加州公平住房法比联邦更广 收入来源与性别认同也受保护

美国司法部的 Fair Housing Act 说明页列出联邦保护的类别：race（种族）、color（肤色）、religion（宗教）、sex（性别）、national origin（原国籍）、familial status（家中有未满 18 岁小孩或怀孕）、disability（残疾）。联邦主管机关是 HUD（住房及城市发展部）。

联邦法对个别房主留了少数例外（42 U.S.C. §3603(b)）：房主自己卖或租独栋屋，而且同时持有不超过三栋、没有通过 broker、没有登歧视性广告；或房主自住、四户以下建物里的房间或单位。只要找了 broker，独栋屋的例外就没了；歧视性广告在任何情况都禁止。

Government Code §12955(a) 禁止房主因下列身份歧视或骚扰：种族、肤色、宗教、性别、gender、性别认同、性别表现、性取向、婚姻状况、原国籍、祖源、家庭状况、收入来源、残疾、退伍军人或军人身份、基因信息。同条 (p) 把 Section 8 租屋补助券、HUD-VASH（退伍军人住房补助）等住房补助算进 source of income。

加州民权部（Civil Rights Department，CRD，旧名 DFEH）的住房歧视说明页列出的住房保护类别比 §12955(a) 的清单更完整，citizenship（公民身份）、immigration status（移民身份）、primary language（主要语言）、age（年龄）都列在内。对新移民来说，这几项最切身。

Civil Code §51(b)，也就是 Unruh Civil Rights Act，规定 all business establishments of every kind whatsoever（各种商业机构）都要平等提供服务，不得因性别、种族、肤色、宗教、祖源、原国籍、残疾、病况、基因信息、婚姻状况、性取向、公民身份、主要语言或移民身份差别对待。

分工可以这样记：FEHA 专管住房（买卖、出租、贷款、广告），Unruh 管所有商业机构提供的服务，房产中介公司、物业管理公司都在范围内。Holden Act（Housing Financial Discrimination Act）另外禁止放款机构因社区的状况、特征或种族组成拒贷或给较差条件（H&S Code §35810），也就是禁止 redlining（划红线）。

广告的依据是 §12955(c)：出售或出租住房的通知、广告、声明，不得表现基于受保护类别的任何偏好、限制或歧视。写房子本身的条件，例如面积、通勤、设施，就不会踩线。

情境练习：一对印度裔夫妻请经纪找 $1,500,000 以内的房子。经纪心想“他们应该想住印度家庭多的地方”，只排那一区的房子，没提同价位的其他社区，这就是 steering，出于好意也一样违法。正确做法是把符合预算、通勤、面积的社区都列出来，让客户自己挑。不论叫经纪、中介还是房产中介，持有 real estate license 的人都受这些规则约束。

经纪照卖方或房东的歧视指示做，本人同样违法。课文整理的 DRE Regulation 2780 列出持照人被禁止的歧视行为，例如因房主或社区居民的类别拒接委售、因对方客户的类别拒绝和另一位经纪合作；blockbusting 另有 B&P §10177(l) 与 Regulation 2781。正确做法是当场拒绝这项指示。

FEHA 把两件事都算进歧视：拒绝在规则、政策、服务上做 reasonable accommodation（合理便利，例如禁养宠物的大楼允许辅助动物），以及拒绝残疾住户自费做 reasonable modification（合理改造，例如加装扶手）；出租时，房东可以在合理情况下要求搬走时恢复原状（Gov. Code §12927(c)(1)）。

2026 年联邦和州的做法分开了。依 CRD 的说明，HUD 在 5 月 22 日发布新指引：辅助动物案件只有在动物受过个别训练、能执行与障碍直接相关的工作时，HUD 才会提出民事指控，情绪支持动物的案件不再追究。加州 CRD 在 7 月 20 日发布 Legal Alert，说明 FEHA 与 Unruh 不受影响：房客因障碍需要情绪支持动物（ESA）时，房东仍要合理便利，可能包括免除禁养宠物规定、宠物费与品种限制。

DRE 的 salesperson 资格页写明：2024 年 1 月 1 日起，用来报考的 Real Estate Practice 课必须包含 implicit bias 与 fair housing，fair housing 部分要有互动演练，学员分别扮演消费者和持照人。考牌前的三门课，Practice 是必修。

拿到地产牌照之后，续照也躲不掉。B&P §10170.5 规定第一次续照要上 3 小时 fair housing（含角色扮演）和 2 小时 implicit bias；implicit bias 课要谈隐性、显性、系统性偏见对消费者的影响，以及持照人辨认自身偏见的具体做法。之后的续照可以改上 9 小时综合课，这两个主题都包含在内，细节见加州地产执照续牌与 CE。

CRD 说明页提到，受害者也可以不先找 CRD、直接上法院；先向 CRD 投诉的话，CRD 处理案件的时间不算进两年的起诉期间。个案怎么选，请咨询律师或直接洽 CRD。

公平住房在考试属于 Practice of Real Estate and Disclosures，约占 25%（见加州房地产考试 150 题的科目比重）。课程的公平住房法一课用时间轴整理联邦与加州的法律，广告规范一课讲广告要表明持照身份；两课都在执业规范单元。