캘리포니아 부동산 시험: 150문제, 3시간, 70% 합격, 영업 규범과 고지의 비중이 가장 높아요

위 내용은 DRE Taking the Exam을 따랐고 2026년 9월에 확인했어요. 시험장은 Fresno, La Palma, Oakland, Sacramento, San Diego에 있고 모두 전자 방식으로 응시해요. 자격 시험이라서 합격한 사람은 실제 점수를 받지 않고, 불합격한 사람은 점수와 과목별 정답 비율을 받아요.

이 시험은 영어 실력도 함께 봐요. B&P Code §10153은 신청인에게 영어 읽기, 쓰기, 철자 능력과 부동산에서 흔히 쓰는 계산 능력을 요구해요. 문제는 영어로 나와요. 한인 응시자가 자주 찾아보는 '캘리포니아 부동산 에이전트 시험에 한국어가 있나요'에 대한 답과 준비 방법은 캘리포니아 부동산 시험에 한국어가 있나요에 있어요.

앞의 두 과목을 합치면 42%이고, 비중이 가장 낮은 융자와 소유권 이전을 합쳐도 17%로 대리 관계 한 과목과 같아요. 통째로 버릴 수 있는 과목은 없어요.

• 재산 소유권과 토지 이용(15%): 재산의 분류와 특성, encumbrances(부동산상의 부담), 보유 방식, 토지 기술, 토지에 대한 정부의 권한, 용도 지역 같은 공적 규제, 환경 위험과 법규, CC&Rs 같은 사적 규제, 수리권, 특수 용도 토지.
• 대리 관계와 신인 의무(17%): 대리 관계의 정의와 종류, 대리 관계가 성립하는 방법, 매도인이나 매수인 본인에 대한 책임, 대리 관계 고지, 자신이 거래 당사자이거나 이해관계가 있을 때의 고지, 대리 관계의 종료, 수수료와 비용, 고객이 아닌 제3자에 대한 책임.
• 감정평가와 재무 분석(14%): 가치, 감정평가 방법, 재무 분석.
• 융자(9%): 일반 개념, 대출 종류와 출처, 정부 대출 프로그램, mortgage와 deed of trust와 약속어음, 융자와 신용 관련 법규, 대출 중개, 대출 취급자(loan originator)의 유형.
• 소유권 이전(8%): 소유권 보험, 부동산 증서, escrow, 세금, 특수 절차, 법원 감독하의 이전, 소유권 보유 형태(vesting).
• 계약(12%): 일반 계약 원칙, listing agreement, 매수인 대리 계약, offer와 매매 계약, 약속어음과 증권, 매매나 임대 옵션, 선불 수수료(advance fee).
• 영업 규범과 고지(25%): 세부 항목이 가장 많아요. 다음 절을 보세요.

과목을 공부할 때는 먼저 출제 범위의 세부 항목을 보고 해당하는 과를 찾으세요. 읽지 않은 항목이 위험이에요. 강의의 15개 단원이 이 7과목을 다루고, 강의 전체 보기에서 바로 과목을 골라 읽을 수 있어요.

이 과목은 DRE가 세부 항목을 20개로 나열했고, 7과목 중 가장 많아요. 세 묶음으로 나눌 수 있어요.

• 면허 소지자의 규칙: 신탁 계좌 관리, 기록 보관, 허위 광고, 감독 책임, 면허 없는 어시스턴트가 할 수 있는 일, DRE의 관할과 징계, 면허와 CE 규정, Recovery Fund(소비자 피해 보상 기금), 직업 윤리.
• 고지: Transfer Disclosure Statement(TDS), Natural Hazard Disclosure(자연재해 위험 고지서), 집값에 영향을 주는 중요 사실, 검사와 확인 정보의 필요성, 각종 보고서.
• 업무 범위: 공정 주택법, 다양한 집단에 대한 서비스, 부동산 관리, 상업용 및 수익형 부동산, 특수 분야, 기술.

이 묶음은 대부분 캘리포니아 규정이고 숫자도 많아요. 예를 들어 신탁 자금은 받은 뒤 3영업일 안에 본인에게 전달하거나, escrow 또는 broker의 신탁 계좌에 넣어야 해요. TDS를 계약 후에 전달하면, 매수인은 직접 전달받은 때부터 3일, 우편이나 전자 방식으로 전달받은 때부터 5일 안에 서면으로 해약할 수 있어요. 강의의 신탁 자금 처리와 부동산 양도 고지서에 각각 연습 문제가 있어요.

• 정의 문제: 문제 본문이 어떤 개념을 설명하고 그것을 무엇이라 부르는지 물어요(is referred to as, is known as). 답은 용어 하나예요.
• 상황 문제: 거래 이야기가 나오고 누가 무엇을 해야 하는지, 올바르게 했는지를 물어요. 먼저 마지막 문장을 읽고, principal(본인), agent(대리인), third party(제3자)를 표시하세요.
• 반대 문제: EXCEPT, NOT, FALSE, LEAST가 나오면 유일하게 틀린 것을 찾아야 해요.
• 계산 문제: 출제 범위 첫머리에 부동산에서 흔히 쓰는 계산을 본다고 적혀 있고, 감정평가 과목에도 Financial Analysis가 들어 있어요. 수수료, 일할 정산, 자본환원율이 강의의 주요 소재예요.

반대 문제의 예: 'All of the following are essential elements of a valid contract EXCEPT'이고 선택지는 capable parties, mutual consent, lawful object, acknowledgment예요. 캘리포니아 Civil Code §1550이 정한 유효한 계약의 요건은 행위 능력이 있는 당사자, 합의, 적법한 목적, 대가(consideration)예요. 공증 확인(acknowledgment)은 요건이 아니므로 그것을 골라야 해요.

DRE는 문제 유형별 문제 수를 공개하지 않아요. 문장 구조를 뜯어 보는 방법은 강의의 시험 영어 읽기에, 시간 배분은 시험 형식과 풀이 전략에 있어요. 계산 문제의 범위는 캘리포니아 부동산 시험에 수학이 나오나요를 보세요.

전미 공통 교재와 가장 차이가 큰 부분이 캘리포니아 자체의 법 조항이에요. 자주 나오는 네 묶음은 이래요.

• 대리 관계 고지: Civil Code §2079.13–2079.24는 고지, 선택, 확인의 세 단계를 정해요. seller's agent는 listing 계약을 맺기 전에 고지서를 매도인에게 전달해야 해요. 캘리포니아 대리 관계 고지를 보세요.
• 신탁 자금: 3영업일 안에 처리해야 하고, broker 자신의 돈과 섞으면 안 되며(commingling), 유용하는 것(conversion)은 더욱 안 돼요.
• 부부 공동재산: 캘리포니아는 community property 주라서 혼인 기간에 취득한 재산은 부부가 각각 절반씩 가진 것으로 추정해요. 공동 재산인 부동산을 팔려면 부부 두 사람이 모두 서명해야 해요.
• 고지서: 1–4세대 주택을 팔 때는 TDS를 전달해야 하고, as-is로 팔아도 면제되지 않아요. 그 밖에 자연재해, Megan's Law 데이터베이스 안내, 납 페인트 같은 법정 고지도 있어요.

이 규정들은 거래 전체 흐름에서 거래 순서대로 이어져 있어서, 하나씩 외우는 것보다 기억하기 쉬워요.

공부 시간을 비중대로 나눠요. 총 80시간을 예로 들어 볼게요.

80시간은 예시일 뿐이고, 총 시간은 영어 실력과 배경에 맞게 조정하되 비율은 같은 표로 계산하세요. 감정평가 과목에는 계산이 들어 있으니 숫자가 낯선 분은 시간을 조금 더 남겨 두세요. 직장인의 주간 계획은 캘리포니아 부동산 시험 공부 계획을 보세요.

• 총점만 보지 말고 과목별로 보세요: 총점이 70%를 넘어도 한 과목이 눈에 띄게 낮으면, 문제 세트가 바뀌었을 때 총점을 끌어내릴 수 있어요.
• 영어 전용 모드를 쓰세요: 이 사이트의 모의고사에는 영어 전용 모드가 있어서 한국어 문제 뜻을 보여 주지 않고, 실제 시험과 같아요.
• 실제 시간대로 푸세요: 150문제에 180분이면 문제당 평균 72초예요. 한 문제에 약 1분을 넘기지 말고, 생각나지 않으면 가장 가능성 높은 답을 골라 넘어가서 시간을 계산 문제에 남겨 두세요.
• 오답을 분류하세요: 개념이 불분명해서 틀렸는지, 문제를 잘못 읽었는지, 영어를 이해하지 못했는지에 따라 보충 방법이 달라요. 비슷한 개념은 개념 분류 연습으로 따로 나눠서 연습하세요.

연습 문제 자료를 어떻게 고를지, 이른바 '기출 문제'를 믿어도 되는지는 캘리포니아 부동산 면허 시험 문제 은행을 보세요. 난이도와 합격률은 캘리포니아 부동산 시험은 어려운가요에, 시험장 진행은 캘리포니아 부동산 시험 당일에 있어요. 응시 자격과 신청 절차는 캘리포니아 부동산 면허 취득 방법으로 돌아가서 보세요.