캘리포니아 부동산 시험에 수학이 나오나요? 나와요, 감정평가와 재무 분석이 14%, 여섯 유형을 익히세요

§10153은 DRE가 필기시험으로 응시자의 영어 능력과 'arithmetical computations common to real estate and business opportunity practices', 즉 부동산과 상업 거래에서 흔히 쓰는 산술 능력을 확인하도록 해요. DRE의 Salesperson Examination Content 페이지도 첫머리에서 같은 부분을 인용하고, 7과목 중 Property Valuation and Financial Analysis(약 14%) 아래에는 Value, Methods of Estimating Value, Financial Analysis 세 항목이 있어요.

오른쪽 두 열은 이 사이트가 DRE의 세부 항목에 맞춰 정리한 대응이고, DRE가 공개한 문제 유형별 배분은 아니에요. DRE는 출제 범위가 표본일 뿐이고 모든 시험지가 나열된 주제를 전부 다루지는 않는다고도 밝혀요.

'계산 문제는 안 나온다'는 말을 들어 본 적이 있다면, 공식 문서는 정반대예요. 주법과 DRE 출제 범위 모두 산술을 시험이 검증하는 능력으로 정하고 있어요. 어느 한 회차에 계산 문제가 적게 나왔다고 해서 다음 회차에도 적으리라는 뜻은 아니에요.

더 안정적인 관점은 이래요. 수학을 주력 과목으로 삼을 필요는 없지만, 여섯 가지 기본 유형은 1~2분 안에 풀 수 있어야 해요. 시험 전체로 보면 문제당 평균 72초뿐이라서(180분 ÷ 150문제), 계산 문제에서 더 쓴 시간은 개념 문제에서 아껴서 메워야 해요. 수학을 공부 계획의 몇 주차에 넣을지는 캘리포니아 부동산 시험 공부 계획을, 시험 난이도 전반에 대한 분석은 캘리포니아 부동산 시험은 어려운가요를 보세요.

각 유형은 강의의 부동산 수학 단원에 한 과씩 있어요. 〈퍼센트, 면적, T자 공식〉, 〈수수료 계산〉, 〈일할 정산 계산〉, 〈자본환원율, GRM, 감가〉에 더해 이자와 이익 두 과가 있어요.

공식을 이해했다면 숫자를 바꿔 가며 여러 번 연습하세요. 이 사이트의 연습 문제에 있는 '계산 문제 무한 연습'은 매번 숫자를 바꿔 출제해요. 수수료, 거래가 역산, 일할 정산, 재산세, 이자, 포인트, cap rate, GRM, 감가 등을 다루고, 문제마다 단계별 풀이가 붙어 있어요.

수수료, 이자, 세금, 수익률, 이익은 모두 같은 관계예요. Part(부분) = Whole(전체) × Rate(비율)이에요. T를 그리고 위에 Part, 아래 왼쪽에 Whole, 오른쪽에 Rate를 써요. 구하려는 칸을 손으로 가리면 Part는 곱셈, Whole이나 Rate는 나눗셈으로 구해요.

1. 문제에 주어진 숫자 중 무엇이 Part, Whole, Rate인지 먼저 판단해요.
2. 퍼센트를 소수로 바꿔요. %를 떼고 소수점을 왼쪽으로 두 칸 옮겨요. 6% = 0.06, ¾% = 0.0075예요.
3. 구하려는 칸을 가리고 식을 세워서 계산해요.
4. 답을 T에 다시 넣어 곱해 보고, 문제의 숫자와 맞아떨어질 때만 그 답을 골라요.

가장 많이 틀리는 곳은 분모예요. 매도인이 '5% 수수료와 $12,000 비용을 뺀 뒤 순수하게 $570,000을 받고 싶다'고 하면, 매도인 손에 들어오는 돈은 거래가의 95%예요. 따라서 거래가 = ($570,000 + $12,000) ÷ 0.95 ≈ $612,632예요. $582,000 × 1.05 = $611,100처럼 계산하는 건 흔한 오답이에요. 5%가 더 작은 숫자에 붙어 버리거든요.

예제 1: 매도인에게 모기지가 남아 있는 순수령액 문제. Pasadena의 매도인이 현금 $250,000을 손에 쥐고 싶어 해요. $410,000 대출을 갚고, $9,500 클로징 비용을 내며, 수수료는 6%예요. 매도인이 받는 돈은 거래가의 94%이므로 거래가 = ($250,000 + $410,000 + $9,500) ÷ 0.94 = $669,500 ÷ 0.94 ≈ $712,234예요. 검산해 보면 $712,234 × 6% ≈ $42,734가 수수료이고, 남는 $669,500으로 세 가지 지출이 정확히 정산돼요.

예제 2: 월세 일할 정산. 세입자가 3월 1일에 3월 월세 $3,000을 매도인에게 냈고, 매도인이 3월 20일(포함)까지 소유해요. 시험 관례대로 한 달을 30일로 계산하면 하루 $3,000 ÷ 30 = $100이고, 매수인은 21일부터 월말까지 30일 기준 10일 = $1,000을 갖게 돼요. 매도인이 매수인 몫의 돈을 먼저 받았으므로 매수인에게 credit, 매도인에게 debit이에요.

예제 3: 수익환원법 감정평가. Long Beach의 4세대 아파트가 가구당 월세 $2,500이고 잠재 연 수입이 $120,000이에요. 공실 5%로 $6,000을 빼고 운영비 $37,000을 빼면 NOI = $77,000이에요. 시장 cap rate가 7%이므로 가치 = $77,000 ÷ 0.07 = $1,100,000이에요. 모기지 원리금은 운영비가 아니므로 NOI에서 빼지 않아요.

Cap rate 문제는 방향이 자주 출제돼요. NOI가 같을 때 cap rate가 높을수록 계산된 가치는 낮아져요. 투자자가 요구하는 수익률이 높을수록 낼 수 있는 가격이 낮아지기 때문이에요. GRM은 공실과 비용을 빼지 않은 '총' 임대료를 써요. 주거용 문제는 대개 월세를 쓰는데, 문제의 GRM이 월세로 구한 것인지 연 임대료로 구한 것인지 확인한 뒤 같은 종류의 임대료를 곱해야 해요.

DRE의 Taking the Exam 페이지와 How and Where Exams are Scheduled 페이지는 둘 다 시험장에 가져올 수 없는 물품 목록에 calculators를 올려 두었어요. 그런데 같은 Taking the Exam 페이지가 인용하는 Commissioner's Regulation 2763은 소리가 나지 않고, 배터리로 작동하며, 주머니에 들어가는 크기에, 프로그램 기능이 없고, 인쇄 기능과 알파벳 키보드가 없는 계산기는 사용할 수 있다고 해요.

Regulation 2763은 계산을 DRE가 제공한 종이에만 해야 한다고도 정해요. 두 설명이 충돌하면 시험 일정 통지서와 시험장 감독관의 지시를 따르세요.

• 1 acre(에이커) = 43,560 제곱피트예요. 1 section = 1제곱마일 = 640 에이커예요.
• 제곱야드를 제곱피트로 바꿀 때는 9를 곱해요(1야드 = 3피트이므로 3 × 3 = 9).
• 월 이자 = 잔액 × 연이율 ÷ 12예요. 기간은 반드시 '년' 단위로 바꿔야 하고, 9개월이면 9/12예요.
• 일할 정산 문제는 1년 360일, 한 달 30일을 흔히 쓰고 문제에 대개 명시돼 있어요. 문제에 나온 대로 계산하세요.
• Front foot(전면 피트)는 도로에 접한 변만 세요. 80′ × 150′ 땅이라면 첫 번째 숫자가 대개 도로에 접한 폭이에요.
• 집 둘레를 한 바퀴 두르는 통로의 면적은 '바깥 사각형 - 안쪽 사각형'으로 구해요. 바깥 사각형의 가로와 세로는 각각 통로 폭의 2배만큼 더 커요. 둘레 × 폭으로만 계산하면 네 모서리가 빠져요.

정부 측량 제도의 표기는 뒤에서부터 계산해요. 'the S½ of the NE¼ of Section 12'는 640 × ¼ × ½ = 80 에이커예요. 서로 헷갈리기 쉬운 숫자와 단위는 헷갈리기 쉬운 숫자 페이지에서 나란히 비교할 수 있고, 분류 판단은 개념 분류 연습에서 연습할 수 있어요.