加州地產考試考數學嗎？會考 估價與財務分析占 14% 六類要練熟

§10153 要 DRE 用筆試確認考生具備英文能力，以及「arithmetical computations common to real estate and business opportunity practices」，也就是不動產與商業交易常用的算術。DRE 的 Salesperson Examination Content 頁開頭引用同一段，七科裡的 Property Valuation and Financial Analysis（約 14%）底下列了 Value、Methods of Estimating Value、Financial Analysis 三項。

右邊兩欄是本站依 DRE 子題整理的對應，不是 DRE 公布的題型分配。DRE 也說明，大綱只是抽樣，不保證每份考卷涵蓋所有列出的主題。

如果聽過「計算題不會考」的說法，官方文字是反方向：州法與 DRE 大綱都把算術列為考試要測的能力。某一場抽到的計算題少，不代表下一場也少。

比較穩的看法是：數學不必當主科，但六類基本題型要能在 1 到 2 分鐘內算完。整份考試平均每題只有 72 秒（180 分鐘 ÷ 150 題），計算題多花的時間，要靠觀念題省回來。數學排在讀書計畫的哪一週，見 加州地產考試讀書計畫。考試整體難度的分析，見 加州地產考試難嗎。

每一類在課程的 不動產數學單元 都有一課：〈百分比、面積與 T 字公式〉、〈佣金計算〉、〈按日分攤計算〉、〈資本化率、GRM 與折舊〉，外加利息與獲利兩課。

公式看懂之後要換數字多練幾次。本站 練習題 的「數學題無限練習」每次換一組數字出題，涵蓋佣金、反推成交價、按日分攤、房屋稅、利息、點數、cap rate、GRM、折舊等，每題附逐步算法。

佣金、利息、稅、報酬率、獲利，都是同一個關係：Part（部分）＝ Whole（全部）× Rate（比率）。畫一個 T，上面寫 Part，下面左邊 Whole、右邊 Rate，蓋住要求的那一格：求 Part 用乘，求 Whole 或 Rate 用除。

1. 先判斷題目給的數字，哪個是 Part、哪個是 Whole、哪個是 Rate。
2. 百分比換小數：拿掉 %，小數點往左移兩位。6%＝0.06，¾%＝0.0075。
3. 蓋住要求的格子，列式計算。
4. 把答案放回 T 乘一次，對得回題目的數字才選。

最容易錯的是分母。賣方說「扣掉 5% 佣金和 $12,000 費用後，要淨拿 $570,000」，賣方拿到的是成交價的 95%，所以成交價＝（$570,000＋$12,000）÷ 0.95 ≈ $612,632。直接用 $582,000 × 1.05＝$611,100 是常見錯法，5% 會算在比較小的數字上。

例一：賣方有房貸的淨額題。 Pasadena 的賣方想拿到 $250,000 現金，要還清 $410,000 貸款、付 $9,500 過戶費用，佣金 6%。賣方拿到的是成交價的 94%，所以成交價＝（$250,000＋$410,000＋$9,500）÷ 0.94＝$669,500 ÷ 0.94 ≈ $712,234。驗算：$712,234 × 6% ≈ $42,734 佣金，剩下的 $669,500 剛好付完三筆。

例二：房租的按日分攤。 房客 3 月 1 日把 3 月房租 $3,000 付給賣方，賣方負責到 3 月 20 日（含）。照考試慣例一個月算 30 天：每日 $3,000 ÷ 30＝$100，買方擁有 21 日到月底，以 30 天計共 10 天＝$1,000。賣方先收了屬於買方的錢，所以 credit 買方、debit 賣方。

例三：收益法估價。 Long Beach 四單位公寓，每戶月租 $2,500，潛在年收入 $120,000；空置 5% 減 $6,000，營運費用 $37,000，NOI＝$77,000。市場 cap rate 7%，價值＝$77,000 ÷ 0.07＝$1,100,000。房貸本息不是營運費用，不從 NOI 扣。

Cap rate 題常考方向：同樣的 NOI，cap rate 越高，算出來的價值越低，因為投資人要求的報酬越高，願意付的價格就越低。GRM 則用「總」租金，不扣空置與費用；住宅題多用月租，先看題目的 GRM 是用月租還是年租推出來的，再用同一種租金去乘。

DRE 的 Taking the Exam 頁與 How and Where Exams are Scheduled 頁，禁止帶進考場的清單都列了 calculators。同一個 Taking the Exam 頁引用的 Commissioner's Regulation 2763，卻允許使用無聲、電池式、口袋大小、不可程式化、沒有列印功能與字母鍵盤的計算機。

Regulation 2763 另外規定，計算只能寫在 DRE 提供的紙上。兩處寫法衝突時，以排考通知與考場監考人員的指示為準。

• 1 acre（英畝）＝43,560 平方英尺；1 section＝1 平方英里＝640 英畝。
• 平方碼換平方英尺要乘 9（1 碼＝3 英尺，3×3＝9）。
• 月利息＝餘額×年利率÷12；時間一定要換成「年」，9 個月就是 9/12。
• 按日分攤題常用一年 360 天、一個月 30 天，題目通常會寫明，照題目做。
• Front foot（臨街英尺）只算臨街那一邊；80′×150′ 的地，第一個數字通常是臨街寬度。
• 房子四周一圈走道的面積，用「外框－內框」，外框長寬各加 2 倍走道寬度，只用周長×寬度會漏掉四個角。

政府測量系統的描述從後面往前算：「the S½ of the NE¼ of Section 12」＝640×¼×½＝80 英畝。容易撞在一起的數字與單位，集中在 容易撞在一起的數字 頁並排比較；分類判斷可以到 觀念分類練習。