캘리포니아 공정 주택법은 연방법보다 범위가 넓어요, 소득원과 성 정체성도 보호받아요

미국 법무부의 Fair Housing Act 안내 페이지에 연방이 보호하는 범주가 나와 있어요. race(인종), color(피부색), religion(종교), sex(성별), national origin(출신 국가), familial status(18세 미만 자녀가 있거나 임신 중인 가족 상황), disability(신체·정신 장애)예요. 연방 담당 기관은 HUD(주택도시개발부)예요.

연방법은 개인 집주인에게 몇 가지 예외를 두어요(42 U.S.C. §3603(b)). 집주인이 단독주택을 직접 팔거나 임대하면서 동시에 보유한 집이 세 채를 넘지 않고, broker를 쓰지 않았고, 차별적인 광고를 내지 않은 경우, 또는 집주인이 직접 거주하는 4세대 이하 건물의 방이나 유닛이 예외예요. broker를 쓰면 단독주택 예외는 사라지고, 차별적인 광고는 어떤 경우에도 금지돼요.

Government Code §12955(a)는 집주인이 다음 신분을 이유로 차별하거나 괴롭히는 것을 금지해요. 인종, 피부색, 종교, 성별, gender, 성 정체성, 성별 표현, 성적 지향, 혼인 상태, 출신 국가, 조상 출신, 가족 상황, 소득원, 장애, 재향군인 또는 군인 신분, 유전 정보예요. 같은 조 (p)는 Section 8 임대 바우처, HUD-VASH(재향군인 주거 보조) 같은 주거 보조를 source of income에 포함해요.

캘리포니아 민권국(Civil Rights Department, CRD, 예전 이름 DFEH)의 주거 차별 안내 페이지는 §12955(a)의 목록보다 더 폭넓은 주거 보호 범주를 열거해요. citizenship(시민권 신분), immigration status(이민 신분), primary language(주 사용 언어), age(연령)도 들어 있어요. 새로 이민 온 분들에게는 이 범주들이 가장 직접적으로 와닿아요.

Civil Code §51(b), 즉 Unruh Civil Rights Act는 all business establishments of every kind whatsoever(모든 종류의 사업체)가 서비스를 평등하게 제공해야 하고, 성별, 인종, 피부색, 종교, 조상 출신, 출신 국가, 장애, 질병 상태, 유전 정보, 혼인 상태, 성적 지향, 시민권 신분, 주 사용 언어, 이민 신분을 이유로 차별 대우를 해서는 안 된다고 정해요.

역할 분담은 이렇게 기억하면 돼요. FEHA는 주거(매매, 임대, 대출, 광고)만 맡고, Unruh는 모든 사업체가 제공하는 서비스를 맡아요. 부동산 중개 회사와 부동산 관리 회사도 모두 범위 안에 들어가요. Holden Act(Housing Financial Discrimination Act)는 따로 대출 기관이 지역의 상태, 특성, 인종 구성을 이유로 대출을 거절하거나 불리한 조건을 주는 것을 금지해요(H&S Code §35810). 곧 redlining(특정 지역 대출 차별)을 금지하는 거예요.

광고의 근거는 §12955(c)예요. 주거를 팔거나 임대한다는 통지, 광고, 진술에 보호 범주에 기반한 선호, 제한, 차별을 드러내서는 안 돼요. 면적, 통근 거리, 시설처럼 집 자체의 조건을 쓰면 선을 넘지 않아요.

상황 연습: 인도계 부부가 $1,500,000 이하의 집을 찾아 달라고 했어요. 중개인이 '이 부부는 인도 가정이 많은 곳에 살고 싶어 하겠지'라고 생각해서 그 지역의 집만 고르고, 같은 가격대의 다른 동네는 말하지 않았다면 이것이 steering이에요. 좋은 뜻에서 했어도 마찬가지로 위법이에요. 올바른 방법은 예산, 통근 거리, 면적에 맞는 동네를 모두 보여 주고 고객이 직접 고르게 하는 거예요. 에이전트, 중개인 등 뭐라고 부르든 real estate license를 가진 사람은 모두 이 규칙을 따라야 해요.

중개인이 매도인이나 집주인의 차별 지시를 따르면 중개인 본인도 똑같이 위법이에요. 강의 본문이 정리한 DRE Regulation 2780은 면허 소지자에게 금지되는 차별 행위를 열거해요. 예를 들어 집주인이나 동네 주민의 속성을 이유로 매도 위임을 거절하는 것, 상대 고객의 속성을 이유로 다른 중개인과의 협력을 거부하는 것이 있어요. blockbusting은 B&P §10177(l)과 Regulation 2781에 따로 규정돼 있어요. 올바른 대응은 그 자리에서 지시를 거절하는 거예요.

FEHA는 두 가지를 모두 차별로 봐요. 하나는 규칙, 정책, 서비스에서 reasonable accommodation(합리적 편의, 예를 들어 반려동물 금지 건물에서 보조 동물을 허용하는 것)을 거부하는 것이고, 다른 하나는 장애가 있는 입주자가 자비로 reasonable modification(합리적 개조, 예를 들어 손잡이 설치)을 하는 것을 거부하는 것이에요. 임대할 때 집주인은 합리적인 경우 퇴거 시 원상 복구를 요구할 수 있어요(Gov. Code §12927(c)(1)).

2026년에는 연방과 주의 접근이 갈라졌어요. CRD의 설명에 따르면 HUD는 5월 22일에 새 지침을 발표했어요. 보조 동물 사건에서 동물이 개별 훈련을 받아 장애와 직접 관련된 작업을 수행하는 경우에만 HUD가 민사상 제소를 하고, 정서 지원 동물 사건은 더 이상 문제 삼지 않아요. 캘리포니아 CRD는 7월 20일에 Legal Alert를 내서, FEHA와 Unruh는 영향을 받지 않는다고 밝혔어요. 세입자가 장애 때문에 정서 지원 동물(ESA)이 필요하면 집주인은 여전히 합리적 편의를 제공해야 하고, 반려동물 금지 규정, 반려동물 요금, 품종 제한을 면제하는 것도 포함될 수 있어요.

DRE의 salesperson 자격 페이지에는 2024년 1월 1일부터 응시용으로 듣는 Real Estate Practice 과목에 implicit bias와 fair housing이 들어가야 한다고 적혀 있어요. fair housing 부분에는 상호작용형 실습이 있어야 하고, 수강생이 소비자와 면허 소지자 역할을 번갈아 맡아요. 시험 전 세 과목 중 Practice는 필수예요.

면허를 딴 뒤 갱신에서도 피할 수 없어요. B&P §10170.5는 첫 갱신 때 fair housing 3시간(역할극 포함)과 implicit bias 2시간을 들으라고 정해요. implicit bias 과목은 암묵적, 명시적, 구조적 편견이 소비자에게 미치는 영향과, 면허 소지자가 자신의 편견을 알아차리는 구체적 방법을 다뤄요. 이후 갱신에서는 이 두 주제가 모두 들어 있는 9시간짜리 종합 과목으로 대신할 수 있어요. 자세한 내용은 캘리포니아 부동산 면허 갱신과 CE를 보세요.

CRD 안내 페이지에는 피해자가 CRD를 거치지 않고 바로 법원에 갈 수도 있다고 나와 있어요. 먼저 CRD에 신고하면 CRD가 사건을 처리하는 기간은 2년의 소송 기간에 포함되지 않아요. 각자의 상황에 맞는 선택은 변호사에게 상담하거나 CRD에 직접 문의하세요.

공정 주택은 시험에서 Practice of Real Estate and Disclosures에 속하고 약 25%를 차지해요(캘리포니아 부동산 시험 150문제의 과목 비중 참고). 강의의 공정 주택법 과는 연방법과 캘리포니아 법을 시간 순서로 정리하고, 광고 규정 과는 광고에 면허 소지자임을 밝혀야 한다는 점을 다뤄요. 두 과 모두 영업 규범 단원에 있어요.