加州地产考试考数学吗？会考 估价与财务分析占 14% 六类要练熟

§10153 要 DRE 用笔试确认考生具备英文能力，以及“arithmetical computations common to real estate and business opportunity practices”，也就是不动产与商业交易常用的算术。DRE 的 Salesperson Examination Content 页开头引用同一段，七科里的 Property Valuation and Financial Analysis（约 14%）底下列了 Value、Methods of Estimating Value、Financial Analysis 三项。

右边两栏是本站依 DRE 子题整理的对应，不是 DRE 公布的题型分配。DRE 也说明，大纲只是抽样，不保证每份考卷涵盖所有列出的主题。

如果听过“计算题不会考”的说法，官方文字是反方向：州法与 DRE 大纲都把算术列为考试要测的能力。某一场抽到的计算题少，不代表下一场也少。

比较稳的看法是：数学不必当主科，但六类基本题型要能在 1 到 2 分钟内算完。整份考试平均每题只有 72 秒（180 分钟 ÷ 150 题），计算题多花的时间，要靠观念题省回来。数学排在读书计划的哪一周，见 加州地产考试读书计划。考试整体难度的分析，见 加州地产考试难吗。

每一类在课程的 不动产数学单元 都有一课：〈百分比、面积与 T 字公式〉、〈佣金计算〉、〈按日分摊计算〉、〈资本化率、GRM 与折旧〉，外加利息与获利两课。

公式看懂之后要换数字多练几次。本站 练习题 的“数学题无限练习”每次换一组数字出题，涵盖佣金、反推成交价、按日分摊、房屋税、利息、点数、cap rate、GRM、折旧等，每题附逐步算法。

佣金、利息、税、报酬率、获利，都是同一个关系：Part（部分）＝ Whole（全部）× Rate（比率）。画一个 T，上面写 Part，下面左边 Whole、右边 Rate，盖住要求的那一格：求 Part 用乘，求 Whole 或 Rate 用除。

1. 先判断题目给的数字，哪个是 Part、哪个是 Whole、哪个是 Rate。
2. 百分比换小数：拿掉 %，小数点往左移两位。6%＝0.06，¾%＝0.0075。
3. 盖住要求的格子，列式计算。
4. 把答案放回 T 乘一次，对得回题目的数字才选。

最容易错的是分母。卖方说“扣掉 5% 佣金和 $12,000 费用后，要净拿 $570,000”，卖方拿到的是成交价的 95%，所以成交价＝（$570,000＋$12,000）÷ 0.95 ≈ $612,632。直接用 $582,000 × 1.05＝$611,100 是常见错法，5% 会算在比较小的数字上。

例一：卖方有房贷的净额题。 Pasadena 的卖方想拿到 $250,000 现金，要还清 $410,000 贷款、付 $9,500 过户费用，佣金 6%。卖方拿到的是成交价的 94%，所以成交价＝（$250,000＋$410,000＋$9,500）÷ 0.94＝$669,500 ÷ 0.94 ≈ $712,234。验算：$712,234 × 6% ≈ $42,734 佣金，剩下的 $669,500 刚好付完三笔。

例二：房租的按日分摊。 房客 3 月 1 日把 3 月房租 $3,000 付给卖方，卖方负责到 3 月 20 日（含）。照考试惯例一个月算 30 天：每日 $3,000 ÷ 30＝$100，买方拥有 21 日到月底，以 30 天计共 10 天＝$1,000。卖方先收了属于买方的钱，所以 credit 买方、debit 卖方。

例三：收益法估价。 Long Beach 四单位公寓，每户月租 $2,500，潜在年收入 $120,000；空置 5% 减 $6,000，营运费用 $37,000，NOI＝$77,000。市场 cap rate 7%，价值＝$77,000 ÷ 0.07＝$1,100,000。房贷本息不是营运费用，不从 NOI 扣。

Cap rate 题常考方向：同样的 NOI，cap rate 越高，算出来的价值越低，因为投资人要求的报酬越高，愿意付的价格就越低。GRM 则用“总”租金，不扣空置与费用；住宅题多用月租，先看题目的 GRM 是用月租还是年租推出来的，再用同一种租金去乘。

DRE 的 Taking the Exam 页与 How and Where Exams are Scheduled 页，禁止带进考场的清单都列了 calculators。同一个 Taking the Exam 页引用的 Commissioner's Regulation 2763，却允许使用无声、电池式、口袋大小、不可程序化、没有打印功能与字母键盘的计算机。

Regulation 2763 另外规定，计算只能写在 DRE 提供的纸上。两处写法冲突时，以排考通知与考场监考人员的指示为准。

• 1 acre（英亩）＝43,560 平方英尺；1 section＝1 平方英里＝640 英亩。
• 平方码换平方英尺要乘 9（1 码＝3 英尺，3×3＝9）。
• 月利息＝余额×年利率÷12；时间一定要换成“年”，9 个月就是 9/12。
• 按日分摊题常用一年 360 天、一个月 30 天，题目通常会写明，照题目做。
• Front foot（临街英尺）只算临街那一边；80′×150′ 的地，第一个数字通常是临街宽度。
• 房子四周一圈走道的面积，用“外框－内框”，外框长宽各加 2 倍走道宽度，只用周长×宽度会漏掉四个角。

政府测量系统的描述从后面往前算：“the S½ of the NE¼ of Section 12”＝640×¼×½＝80 英亩。容易撞在一起的数字与单位，集中在 容易撞在一起的数字 页并排比较；分类判断可以到 观念分类练习。