位時，只檢查要賣的那一戶（HOA 文件依法交付時）。

目視檢查也不等於專業驗屋。天花板水漬、牆面裂縫看到了就寫進 TDS 的經紀部分；買方另請的驗屋報告，不能取代經紀自己的法定義務。

DRE 公布的 salesperson 考試大綱，Practice of Real Estate and Disclosures 約占 25%，是七科裡最大的一科，TDS、NHD、重要事實揭露都列在裡面（DRE Salesperson Examination Content）。各科比重與題型整理在加州房地產考試 150 題的科目比重。

• 題目寫 as is、waive：TDS 不能因為現況出售而免交。
• 題目問退出期限：親手 3 天，郵寄或電子 5 天，不要對調。
• 題目問屋內死亡：先看幾年前；超過 3 年不必主動說，被直接問不能說謊；HIV／AIDS 永遠不必說。
• 題目說經紀要檢查牆內管線或無法合理進入的夾層：錯，只看合理可以進入的區域。

想把這些陷阱練熟，可以先讀自然災害與其他必要揭露，再回到執業規範單元導讀做分類練習，或用考前診斷看自己在這一科的弱點。