加州卖房披露 TDS 必交 现况出售也不能免 屋内死亡看三年

TDS 规定在 Civil Code §1102 以下。适用的交易有：买卖、交换、分期买卖合同（real property sales contract）、附购买选择权的租约（lease with an option to purchase）、其他购买选择权，以及附建物的土地租约（ground lease coupled with improvements）。一般租约不在清单上。

条文写的是 single-family residential property，并套用 Real Estate Law 的定义。B&P §10018.08 把它定义成：盖有 1 到 4 个居住单位的不动产、condo 或 PUD（计划社区）里的一个单位、住宅合作公寓（stock cooperative）的单位，以及通过 broker 买卖的 mobilehome 或 manufactured home（组合屋）。

TDS 分两层：卖方填自己“知道的”，例如设备、漏水、没申请许可的增建；双方的经纪（agent）再填自己目视检查“看到的”。这在课程的房屋移转披露书一课用“知道的、看到的”两层来讲。

Civil Code §1102.1 写明立法意旨：as-is 买卖不能放弃交付 TDS，并引用 1993 年 Loughrin v. Superior Court 一案。§1102(c) 另外规定，任何放弃这一章要求的约定都因违反公共政策而无效。

As-is 解决的是“谁修”：卖方不修理、照现况交房。它不解决“谁说”：卖方知道的问题仍然要写。TDS 是披露，不是保证（not a warranty），买方照样应该自己请验房师。

没交 TDS 不会让买卖本身无效；但故意或过失违反的人，要赔偿买方的实际损失（Civil Code §1102.13）。

Civil Code §1102.2 列出不适用的交易。这张清单适合用 EXCEPT 题型练习：选出哪一项仍然要交 TDS。

免交的是 TDS 这张表。已知会影响房屋价值或吸引力的重要事实（material fact），卖方和经纪照样不能隐瞒。As-is、lease option、卖给住过这间房子的房客，都不在例外清单上。经纪对委托人的保密义务也不包括隐瞒屋况；代理关系里哪些要保密、哪些要披露，见双方代理 dual agency 与受托义务。

Civil Code §1102.3 规定，买卖时要在“过户前尽早”（as soon as practicable before transfer of title）交付；分期买卖合同则是签约前尽早交付。TDS 如果在 offer 签署之后才交，买方可以终止 offer：

终止要用书面通知，送给卖方或卖方的经纪。实务上，listing agent 签委售合同时就请卖方填 TDS，让买方在出价前就看到，免得留下退出空间。过户在 escrow 结案、契据登记时完成，从开 escrow 到结案的流程见Escrow 是什么。

Natural Hazard Disclosure（NHD，自然灾害披露书）规定在 Civil Code §1103 以下，适用的交易类型和 TDS 相同。卖方或其经纪实际知道房子在区内，或主管机关的地图、清单已交给地方政府，并在县登记处、估价处与规划单位张贴通知、说明在哪里查阅时，就要披露。

• FEMA 划定的特别洪水区（A 或 V 区）
• 水坝溃堤可能淹水的区域
• 高或极高火灾危险区（依 Civil Code §1103.2 的现行表格）
• 州政府负责消防、有森林火灾风险的野地（wildland area）
• 地震断层带（earthquake fault zone）
• 地震灾害区（seismic hazard zone，土壤液化、山崩）

Civil Code §1710.2：屋内死亡如果发生在买方出价（或承租方申请）日的 3 年以前，不必主动披露死亡或死因；住户曾感染 HIV 或死于 AIDS 相关疾病，任何时候都不必披露。同一条也写明，买方直接问到死亡的事，房主和经纪不能故意说谎。

Megan's Law 通知：Civil Code §2079.10a 要求 1–4 户住宅的买卖合同和住宅租约印上法定文字，告诉对方可以到州司法部网站 meganslaw.ca.gov 查登记的性犯罪者。合同有这段通知，卖方和 broker 就不必再另外提供附近性犯罪者的信息。

Civil Code §2079 规定，卖 1–4 户住宅或 manufactured home 时，和卖方签了委售合同的 broker，以及合作找买方的 broker，对买方都有义务做 reasonably competent and diligent visual inspection（合理称职且尽力的目视检查），并披露检查会发现、影响价值或吸引力的事实。不论中文叫经纪、中介还是房产中介，持照人都适用。

范围有界线。Civil Code §2079.3：不包括“合理且通常无法进入”的区域，不必主动检查房子以外的地方，也不必查公开记录或建筑许可；卖 condo 单位时，只检查要卖的那一户（HOA 文件依法交付时）。

目视检查也不等于专业验房。天花板水渍、墙面裂缝看到了就写进 TDS 的经纪部分；买方另请的验房报告，不能取代经纪自己的法定义务。

DRE 公布的 salesperson 考试大纲，Practice of Real Estate and Disclosures 约占 25%，是七科里最大的一科，TDS、NHD、重要事实披露都列在里面（DRE Salesperson Examination Content）。各科比重与题型整理在加州房地产考试 150 题的科目比重。

• 题目写 as is、waive：TDS 不能因为现况出售而免交。
• 题目问退出期限：亲手 3 天，邮寄或电子 5 天，不要对调。
• 题目问屋内死亡：先看几年前；超过 3 年不必主动说，被直接问不能说谎；HIV／AIDS 永远不必说。
• 题目说经纪要检查墙内管线或无法合理进入的夹层：错，只看合理可以进入的区域。

想把这些陷阱练熟，可以先读自然灾害与其他必要披露，再回到执业规范单元导读做分类练习，或用考前诊断看自己在这一科的弱点。